案件介紹

2023年，甲與乙公司簽訂商鋪租賃合同，約定甲承租乙公司位于某商業綜合體的鋪位用于開設網吧，租期5年。簽約后，甲支付首年租金20萬元及押金5萬元，并投入30萬元進行裝修。但在辦理營業執照時，市場監管部門以商鋪未通過二次消防驗收為由拒絕審批。經查，乙公司因資金問題未完成整體消防驗收，導致甲無法開業。甲要求解除合同并索賠損失，乙公司以“消防問題屬行政瑕疵，不影響合同效力”為由拒絕。雙方遂訴至法院。

裁判結果與理由

某法院經審理作出如下裁判：

1. 合同效力認定：

   • 案涉商鋪屬于《消防法》規定的公眾聚集場所（網吧），必須取得二次消防驗收合格證后方可投入使用。乙公司出租未經消防驗收的房屋，違反《消防法》第15條的效力性強制性規定，合同自始無效。

   • 乙公司主張消防驗收屬管理性規定的抗辯不成立。因該條款直接關涉公共安全，且立法明確禁止未驗收場所營業，故屬于導致合同絕對無效的效力性規定。

2. 責任劃分：

   • 乙公司作為建設單位，未履行法定消防驗收義務導致合同無效，應返還甲已付租金20萬元及押金5萬元。

   • 甲投入的裝修損失30萬元，因乙公司未盡告知義務承擔主要責任，酌定賠償80%（24萬元）；甲未核實消防資質，自行承擔20%（6萬元）。

3. 合同無效的補正問題：
   法院指出，若乙公司能在一審辯論終結前完成消防驗收，合同可溯及至成立時生效。但本案中乙公司始終未完成驗收，故無效狀態不可逆轉。

法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：本案的核心在于厘清消防驗收規范的性質及對合同效力的影響。

1. 效力性 vs 管理性強制規定的區分：

   • 根據《民法典》第153條，違反效力性強制規定的合同絕對無效。對于《消防法》第15條，其明確要求公眾聚集場所營業前必須通過消防安全檢查，旨在保障重大公共利益，故屬于效力性規定。

   • 若房屋非公眾聚集場所（如普通倉庫），未經驗收僅違反管理性規定，不影響合同效力，但承租人可主張違約責任。

2. 合同無效后的損失承擔規則：

   • 出租人隱瞞消防瑕疵，構成《民法典》第157條的“過錯方”，需賠償承租人信賴利益損失（如裝修費、籌備支出）。

   • 若雙方明知瑕疵仍簽約，則按過錯比例分擔損失。

3. 無效合同的補正機制：

   • 消防驗收可在訴訟中補辦，使無效合同轉化為有效，但補正節點限定于一審法庭辯論終結前。此舉平衡了行政監管與商事效率，避免資源浪費。

俞強律師簡介：
上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，執業13年。專注房地產與商業合同糾紛，獲2024年“君瀾專業領航獎”、上海律協金融證券保險專業認證。擅于厘清復雜權責關系，為客戶提供戰略級訴訟方案。

風險提示

消防驗收瑕疵易引發合同根本性無效，尤其對賓館、商場、網吧等公眾聚集場所。簽約前務必核查房屋的消防驗收合格證及建設工程規劃許可證（后者缺失直接導致合同無效）。若已陷入糾紛，需及時固定裝修投入、租金支付等證據鏈。

具體案件需咨詢專業律師。

俞強律師
執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
執業證號：13101201210159547
專業榮譽：

• 2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”

• 2024年“君瀾專業領航獎”

• 上海政法學院刑事司法學院實習導師
  聯系方式：通過百度搜索“俞強律師”點擊進入律臨平臺可獲得免費法律咨詢。電話/微信：13918043509

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