一個龐大而老舊的大型商業地標，該如何改造才能打出自己的特色牌？

正大廣場是小陸家嘴區域內體量最大、開業時間最久的商場。這個開業已逾20年的老牌大型購物中心，2024年5月宣布進行全面升級。此次更新對其商業運營實現突破至關重要。

《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》提出， 陸家嘴商圈將著力打造為匯聚高端商業商務、旅游觀光體驗、高端文化引領等綜合功能的國際級消費集聚區。正大廣場的升級改造，不僅是項目自身的價值實現，也對打造陸家嘴商圈的整體活力及影響力亦相當關鍵。

5月29日，澎湃研究所研究員針對正大廣場更新進行了實地調研，重點關注已改造部分的實際成效，并分析了該項目后續的升級方向。此外，更嘗試探討老牌商場在升級過程中，是否能同時將基礎設施升級、業態組合重塑與公共價值這三者目標結合，從而實現商業空間的多維價值。

提升購物體驗感 響應商圈打造友好消費環境

總體量25萬平方米的正大廣場位于小陸家嘴核心地段，東接陸家嘴明珠環，西連濱江走廊。這個2002年開業的大型商業地標，在23年的營業歲月里見證了陸家嘴金融貿易區的發展。作為中國最早的“一站式消費”購物中心之一，烙印在許多上海市民及全國游客的消費記憶圖譜中。

由于其龐大的體量及超長的服務年齡，正大廣場正面臨設施設備、消費體驗與空間布局上的三重老化，在陸家嘴日新月異的城市更新背景下顯得格格不入，急待改造升級。

目前，正大廣場的升級改造還在持續更新中。已完成或確定更新的改造，主要集中在：基礎設施設備、公共服務、業態更新、品牌形象等四類升級方向。

基礎設施方面，電梯轎廂、衛生間、停車場的全面改造，是許多消費者步入商場后第一時間能感知到的，而這類改造也得到了消費者的認可。陳小姐是一位在陸家嘴工作的白領，午休時間常常在正大廣場用餐，她感慨地說：“正大廣場的廁所之前真的是有點跟不上陸家嘴的檔次，重新裝修后品質感好了不少，也更舒適方便了。”

正大廣場對廁所、電梯轎廂等基礎設施設備進行了升級。 曹怡婷 攝

停車場的升級是正大廣場開業20多年來的大動作。更新后的停車場，不僅增加了新能源充電樁和車位數量，在空間結構上也變得更為通透，并用亮橙色、黑灰色作為主色調，改變了此前地下空間的沉悶感。

更新后的停車場，增加了新能源充電樁和車位數量。 曹怡婷 攝

此外，商場也沿著中庭動線安置了可供人短暫休憩的開放式沙發，并利用角落區域放置了按摩座椅。這些公共休息設施分布于每一個樓層。從調研接觸的多位消費者反饋來看，這些基礎設施設備及服務型改造，不僅提升了購物體驗感，對于陸家嘴商圈打造友好型消費空間、服務好更多旅游客群，也具有推動作用。

人行動線上的開放式沙發及按摩椅提升了購物體驗。曹怡婷 攝

作為商場的對外展示窗口，正大廣場的外立面也在改造計劃中。業內人士透露，商場將分三期工程推進商場外立面的更新，其中最重要的“上新”手段是打造五塊可聯動的戶外LED大屏幕。工程完工后，五塊大屏將覆蓋正大廣場正對明珠環島的三個外立面，正面三塊，兩個側面則各有一塊。其中，正面的兩塊大屏已于2024年完成煥新。

正大廣場外立面的兩塊大屏，已成為陸家嘴濱江游玩的“打卡地”之一。圖源：小紅書

數據顯示，正大廣場假日的人流量較為可觀，2025年“五一”期間五天客流總計55萬人次，2024年同期為50萬人次。由于正大廣場的外立面位于陸家嘴明珠環島核心位置，是行人在環島上的必經之路，考慮到陸家嘴的游客體量，可以說外立面大屏是陸家嘴區域內商業價值和公共價值深度融合的極佳載體。不僅是商業地標，更能成為陸家嘴的一張“數字明信片”，展現上海的經濟活力與文化溫度。研究員發現，更新后的兩塊大屏，已成為陸家嘴濱江游玩的“打卡地”之一，吸引了許多攝影愛好者和海外city walk游客的關注。

業態組合大洗牌 建議打出泰國主題特色

除上述改造外，正大廣場更為重大的變動是：商場中庭及B2、B1、L1層的業態調整。其中，B2區域的改動已有明確方向，原先被“大食代”覆蓋的大部分區域的租賃權，已被商場收回并改為自營，部分親民類餐飲品牌則被移至六樓，形成了室內美食市集。據陳小姐介紹，六樓的美食區也是大部分白領簡餐的第一選擇。

據正大廣場公開消息來看，B2將打造成一個名為“CENTREPOT食咖圈”的社交型餐飲空間。戴德梁行華東區商業部董事陳云九長期關注陸家嘴區域內的零售動向，他預測B2區域的改造方向有兩種：一種是類似龍之夢“城市市集”，是主題性、場景式的用餐空間，另一種則是新天地“Foodie Social”的形態，為室內花園式的開放用餐空間。無論采取哪種改造模式，沉浸式、氛圍感、體驗性是可以預見的必備元素。

B2層將打造一個社交型餐飲空間。曹怡婷 攝

關于一層的業態變動，商場方還未公布細節方向。研究員在現場看到，正大廣場一層僅有19家店鋪正在營業，絕大多數商鋪已用圍擋隔離起來，正在內部裝修或品牌招商中。上述跡象顯示出，正大廣場在醞釀一場大規模的品牌洗牌。

