2025年變化太多，可能都是2026年的前奏。

上周有個大消息，東方樞紐國際合作商務區控詳規劃獲批（后文簡稱小東方）。

反響很小，遠不如三月份的大虹橋擴容（《從今天起，漕河涇、桃浦、七寶、安亭都屬于大虹橋》）。

大虹橋徹底進入概念晚期，話題流量大，一出來就引爆媒體。

小東方才0.88平方公里，沒樓盤沒熱度，媒體不愿意報道。

就像2010年的大虹橋，完全沒存在感。

大虹橋核心區剛開始就1平方公里，沒人關注。土地慢慢拍出去了才有點知名度。

后來多次擴容，越來越火，2021年迎來高光時刻，烈火烹油鮮花著錦。

可惜的是大虹橋從今天開始走下坡路，紅利逐漸轉移到東方樞紐。

上海規劃很多，最重要的是找到自己定位。

川沙一直按著不動就是沒定位，搞CBD不如龍陽路，搞科創不如張江，搞港口不如臨港，搞住宅不如唐鎮。

大虹橋定位就是樞紐型經濟，匯集了開發商、律所、部分企業總部。

一看就是需要出差的那群人。

大虹橋概念已經兌現，現在另一個樞紐型規劃東方樞紐來了。

東方樞紐會不會超過大虹橋不知道，至少是分流大虹橋。

如果有人告訴你一個區域定位是：全球商務交流中心、國際人才培訓高地及世界級會展目的地。

你第一印象就是大虹橋吧？

其實是小東方，跟大虹橋實在太像了。

跟大虹橋比，東方樞紐有三大優勢。

第一，東方樞紐就一個親爹。

大家經常抱怨大虹橋四區共管協同性差，東方樞紐不會（《上海區域合并構想：長寧合并普陀，大虹橋獨立成區？》）。

第二，東方樞紐是真正的國際化樞紐，上海的國際航班全在浦東機場。

環二之前打趣說，外國友人來進博會需要在浦東機場下飛機，走路40分鐘出機場，打車60分鐘到大虹橋。

在東方樞紐搞會展就不用跑那么久了。

第三，東方樞紐真的給政策。

東方樞紐啟動開發，樞紐型經濟傾斜過來，說對大虹橋沒影響你信不信？

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

當然東方樞紐也有自己的問題，鐵路能級不如大虹橋，選址非常偏僻等等。

今天不想討論誰高誰低，2026年比東方樞紐重要的事情多了去了。

只想借這個案例說明一點：在存量時代，一個地方的利好，可能就是其他區域的利空。

定規劃的目的是什么？無非是決定資源流向。

牽頭方是zf，zf的資源按道理是全民所有。

稅收、土地、公共配套、特定政策都是全民所有。

通過規劃，把全民所有的資源注入到個別區域，造福當地居民。

其實就是財富再分配。

如果沒有大虹橋規劃，松江、青浦、嘉定、閔行、長寧五區交匯處肯定是外環洼地。

兩區交匯兩不搞，三區交匯三不管，之前徐涇只賣地建別墅，江橋全是動遷房。

大虹橋紅利來了，至少這里拉成了外環高地。

這就是規劃的力量。

這個力量把大虹橋拉到頂了，該拉拉別的地方了。

2017年之前郊區房價大幅跑贏，就是因為市區資源外擴，不斷抬高郊區地價。

沒拿到市區資源外擴的地方，居民財富就被洗劫。

當然最慘的是廣大農村，完全沒規劃沒開發，沒吃到任何紅利。

市民房價翻了20倍，農村的房子還是一文不值，財富增速差距很大。

這20多年快速發展農民也做了很大貢獻，提供了大量勞動力，交了大量稅收，只是運氣不好沒拿到補貼。

就跟現在的消費補貼一樣，主要是汽車、家電領域。

消費補貼花的是zf的錢，其實還是我們交的稅，全民所有。

這些錢原來可能用于改善民生，惠及大部分人。

現在補貼給特定群體，你恰好不需要買汽車、家電，你的財富就被轉移了。

