根據美國大型房地產服務公司仲量聯行（JLL）的調查，2025年1月至3月，日本房地產投資額超過2萬億日元，創下季度最高紀錄。其中，在全球主要城市的投資中，東京房地產投資額位居全球首位。

隨著全球房地產價格上漲，海外投資者紛紛涌向利率相對較低的日本購置大型房產，從而推高了整體投資額的增長。

數據顯示，今年第一季度（1-3月），日本房地產投資額為2.952萬億日元，較去年同期增長23%。盡管受到匯率因素影響，但仍自2007年開始調查以來首次突破2萬億日元。

從全球來看，整體房地產投資額同比增長34%，達到1850億美元。日本和歐美有所增長，中國則下降33%。

按城市劃分，東京以110億美元的投資額位居榜首，遠超第二位的紐約（73億美元）和第三位的達拉斯·沃斯堡（63億美元）。

在對日本的總投資中，海外投資者的投資金同比增長至3.7倍，達到6331億日元。

今年1-3月，美國投資基金黑石集團以約4000億日元的價格從西武控股（HD）手中收購了位于原赤坂王子酒店舊址的綜合大樓—東京花園露臺紀尾井町（東京千代田區） 。

香港基金基匯資本（Gaw Capital Partners）也收購了位于東京中央區的商業設施東急廣場銀座。

除了投資基金之外，包括中國大陸在內的亞洲富裕人士的資產管理公司的投資也十分引人注目。日本國內的生命保險公司在替代資產投資中，也有提高房地產比例的傾向。

東京都心由于訪日游客增加，商鋪的租金和酒店單價上漲，房地產的收益不斷提高。隨著企業恢復到崗辦公帶來的供需改善，寫字樓的租金也在上漲，寫字樓的投資額約占總投資額的60%。

JLL預計，2025年對日本房產投資額將接近6萬億日元。2024年約為5萬億日元。JLL高級總監谷口學表示：“在利率上漲的背景下，出售房地產的企業將增加，投資機會也將進一步增多。”

日本房地產投資額增加的背后是多個因素相互作用的結果，主要因素有以下這些：

一、寫字樓需求復蘇和租金上漲

由于企業辦公室搬遷和擴建，辦公室租金不斷上漲，提高了寫字樓的盈利能力。尤其是在市中心地區，寫字樓空置率下降，今年3月東京都心五區寫字樓的空置率為3.86%，連續8個月低于供需平衡的5%。

數據顯示，東京現有建筑（建成超過1年的）的租金指數達到了165.81，比去年同期上漲了6%。這一水平是自2008年秋季雷曼危機前的水平，也就是17年來的最高點。

租金水平最高的區域是“丸之內?大手町”地區，單位面積租金達到了每坪4.55萬日元，同比上漲8%。“八重洲?京橋?日本橋”地區和“澀谷?原宿”地區也分別上漲了14%。

寫字樓需求旺盛和租金的不斷上漲，使得投資者對租金上漲預期較高的優質物業的投資正在增加。

二、酒店投資的蓬勃發展

隨著入境游客的增加，酒店客房價格上漲，酒店投資意愿高漲。

2024年訪日外國游客達?3,690萬人次?，較2019年增長15.6%，創歷史紀錄。訪日游客帶來的旺盛入住需求，吸引了越來越多的外國投資者入局日本酒店業市場。

統計數據顯示，2024年日本全年酒店投資額首次突破?1萬億日元?，占日本商業地產總投資額的19%，較2023年增長近一倍，創下歷史新高。2025年酒店投資繼續延續2024年的繁榮態勢，第一季度投資額同比暴漲81%，達1,730億日元。

三、日元貶值和低利率，外國投資資金進入

海外投資者密切關注日本房地產市場，是因為與歐洲和美國相比，日本的利率相對較低且房產市場較為穩定，海外資本投資活動也因此日益活躍。

受日元貶值影響，日本房地產顯得較為便宜，投資者可以降低投資成本，這進一步推動了海外資金的流入日本市場。

據了解，日元對人民幣匯率較十年前貶值近20%，疊加低利率使美元資本收購日本資產實際成本降低約30%，形成“借美元買日元資產”的經典套利模式。

雖然日本央行今年將利率上調至0.5%，但實際房貸利率僅約2%，遠低于美國（6.74%）和歐元區（存款利率4%），大幅降低外資杠桿收購成本。同時，投資者對日本經濟和企業增長抱有很高的期望，并預計房地產租金將會上漲，因此他們認為利率上升對房地產價格的影響不大。

日本憑借?低利率套利空間?與?制度性避險屬性?，成為全球資本對沖歐美波動的“安全島”。2024年外資主導的房地產投資熱潮，比如酒店領域占商業地產總投資19%印證了這一邏輯，而日元長期貶值趨勢及旅游業6000萬游客目標政策，將進一步強化其避險資產地位。

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