降幅300萬元，估計很多人想都不敢想，然而這卻真實發生在樓市最堅挺的深圳市。

從澎湃新聞的報道來看，有一位深圳業主在去年5月份于南山區購買了一套房產，購買總價高達1354萬元。而更讓業主備受打擊的是，今年2月份該樓盤部分房源備案價有所下調，同戶型價格與業主當時購買價格出現了將近300萬元的價差。業主心里自然非常不爽，據業主說法，開發商當時承諾樓盤后續若降價，前期購買業主可享受價差補貼，所以業主要求自己也能享受降價后的新價格。

后來，因種種特殊情況，開發商為業主辦理了退房退款，對這位業主來說，這已算是較好的結局。

通過這件事可以看出，當下樓市行業不景氣，開發商畫的餅千萬不能全盤相信。就好比老板若公司都快倒閉了，你還奢望他給你發很多獎金，這顯然不現實。

如今開發商為積極賣房去庫存，可謂使出渾身解數。給新購房者承諾降價補差價、退房等，就像給他們吃顆定心丸，畢竟現在大家都擔心買得越早越貴，與以前買漲不買跌的心態截然不同。然而，最美的承諾往往因為太年輕，當開發商真的大幅降價時，再找其協商退款，難度極大。

現在很多人想抄底樓市，但從目前情況看，底尚未探到。之前我們一直說，一線城市政策未完全松綁前，都不算這輪樓市最低點。新房和二手房市場行情已截然不同，呈現冰火兩重天態勢。隨著新規產品介入，部分新房土拍價格可能繼續水漲船高，部分房源價格則可能明顯下降。

在當前市場行情下，大家要相對冷靜，盡量盤清自己的現金流和杠桿率，別玩高頻高貸的操作。開發商都焦頭爛額，個人購房者更難以承受高負債，畢竟追求30年穩定收入并非易事。

對于開發商而言，銷量下滑只是表象，更深層次原因是利潤率下降。整個樓市蛋糕在收縮，每個開發商能分到的份額變少，銷售規模已近乎腰斬。

從克爾瑞統計的50家上市房企去年財報來看，去年典型房企整體毛利率只剩10%，數據較低。去年房企實現毛利潤超3400多億元，但同比下降超三成，這一下降幅度讓不少房企吃不消，所以這幾年陸續出現不少房企爆雷情況。

在樓市上升期，如2011年，平均毛利率一度達40%，一對比差距明顯。以前搞房子基本是躺賺，現在能不虧損已謝天謝地，因為不少房企凈利率為負。

樓市高峰期，拿地價格高得離譜，大家都賺錢所以瘋狂拿地。如此高的拿地價格倒逼著房價上漲，若客戶能接受高價，從土拍到賣房就能實現正向循環。但現在客戶不接受高價，房企只能通過各種優惠活動或變相降價吸引客戶購房，這種狀態如同吃老本，除非實力雄厚，否則難以為繼。

過去很多房企多采用三高模式，依靠快速周轉覆蓋成本，如今融資難度增大，賣房回血資金減少，債務卻要不斷償還，房企不得不采取更多措施應對挑戰。就像萬科前幾年喊要活下來，現在確實應驗了，如今能活下去的房企實屬不易，可能還需拓展多元化業務，上馬各種輕資產運營。若仍按老一套經營房企，大概率會繼續面臨暴雷風險。

如今是追求好房子的時代，只有真正品質好的房子才能脫穎而出，大家對樓市還是要保持敬畏。