在日本，有三大具有代表性的房地產(chǎn)家族或集團(tuán)，長(zhǎng)期掌控著城市的核心地段，擁有巨額資產(chǎn)以及極高的社會(huì)地位。這三大房地產(chǎn)家族通常被認(rèn)為是：森家族、三井家族和住友家族。

森家族主要著眼于東京核心區(qū)域的開(kāi)發(fā)與城市更新，號(hào)稱(chēng)是東京天際線(xiàn)的塑造者。

三井家族則著重綜合開(kāi)發(fā)覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)、物流地產(chǎn)、酒店、度假村等，是日本最大的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一；

住友家族擅長(zhǎng)中高端住宅與寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，是東京擁有辦公大樓最多的私人企業(yè)之一。

今天，我們就來(lái)聊一聊在日本房地產(chǎn)界最成功也最具代表性的森家族。

說(shuō)起森家族就不得不提到森泰吉郎這個(gè)名字。

森泰吉郎是日本戰(zhàn)后最傳奇的房地產(chǎn)企業(yè)家之一，被譽(yù)為“現(xiàn)代東京都市景觀(guān)的締造者之父”。

他創(chuàng)立的森大廈株式會(huì)社（Mori Building）及其家族企業(yè)，幾乎重新定義了東京的城市更新模式。他的家庭背景與發(fā)家史也非常具有傳奇色彩。

森泰吉郎于1904年出生于東京都的港區(qū)，父親雖然是養(yǎng)子但也繼承了家族里的米店和租賃房租生意，家庭條件算得上“地主階級(jí)”。

雖然家里有錢(qián)，但森泰吉郎從小就很用功讀書(shū)，先后就讀了大倉(cāng)高等商業(yè)學(xué)校（現(xiàn)為東京經(jīng)濟(jì)大學(xué)）及舊制東京商科大學(xué)（即如今的一橋大學(xué)），大學(xué)畢業(yè)后成績(jī)優(yōu)異的他先后在幾所大學(xué)任教，最后成為了橫濱市立大學(xué)的教授。

1923年關(guān)東大地震時(shí)，森泰吉郎家的多數(shù)房產(chǎn)遭到毀滅性破壞。他親自參與清理廢墟，并建議將建筑改為抗災(zāi)能力更強(qiáng)的混凝土結(jié)構(gòu)。

在當(dāng)教授的期間，森泰吉郎每周只去上課2到3天，其余時(shí)間則專(zhuān)注于整理收購(gòu)?fù)恋亍⑴c大樓建設(shè)。到了1955年，他創(chuàng)立了森不動(dòng)產(chǎn)公司；次年，又創(chuàng)辦了泰成公司（即如今的森信托控股公司）。同年，第一棟“森大廈”竣工。

1959年，森泰吉郎干脆從大學(xué)辭職，專(zhuān)職做起了房地產(chǎn)，并設(shè)立了森大廈株式會(huì)社，開(kāi)始涉足都市商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)。他強(qiáng)調(diào)“城市綜合開(kāi)發(fā)”理念，不是單一蓋樓，而是成片區(qū)域整體規(guī)劃與再造。他堅(jiān)信“東京將成為世界一流大都市，而城市必須‘垂直化發(fā)展’”。

不得不說(shuō)，森泰吉郎目光毒辣長(zhǎng)遠(yuǎn)。他成為了東京高樓的造夢(mèng)者，東京也如他所預(yù)言，成為了世界一流的大都市。

1992年《福布斯》全球富豪榜中，森泰吉郎曾以130億美元資產(chǎn)登頂世界首富！1993年，森泰吉郎去世，長(zhǎng)子森稔承繼父業(yè)，主導(dǎo)六本木新城、表參道之丘和虎之門(mén)之丘的開(kāi)發(fā)，是森大廈“飛躍”的關(guān)鍵人物。

他推行“垂直花園城市”概念，讓城市更具綠色、人文與可持續(xù)性；森稔也被稱(chēng)為“東京造夢(mèng)者”。

2012年森稔去世，森家族由其弟森章接任，他側(cè)重酒店、高端住宅、收購(gòu)式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

縱觀(guān)森家族的房地產(chǎn)史，會(huì)發(fā)現(xiàn)森家從不做“零散式開(kāi)發(fā)”，而是以城市整體為單位進(jìn)行戰(zhàn)略性規(guī)劃與整合。他們的項(xiàng)目不只是地產(chǎn)本身，而是城市文化的載體，例如引入藝術(shù)博物館、國(guó)際會(huì)議中心、景觀(guān)公共空間等，提升著整個(gè)城市的品位。

森家族一再成功的秘訣在于長(zhǎng)期押注“都心核心再開(kāi)發(fā)”。

拿東京都核心區(qū)域來(lái)說(shuō)，這些地方雖然地價(jià)貴，但“重建提升潛力巨大”，而且交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)天然存在。

而且日本是土地私有制，城市核心區(qū)雖然復(fù)雜，但通過(guò)談判收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等方式，還是能整合出大片地塊。

最最重要的是，日本寫(xiě)字樓市場(chǎng)成熟度高，租金回報(bào)率也高。而且日本政府都有都市再開(kāi)發(fā)政策傾向。

在日本房地產(chǎn)界，森大廈代表的是“高端、城市更新、國(guó)際化”三大標(biāo)簽；所以也被稱(chēng)為“東京幕后的締造者”，影響力遠(yuǎn)超一般房地產(chǎn)商。

森家族的核心邏輯就是只做“都心、稀缺、可持續(xù)”的地方。這對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，值得學(xué)習(xí)借鑒的投資價(jià)值是什么呢？

第一、投資要看“長(zhǎng)期價(jià)值和區(qū)位勢(shì)能”。不要只看便宜或租金高，要看區(qū)域有沒(méi)有“政府推動(dòng)、人口流入、企業(yè)聚集、文化更新”。如果你是小投資者，也可以考慮買(mǎi)在這些區(qū)域的“小面積物業(yè)”，哪怕回報(bào)低一些，但抗跌性強(qiáng)、未來(lái)流動(dòng)性好。

第二、不做短炒，做“持有型、再開(kāi)發(fā)型”的布局。投資日本房產(chǎn)時(shí)，可以選擇屋齡新、結(jié)構(gòu)好、地段優(yōu)的物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期持有，未來(lái)還能享受都市再開(kāi)發(fā)紅利。

第三、資本的本質(zhì)是“整合資源和提升區(qū)域價(jià)值”。哪怕我們是普通個(gè)人投資者，也可以換位思考：買(mǎi)房不是“我買(mǎi)了什么樓”，而是“這個(gè)地區(qū)未來(lái)會(huì)變成什么樣子”。那你就站在了開(kāi)發(fā)商的思維上了。

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