北京進深 徐迪 6月10日，御璟星城元啟調整規劃設計方案的公眾反饋意見來了，共34條，經整理歸類為10類，有關采信情況如下：

1.公眾反饋意見：反對增加開放式陽臺，理由如下：①影響室內采光；②家中有老人、小孩及寵物的存在安全風險；③北京多風沙，冬季寒冷夏季炎熱，開放式陽臺不夠節能；④如樓上居民有高空拋物行為將存在安全隱患；⑤交房后如有業主自行封閉陽臺影響小區美觀及整潔。

建設單位意見：為增強居民獲得感，營造多樣化生活空間，滿足居民休憩、晾曬等需求，設置開敞陽臺。增加陽臺后，日照計算基準面為陽臺外側，我單位已聘請相關資質設計單位對方案進行日照計算分析，測算結果符合國家有關日照標準。

開敞陽臺充分考慮安全措施，設置玻璃欄板圍護結構，凈高度不低于1.2m，滿足相關規范要求；在符合面積限制、遮陽通風設計及材料標準的前提下，開敞陽臺可滿足北京市節能要求。

對于開敞陽臺后續封閉與否及高空拋物等問題，我單位承諾房屋交付時不封閉開敞陽臺，交房后由物業公司配合屬地執法部門進行日常管理，通過巡邏、加強監控等手段，避免陽臺封閉，預防安全隱患。

2.公眾反饋意見：建筑退線是否符合相關規定？與北側規劃建設用地（居住用地）權益退線問題。

建設單位意見：本項目符合《北京地區建設工程規劃設計通則（試用稿）》（2003年）退線要求。

3.公眾反饋意見：相關樓棟的消防間距及衛生視距問題。

建設單位意見：本項目方案設計符合相關規范中關于衛生視距要求。

分局意見：建設單位意見屬實，予以采納。

4.公眾反饋意見：開敞陽臺計算面積情況及后續是否封閉。

建設單位意見：本項目設置錯層開敞陽臺，陽臺上蓋高度大于等于兩個自然層高且不封閉，不計入容積率；我單位承諾房屋交付時不封閉開敞陽臺，交房后由物業公司配合屬地執法部門進行日常管理，通過巡邏、加強監控等手段，避免陽臺封閉。

5.公眾反饋意見：S2#配套樓西北角有3輛機動車位，不滿足機動車位距離建筑6米的消防要求，不符合規范，存在消防隱患。

建設單位意見：本項目S2#配套樓西北角3個機動車位，是根據供電部門要求設置，僅用于設備維修時車輛臨時停放，符合相關規范要求。

6.公眾反饋意見：鄰里共享空間位于園區內部綠地中央，無人行路，位置不合理的情況。

建設單位意見：1#鄰里共享空間通過景觀內部道路串聯東側大門、綠地等公共空間，位置已綜合考慮小區總體規劃布局，居民會客交流、臨時休憩等需求。

7.公眾反饋意見：出租汽車站位于用地西北角，不合理不便利的問題。

建設單位意見：已考慮公眾意見，將出租汽車站向東平移，臨近北側出入口設置，方便居民進出。

8.公眾反饋意見：規劃變更是提升項目居住品質，打造人民滿意的“好房子”，應該說明變更的依據。

建設單位意見：本項目積極響應、落實《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》，為增強居民獲得感，營造多樣化生活空間，滿足居民休憩、晾曬等需求，設置了錯層陽臺；

為提升小區生活宜居度、便利度，補充會客交流、休閑游憩等公共服務功能，增配了鄰里共享公共空間，均為對原方案的優化提升。

此外，還有兩條不涉及本次方案公示的意見

1.公眾反饋意見：項目位于京開高速以東100米左右，隔音是重點應當考慮的問題。

建設單位意見：本項目西紅線距離京開高速東紅線約130米，項目設計方案及施工過程中充分落實掛牌文件中《大興區西紅門鎮DX04-0102-6035地塊防噪聲距離和措施說明》中防噪聲措施，通過采用系統隔聲窗以及加強小區內部及周邊綠地建設等措施，降低噪聲影響，滿足相關規范要求。

2.公眾反饋意見：建議對于橡樹灣一二三期及御景星城同步更改規劃設計，將設備平臺調整為陽臺。

建設單位意見：公眾意見與本次設計方案公示無關。

調整后平面圖↓

調整前戶型分布圖↓

御璟星城元啟最新設計方案于4月14日至4月28日期間公示，主要是新增外置陽臺、挑空平臺等擴容利器。

由于涉及到在售中的項目，此舉一出，不但沒有促進成交，反而出現了退房。

截至6月10日，住建委網站上該項目已無網簽數據。

御璟星城元啟所在大興區西紅門鎮DX04-0102-6035地塊成交于2024年2月底，由中建壹品以48.76億元搖中。

2024年8月28日，項目以元啟繁星園的備案名取得預售證，19棟樓1052套住宅，銷售指導價6.6萬元/㎡。

截至2025年4月15日，調規方案公示次日，項目網簽數量為61套，成交均價5.35萬元/㎡。

4月16日，已簽約套數降至50，隨后網簽套數持續減少。

本次方案調整，是為提升項目居住品質，打造人民滿意的“好房子”，擬按照“好房子”技術要點進行規劃方案調整。

上面數據可以看到，即使沒有調規動作，元啟的網簽數字也不理想。

開盤七個月，千余套房子只賣了個零頭，成交額3.25億元。這個項目單單拿地就花了48.76億，1年多的時間，地價覆蓋率還不到7%。

讓元啟不得不調規的原因還有隔壁的6030地塊。

去年9月，興創置地以底價22.25億拿下6030地塊，或出于全盤鋪排營銷考慮，它刻意控制入市節奏，減少與元啟的競爭，興創置地西紅門地塊才著手方案設計。

在北京“好房子”新規助力下，興創6030地塊允許設置陽臺，且在出讓文件中明確提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，該項目如設置陽臺，應進行封閉。

