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據(jù)newsweek網(wǎng)站6月5日報道房地產(chǎn)平臺Reventure App的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，美國超過60%的縣的房屋價值出現(xiàn)了環(huán)比下跌。該公司首席執(zhí)行官Nick Gerli表示，此輪跌幅之大，僅可與2008年房市崩盤以及2022年抵押貸款利率飆升后的情況相提并論。

圖：newsweek新聞標題截圖

這位房地產(chǎn)分析師在X上寫道：“官方數(shù)據(jù)顯示，全美一半以上的縣房價環(huán)比下降，這表明房地產(chǎn)市場的低迷正在蔓延。”

他補充道：“我們將拭目以待，這種趨勢是否會持續(xù)，并演變成類似2008年的持續(xù)調(diào)整，還是像2022年那樣曇花一現(xiàn)。但從當(dāng)前掛牌數(shù)量和庫存變化的軌跡來看，房價可能還會進一步下跌。”

為什么重要？

多年來，在長期低迷的庫存水平和被壓抑的購房需求推動下，美國房價持續(xù)上漲。抵押貸款利率處于歷史低位，催生購房熱潮，房價迅速飆升，令許多購房者難以承受。

但如今，美國房地產(chǎn)市場似乎正站在崩潰邊緣：高企的抵押貸款利率和不斷上升的住房成本，迫使大量潛在買家望而卻步。盡管房屋庫存持續(xù)增加，但能夠承擔(dān)、或愿意承擔(dān)風(fēng)險購房的人數(shù)明顯不足。

銷售量下滑與庫存量上升對房價構(gòu)成下行壓力，盡管這對潛在買家是利好消息，但對于賣家而言，其資產(chǎn)價值可能會較疫情期間的高峰期大幅縮水。

須知

Gerli警告說，僅憑一個月的數(shù)據(jù)，尚不足以斷定美國房地產(chǎn)市場的未來走向。然而他指出，“看到美國60%以上的縣在Zillow的房屋價值指數(shù)上出現(xiàn)下降，表明可能有大事發(fā)生。”

上一次美國有如此多縣房價環(huán)比下跌是在2022年9月，當(dāng)時77%的縣報告房價下降。

“那次下跌發(fā)生在美聯(lián)儲加息之后，市場一度陷入混亂，賣家恐慌拋售，紛紛降價，因為他們擔(dān)心經(jīng)濟衰退迫在眉睫，”Gerli說。

不過，那一輪下跌并未引發(fā)全面危機。“經(jīng)濟衰退并未發(fā)生，房價隨后迅速反彈。”他說。

相比之下，2008年美國房價的廣泛下跌，則成為嚴重經(jīng)濟衰退的前兆。Gerli指出，從當(dāng)年4月起，超過60%的縣連續(xù)近四年出現(xiàn)房價環(huán)比下跌。

根據(jù)Redfin數(shù)據(jù)，今年4月美國房價同比仍在上漲，普通住宅中位售價為437,864美元，較2023年同期增長1.3%。不過，Redfin預(yù)測，到2025年底，由于可負擔(dān)性問題持續(xù)存在以及庫存不斷上升，房價可能會下降1%。

人們在說什么

談及此次全美多數(shù)縣房價的環(huán)比下跌，Gerli指出：“在分析房地產(chǎn)市場時，觀察廣度非常關(guān)鍵，因為它反映了市場調(diào)整是否具有普遍性。如果受影響的并非少數(shù)幾個市場，那就說明情況正在蔓延。2024年初，只有佛羅里達州和德克薩斯州出現(xiàn)房價下跌，而現(xiàn)在，這種趨勢已波及全美一半以上的地區(qū)。”

Redfin也在最近一份報告中指出：“自2022年初抵押貸款利率大幅上升以來，美國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷，近幾個月因經(jīng)濟不確定性和持續(xù)高房價進一步放緩。待售房屋數(shù)量持續(xù)增加，而購房興趣減弱，這將加劇房價下行壓力。”

接下來會發(fā)生什么？

Gerli認為，目前的庫存水平顯示，美國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀可能更接近2008年，而非2022年。Redfin報告也指出，美國房地產(chǎn)市場存在嚴重的買賣雙方不平衡，賣家的數(shù)量比買家多出約50萬。

“自2010年代中期以來，我們還未見過如此嚴重的供需失衡。”Gerli說。

早在2022年，美國房屋庫存仍處于歷史低位，房價跌幅受限；而現(xiàn)在，庫存的增加讓房價有更大的下行空間。