近期,全國多地出現物業費暴跌現象,部分降幅高達50%,這一變化引發廣泛關注,武漢、重慶等地多個小區物業費顯著下降,如重慶某別墅物業費從4.5元降至2.09元,武漢某高端小區物業費從7.6元降到3.8元。
這輪降價是業主、物業公司和地方政府等多方作用的結果。業主是主要推動者,他們聯合起來向物業施壓,通過談判達成降價共識。多數小區降價幅度10%起步,最高超50%。同時,多地政府積極推動,去年以來,湖南長沙、甘肅蘭州、江蘇鎮江等十多個地方要求減免空置房物業費,部分地區規定空置6個月以上住房減免30%或50%費用,還有地方出臺政策設置收費上限。
物業公司強勢地位不再,是物業費下降的重要原因。近年來,物業公司數量激增,但房地產新開工面積自2020年起連續5年下降,近三年呈斷崖式下跌。過去,很多物業公司靠開發商母公司輸送項目,處于強勢地位;如今進入存量時代,同行競爭激烈。
‘物業公司擔心被替換,為留住客戶,不得不滿足業主降價要求,甚至主動降價,如廣西一家物業公司推出“零物業費”模式,靠家政服務、社區團購等盈利。另外,2020年《民法典》實施,業主更換物業公司有法可依,增強了業主的議價能力。
除價格下降外,收費規則也有諸多改變。政府規定三種費用不能收,如大堂裝修、換電梯等開銷需用公共維修基金;禁止收取“美容費”“空氣凈化費”等;要求物業公司公開收費清單。電梯費方面,青島明確規定,電梯從地下車庫運行,一樓住戶需交;直接到一樓則不用交,業主可拿建筑圖紙理論。
投訴也更便捷,政府聯合街道社區搭建平臺,手機可舉報,物業耍賴可找街道辦或住建局解決。從明年起,新小區物業費政府定標準,住宅最高每月每平方米1.9元,還有五個服務等級對應不同價格,全市各街道平均物業費公開,方便業主對比。空置房超過半年物業費打五折起,部分地方六折甚至對折,且物業費最多預收一年,取消裝修押金等霸王條款。
判斷小區能否降價有四個條件:物業費是否在政府指導價范圍內、有無業委會、超半數業主是否同意議價、當地有無新政策支持,符合兩條以上可申請降費,物業不降可找街道辦物業科或消費者協會。
物業費下降短期內讓業主受益,減輕經濟負擔,提升房產市場活躍度。但也可能有負面影響,過度降價競爭會使物業公司削減服務質量,影響業主居住體驗,部分企業可能無法運營,導致行業不穩定;長期看,過低物業費難以覆蓋服務成本,造成小區基礎設施維護和更新滯后,影響社區生活品質。
總體而言,此次全國物業費降價預示著小區物業服務進入分水嶺,物業公司將從強勢地位轉變為真正服務業主。未來,物業管理行業需在降價同時保證服務質量,政府可制定標準、加強監管,物業公司要通過服務創新和管理優化提升競爭力,以實現行業健康發展。
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