商場一層正在經歷大規模的業態調整，絕大多數商鋪已用圍擋隔離起來。曹怡婷 攝

“一樓最黃金位置的主力店，目前給了始祖鳥和迪桑特，這是一種和國金中心商場進行錯行定位的辦法。國金中心一層同樣的位置，肯定會給最頂尖的奢侈品品牌，作為戶外高端的品牌，如果需要進行旗艦品牌展示，在正大廣場就會是一個不錯的選擇。當一個品類中最‘老大哥’的品牌已入駐，對于其他更多的中端品牌而言，會有一定的跟風效應。正大也可以趁此機會，利用一層空間進行戶外品牌的主題性業態布局，”陳云九分析道。

他進一步解釋說：“比起設施設備的更新，一層的中庭改造才是傷筋動骨的大工程。由于中庭涉及店鋪分區的變動，消防分區就會隨之變化。消防等相關的報規報建要重新申報，帶來的影響是非常大的。”

泰國ICONSIAM商場的泰式風情主題購物區。圖源：小紅書

目前來看，正大廣場最重要的一層空間，其改造還需時間。商場在業態調整中，通過空間重構、主題重塑和體驗升級，對承接陸家嘴商圈龐大的旅游客群，引領旅游生態的構建，都有一定程度的影響。

因而，在業態組合方面，建議正大廣場未來可結合自身泰國企業的資源優勢，打出泰式主題牌。

建議一：增加泰國主題生鮮業態，打造泰式美食的閉環式體驗。可依托正大集團的農業全產業鏈優勢，在 B1 層設立正大生鮮類主題門店，直供泰國榴蓮、黑虎蝦等品類，或在商場高區打造一個泰國主題的沉浸式美食街區。此外，與商場內餐飲門店進行主題聯動，同步開設泰式香料課堂及泰式菜品制作等，打造“舌尖上的泰國” 體驗閉環。

建議二：引入泰國零售品牌，打造泰國高端零售集群及主題購物空間。可利用商場三至五層的兩個平臺空間，復刻曼谷 ICONSIAM 的 “SookSiam 幸福暹羅” 模式，引入更多泰國零售品牌，打造一個迷你版的沉浸式消費體驗區。

孵化更多復合型空間 洞悉商圈升級中未滿足的需求

作為陸家嘴商圈內體量最大的超大型購物中心，正大廣場在定位上無法只聚焦某類城市客群，而需要滿足全領域客群的消費需求。由于其所在區域，正是小陸家嘴文商體旅展的核心功能區，因而也需承接龐大的游客群。這種“自帶流量”的局面，對商業經營是一種助益，但就商業轉型升級而言，也著實是擺在業主面前的巨大挑戰。

其實，正大或許已經找到了解題之法。位于商場九層及十層的eat n work是正大集團的自主品牌，這是一個集合了聯合辦公、中小型商務發布、商務型輕社交及餐飲的復合型業態。十層是聯合辦公區域，可提供容納50-65人的辦公空間，除了開放式工位外，還有6個獨立隔間。九層則是一個2000平方米的江景西餐廳，除了日常用餐以外，還配置了可以容納100人左右進行中小型發布活動的復合型活動空間。

eat n work的十層區域可提供50-65人的辦公空間。圖源：正大廣場微信公眾號

“正大的高層區域，商業熱度沒有低區強，過去這里只能做高端餐飲和健身房。小陸家嘴區域內，專業型、服務型公司數量不少，如咨詢類企業及律所等，他們需要的發布會空間往往并不大。區域內的高端酒店以大型發布為主，給中小型活動的場地余地很少。帶有餐飲概念的聯合辦公和社交空間，這樣的業態改造不僅成功盤活了商場冷區，更為陸家嘴區域帶來了更多的空間可能性。”陳云九表示。

eat n work的九層區域，除餐飲服務外還配置了中小型商務發布的復合型空間。曹怡婷 攝

從上述案例中不難看出，商場的空間改造及業態創新，在商業利益和市場潛在的需求之間存在著一定共贏空間。那么，正大廣場在實踐中，該如何利用陸家嘴商圈整體升級為契機，以改造為抓手，實現商業的突破？

建議三：利用正大集團既有的文化資源，進行藝術文化品類的業態開發，融入文商旅體展的復合圈層。可聯動“正大寶庫”，在商場高區設立高端藝術品的固定展覽，定期舉辦免費的藝術巡展。此外，積極與更多的城市級旅游、體育及文化IP聯動，在陸家嘴區域內形成新地標。

建議四：在服務措施及服務人群方面做深入挖掘，讓商業價值與公共價值共生。例如，增加親子推車租賃、智能行李寄存等設施，提升親子和游客服務的力度。另外，可開展面向特殊人群的針對性改造，在服務人群方面進行拓展。例如，推出盲文導覽、增加無障礙輔助設備、優化商場動線等。

建議五：在形象展示方面，增加公共內容的比例，實現商業載體與城市治理、城市文化的功能疊加。戶外大屏可設定固定比例，用于專項的公共內容展示。例如，可播放陸家嘴金融城發展數據、黃浦江生態監測信息等。也可以定期舉辦“數字藝術季”，展映上海國際電影節獲獎的短片、長三角非遺文化紀錄片等。此外，在臺風、極端天氣等場景下，可考慮將大屏自動切換為應急信息發布平臺。

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