財政這么緊張為什么還要發“國補”？

希望消費拉起經濟，后面可以收更多稅。

后面收的稅你又跑不了。

種種跡象表明，上海的規劃方向正在大幅調整（《上海的副中心，又要重新洗牌了》）。

口罩這幾年改變了我們太多，社會上唯一的共識就是我們正在經歷巨變。

城市規劃肯定也要跟上。

目前能確認的是，城市規劃肯定要戰略性收縮。

對城市開發的野心取決于經濟增速。

環線經常diss普陀沒有中央活動區，蘇州河沿線的好位置都搞成了普通住宅。

九十年代上海經濟還沒起飛，誰也沒那個野心，誰也猜不到未來我們需要這么多CBD、產業園、公共活動中心。

2017年規劃野心最大，直接搞到了五大新城，那是我們最美好的時代，經濟增速動輒10%。

現在這個經濟環境，連浦東居民都不敢買外環外了，浦東人全體搶房中環。

我們野心大大收縮。

大量的原有規劃可能要戰略性放棄，將資源集中到幾個特定區域。

這張圖傳出來很久了，最近上海發布官方轉發，等同于官宣。

這些新的規劃圖紙，都意味著對過去的否定。

過去是對的，就不需要新圖紙了。

押注的時候又到了。從zy到地方都在醞釀十五五規劃，2026年上半年正式發布。押對新的方向，就參與到了新一輪紅利。

私信免費標的選擇咨詢

準確的來講變化不是2026年，而是口罩這幾年。

2026年只是蓋棺定論。

這幾年發生了很多事情，都決定了財富再分配。

比如樓市怎么救？

樓市已經洗劫了一部分人，2017年后在省會城市、環滬、上海郊區買房的人，很多首付虧沒。

這些人有很多都是農村混得挺好那批，手里存了百十萬，已經比普通村民好很多。

2017年后拿了這百十萬沖進樓市，一把虧沒，現在又回到了普通村民。

現在止跌回穩是大戰略，為什么還按著北京、上海限購不松開？

北京上海能漲起來，率先實現止跌回穩，必須是虹吸全國資金。

北京上海房價穩住了，二三線就跟著穩住了，保住了大部分的土地價值。

代價就是北京上海再來一波大漲，貧富差距再次拉大。

沒人希望貧富差距再次變大，一直在找其他辦法。

如果找不到呢？如果貧富差距拉大，被證明是最小的發展代價呢？

現在經濟病了，要吃藥，是藥三分毒。

2026年我們要不惜一切代價解決這個問題，實現偉大勝利。

選擇誰當代價，選擇誰當勝利，2016年我們就能看到了。

具體到城市內部樓市的變動就更多了。

不斷地拔高地價、拔高房價，已經改變了很多居民財富。

瑞虹地王拍出來，瑞虹新城很多業主狂歡。

我們需要確認的是，這些拔起來的房價2026年會不會破發？

如果會，現在可能就是最好的財富兌現時間。

動遷全面提速對城市絕對是好事情，誰也不希望上海市區破破爛爛。

能順利動遷的只有徐匯，因為徐匯豪宅漲了80%，老破小跌了10%。

大家找到了動遷竅門。

拉豪宅價格，增加收入；壓老破小價格，減少成本。

能賺錢才有人愿意動遷。

這個過程中，又有多少人財富再分配？

有些幸運兒動遷了，賺錢了，卻也不幸，徐匯區的發展跟你沒關系了。

有些不幸的居民沒動遷，房價卻被按得死死。

有些居民很幸運，房價跟上了新房漲幅，新房上漲帶你起飛。

有些居民不幸運，產品跟新房有代溝，新房漲價跟你沒關系。

2026年變量實在太多。

會不會打開限購？打開限購哪些地方受益？

會不會推進四代住宅？哪些房子會被市場拋棄？

押注吧，押的對不對2026年后我們就陸續看到了。

這次變化不亞于1998年房改，賭注也不亞于1998年。

什么？你拒絕押注？

你哪有選擇機會，你可能只是實現止跌回穩的工具之一。