中建壹品只能重做方案。

對比此前的規劃設計，最大的改動就是在原有飄窗基礎上，增加了南向奇偶陽臺、挑空平臺等當下新規產品的擴容利器。

1、整體規劃

項目占地面積4.7公頃，總建面18.31萬㎡，其中地上建面11.77萬㎡。

總戶數由1052增加至1065戶。

樓棟數量：由原來的19棟，改為21棟。

整體排布方式沒變，中間為13-15F小高層，南北以及東側鄰街一排樓棟為11層以下洋房產品。

南排樓棟號有調整，此外，將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉角樓棟，拆分為16#、17#。

層高：總層數沒變，但單層高度由原來的2.93米，統一調整至3米以上，適配新規標準。

其中2#、3#樓單層高度超過3.1米。

面積段：戶型面積段仍是80-168㎡，分布也與此前一致。

頂配168戶型在最北邊的2#-4#樓，為7-8F洋房，其余120以上大戶型主要分布在中間的6#-10#樓5棟高層中。

小區東側兩棟11層洋房，1#樓和16#樓，為東西朝向，室內無法做到南北通透，為起步80戶型。

2、擴容空間

調規后，元啟擁有了令人眼花繚亂的擴容空間。

此前的南向飄窗、端戶L型轉角飄窗保留。

在此基礎上，新增了南北開敞陽臺，部分或為錯層陽臺，另有挑空平臺+設備平臺。

這些平臺目前看來均為結構外建筑，除開敞陽臺外，其余均不計入建面。

從當前市場來看，報規階段為開敞陽臺，但后期大部分也都封入室內空間使用。

昨天興創置地在大興黃村項目反饋意見中，針對陽臺問題明確回復：房屋交付時不封閉開敞陽臺。

交付后業主待如何，顯然不在開發商控制范圍內。

此外，指標表中顯示項目有超過8000㎡的丙二類庫房或有地下室搭配出售。

調整落地后，元啟得房率會增加多少，是否會漲價？目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。

就在2月底，御璟星城一期業主在人民網留言板寫到，未來的房子，能有陽臺是個好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對于剛剛交付的新房，是否可以考慮補一個陽臺封閉的要求。

3、戶型設計（舊版）

調規后項目建面仍為80-168平三居至四居，起步80㎡三居，得房率約79.66%（不含贈送）。

雖功能齊全，但實際使用中可能存在空間緊湊問題，尤其是次臥或儲物空間不足。

88㎡大三居，26.8㎡的東區LDK空間，14.7㎡的主臥套空間。

南側雙飄窗，北側次臥有設備平臺，得房率約81%。在增加陽臺之后，建面使用率將進一步拉高。

元啟110㎡三居分兩類戶型，一類是常規戶型，客廳有270°轉角大飄窗，采光和視野不錯。但公衛的位置有點尷尬，在兒童房門口，缺乏隱私性；

另一類“變異”戶型，此類戶型通常采光和通風較差，改造難度較大。但開發商有巧思，它把不規則區域做成儲藏間。這樣一來，購房者接受度大大提高。

同樣，142㎡四居也分兩類戶型。一類是常規的四葉草戶型，客廳位于南向中央，中西雙廚設計；

另一類戶型的客廳在角落，但擁有270°轉角大飄窗，客人去客廳的動線變得不是那么方便。此外，多功能室也變成了書房。

為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費苦心，購房人更加期待改規后的新產品出現。

4、公共空間

調規之后，項目并未增加架空層、風雨連廊等配建，但在2#樓南面空地上增加了一處鄰里共享中心，面積近100㎡。

此前規劃中，小區已設置有戶外閱讀室、自然科普課堂等，還有一條戶外跑道串聯園區。

小區設有兩處景觀大門：北面1#大門，西側有出租車站點，東邊是公共服務配套樓，包括物業服務用房，郵政所等。

東面2#大門占地面積更大，與下沉庭院和商業配套樓合圍，做了地下地上兩層會所，延展區域總計近千平，形成一個集門戶、社交、商業為一體的社區盒子。

下沉庭院打造了高約9米，寬約4米的飛瀑景觀造型，呈現觀水入園的效果。

眼下，大興有“黑科技”的新盤一個比一個卷，至少有5個項目設置了陽臺。

調規后的元啟，能否涅槃重生？它的效仿對象，大興另一個項目——京璽，雖然也有奇偶陽臺，但取證快9個月，網簽去化才破兩成。

而元啟后面的“追兵”，實力也不可小覷。

例如興創黃村項目，湊齊了好房子“三件套”（陽臺+風雨連廊+架空層）；再如大興新城0003、0011地塊，它的開敞陽臺尺度非常大，進深約1米8。

元啟項目開發主體是北京鳳河橋北房地產，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權交給了大興國資旗下的興創置地。

據知情人士透露，中建壹品北方分公司總經理田植釗已離任，接替者是北方分公司黨總支書記劉尚元。