板上釘釘，廣州高贈送政策正式收緊。

本周一，計容新規收緊的文件，市里已經簽發并下發到各區，當天開始執行。

政策一刀切，信號很明確：

只要沒拿到工規證的樓盤/樓棟，很大概率將回歸到23年年末版本，即20%陽臺率、100%左右使用率。

市面上現有的無邊界飄窗、超大進深陽臺、超高使用率戶型，真正變成了絕版，產品力很難被超越。

現在回過頭來看，廣州市區內，真正滿足以上條件的超新規產品，數量極少，不超過5個。

其中，最緊貼熱度的，一定是越秀云萃。

就在上周末，云萃開放了88平和107平無邊界創意板房，具體效果嘛，先上一張圖給大家感受下：

| 越秀云萃107平樣板間實拍圖

同時，實景展示區也正式開放，包括酒店式園林、泛會所、車馬廳、入戶大堂等。

從實拍圖來看，堪比1：1還原效果圖：

| 項目實拍圖

政策利好疊加兌現力提速，對越秀云萃來說，指向更清晰了，那就是確定性被徹底夯實。

1、

絕版神戶型，競爭力獨一檔

隨著高贈送政策收緊，云萃的戶型亮點，后續新盤很難再復刻：

1）無邊界飄窗

2）雙拼戶型帶客廳側飄窗

3）高達1x0%的使用率

其一，無邊界飄窗。

這種設計，是今年才開始出現，落實時間很短，如今政策收緊，以后更是想買都買不到了。

無邊界飄窗的呼聲很高，因為它的優勢非常明顯，能將以往用不上的飄窗位置，納入使用面積。

我們做了一個對比圖舉例，配合無邊界飄窗，房間、客廳、餐廳都會更寬敞，可利用空間直觀地變多。

但政策收緊后，飄窗需全部保留下來，你只能把衣柜做在飄窗上，睡到飄窗上，本來能放下1.8米大床，以后就只能定制榻榻米床。

其二，雙拼戶型帶客廳側飄窗。

這一點，對應內天井得間距尺寸要求，主要針對雙拼戶型。

如下圖所示，這兩個戶型因為內天井限制，客廳無法再設計側飄窗，也就是不能用飄窗來拓寬客廳開間，客廳會變得更窄。

影響范圍也挺大的，大部分90平以下的小戶型都是雙拼設計，以后想把客廳做大，只能把建面擴大，那總價就更高了。

其三，高達1x0%的使用率。

計容新規收緊后，很多拓展面積的辦法都被卡脖子，包括+1房這種靈活空間都可能會受限。

比如裝飾柱需與施工圖一致、不可偷面積這條，意思是連裝飾柱位置也要算進計容面積，將結構梁柱、管井等報建為裝飾柱也要嚴控。

很明顯，這個信號是審批全面收緊，以后最保險的辦法是把建面加大，將贈送率壓縮。

但這也意味著，總價會提高，大家的買房成本會增加。

總體來說，使用率下降會是大勢所趨，市場需要維穩，像越秀云萃這種超新規產品是不可能無限量供應的。

2、

新中軸成熟地段，確定性拉滿

新政一出，也讓越秀云萃的基本面被徹底夯實：

新中軸概念+成熟地段+過硬學鐵商+絕版超新規產品，確定性屬于第一檔。

首先，項目地處新中軸北段，直線約5公里到珠城，城市資源的聚集度肉眼可見。

事實上，新中軸的含金量不比珠金琶低，兩者并肩發展，構成廣州最主要的兩個核心資產圈。

迄今為止，廣州拍地樓面價前10名，有3宗來自新中軸，4宗來自珠金琶。

而與珠金琶相比，新中軸有兩個相對優勢，一個是稀缺度，另一個是成熟度。

尤其是越秀云萃所在的新中軸北段。

過去10年，新中軸北段一共就供應了4宗地塊（來源：中指院），主流產品一直是120平以上、總價800-1500萬級的改善產品。

而越秀云萃，錯位配置出約88-120平中小戶型，總價500萬起，這在新中軸上是獨一家。

視線再拉到周邊，云萃周邊幾乎都是二手社區，沒有大批量宅地，可控的供應量，也是確定性。

至于成熟度，大家可以看看最新航拍圖，云萃周邊有著現成、體面的城市界面，不需要熬配套兌現。

