市場分化已成定局，你的房子屬于哪一類？

眼下站在2025年年中回望，中國樓市已徹底告別閉眼買房都賺的時代，政策幾乎見底，首付比例降至15%、房貸利率達歷史最低、一線城市紛紛松綁限購。

可另一邊，互聯(lián)網(wǎng)大廠員工爆料的小區(qū)業(yè)主困境提醒我們，買房決策失誤的代價，可能遠超想象。

1. 冰火兩重天，市場分化成定局

打開國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，樓市地圖被鮮明地切割成兩大板塊，北上廣深杭領(lǐng)銜的核心城市群正在回暖。

新房價格連續(xù)3個月環(huán)比上漲，深圳新房成交同比暴漲97.3%，北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)21個月新高。

然而三四線城市卻完全是另一番景象，山東臨沂的二手房掛牌量突破10萬套大關(guān)，平均成交周期拉長至23個月。

河北某縣城房價從每平8000元腰斬至4500元，依然無人問津，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房價格同比連續(xù)下跌34個月，去庫存壓力巨大。

這種分化在土地市場同樣明顯，天津2024年上半年土地流拍率高達37%，而成都、深圳、杭州等城市的核心地塊卻頻現(xiàn)高溢價成交。

2.你的房子屬于哪一類？

核心地段房產(chǎn)仍是硬通貨，一線城市內(nèi)環(huán)地鐵1公里內(nèi)的次新房，以及杭州未來科技城、合肥經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的高品質(zhì)住宅，不僅抗跌性強，部分還出現(xiàn)價值回升。

這些區(qū)域共同點是：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、人口持續(xù)流入、基礎(chǔ)設(shè)施完善。

三四線非都市圈房產(chǎn)則面臨嚴峻考驗，威海乳山海景房從1.2萬/㎡跌至不足5000元，湖南某縣城商鋪售價縮水60%，租金回報率僅1%。

這類房產(chǎn)的共性也很明顯：缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)外流、庫存嚴重過剩。

老舊小區(qū)還需要區(qū)別對待，主城區(qū)核心地段的老破小，如果已納入舊改計劃，仍具持有價值。

但依賴拆遷暴富預(yù)期的老房風險極高，政策已轉(zhuǎn)向舊改替代大拆大建。

3.政策托底，但難改市場本質(zhì)

2025年政府工作報告首次寫入穩(wěn)住樓市，釋放出強烈政策信號，新增4.4萬億元專項債重點支持土地收儲和商品房收購。

但經(jīng)濟基本面才是樓市能否真正企穩(wěn)的關(guān)鍵，居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)。

站在2025年十字路口，房產(chǎn)處置已無標準答案，中指研究院最新報告指出，三四線城市二手房價格同比已連續(xù)下跌34個月，臨沂、北海等城市跌幅持續(xù)擴大。

與此形成鮮明對比的是，上海內(nèi)環(huán)次新房價格悄然回升3%，深圳核心區(qū)高端住宅再現(xiàn)日光盤。

樓市從未像今天這樣誠實，核心地段的高品質(zhì)住宅，價格依然堅挺，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的房產(chǎn)，正在加速貶值。

2025年，房子是拋還是留？答案不在專家預(yù)測中，而在你手中的房產(chǎn)證上，翻開它，看看地段欄寫的是上海陸家嘴還是乳山銀灘，看看房齡欄是2015年建成還是1985年建成。

市場分化時代，選擇比努力更重要。