甚至，把云萃的“學鐵商”拿出來，也能吊打一片。

學：對口京溪小學，白云區老牌龍頭學校

和很多掛牌名校相比，京溪小學的優勢，是擁有成熟的教學模式、師資團隊、生源質量。

綜合實力和口碑，放在白云屬于第一梯隊：

而且，不同于一般學校一味卷成績，京溪小學以特色教育和綜合素養課程聞名于外，小孩在這里能全面發展，快樂成長。

鐵：家門口18號線+26號線京溪路站，1站廣州東，2站珠城

云萃位于18+26號線京溪路站地鐵口，距地鐵更近、速度更快，到珠城更高效：

通過18號線，云萃2站就到珠城，關鍵是時速高達160km，比1/2號線快了1倍，比3號線快了33%。

商：1公里內聚集了信達金茂廣場、廣墾天河壹號、VLAB翌方181三大商圈

云萃周邊的商業非常完善，有信達金茂廣場這種大型商業mall，也有VLAB翌方181這種小資的創意園區，還有大量沿街底商。

在成熟生活圈加持下，項目的業主圈層，也有超高的確定性：

參考一期云悅業主，71%為天河及周邊企事業單位職工。

其中，39%來自地緣性事業單位，包括公務員、南方醫科大和三九腦科的醫生，石油黨校和華工等學校的老師。

這樣的人群，穩定性很高，自住屬性也很強，不會像投資客集中的地方輕易出現批量拋售，為將來的二手行情加固了護城河。

3、

云萃無邊界創意板房，產品力斷層

再來看下云萃最新開放的兩個樣板間。

建面約88平四空間，實際體驗感相當于市面上110平以上的大戶型。

進門第一觀感，是客廳很大，整體開間做到了約5米寬，而且是LDKG格局。

越秀把+1空間也并入了公區，延展出來一個”第三廳“，當然它更可以作為獨立房間使用，面積超6平。

| 越秀云萃板房實拍圖

還有270°觀景艙式陽臺，約5米雙面寬，270°觀景，一側可做收納空間，另一側留給風景。

| 越秀云萃板房實拍圖

高實用度臥室，飄窗都能利用起來，讓每個次臥都能放下雙人床、衣柜以及書桌/梳妝桌。

| 越秀云萃板房實拍圖

最后，是270°無邊界主臥，飄窗全部納入可使用面積，直接上圖，放下kingsize大床還能三邊下床：

絕妙的是，越秀另外預留了兩處空間打造衣柜，不需要占用無邊界飄窗位置。

更重要的是，云萃所有無邊界飄窗，都不需要業主后期另外改造，這一點又幫大家省下了大幾萬現金。

而且，所有88平戶型都是南向，戶戶四開間朝南，朝南面達約12米，這一點更遠超市面標準。

再來看建面約107平四房，超配了130平以上的使用感。

入門，首先看到的是一個陽光獨立玄關系統，自帶開窗面，能引入自然光和清風，減少室內受潮、陰暗。

同時，加上玄關柜遮擋，又形成入戶緩沖區，保護家中隱私。

| 越秀云萃板房實拍圖

接著，是6.5米寬的無邊界超聚廳，LDKG+X設計，格局方正毫無間隔感，舉行多人party都完全夠用。

| 越秀云萃板房實拍圖

值得一提的是，餐廳也用無邊界飄窗延展面積，那就可以放下更大的桌子、或更多收納空間。

6.5米寬的跑道式陽臺，可以承載復合型多功能生活區，一半做日常的家政功能，另一半做休閑花園。

| 越秀云萃板房實拍圖

更驚艷的是主臥，可以用酒店級套房來形容。

南北通透，三面采光，超長的270°無邊際飄窗，還有一個獨立衣帽間，相當于市面上140平戶型的享受。

| 越秀云萃板房實拍圖

此外，在功能格局上，還有兩個明顯進化。

一是三代居戶型，臥室分兩區設計，其中一間臥室獨立設于入門區域。

這樣就可以照顧到三代人的生活作息，為父母和年輕人分割出兩條生活動線，分則互不干擾，合則其樂融融。

二是對標板樓的全能陽光宅，南向面寬拉到近15米，4.5開間朝南，對齊一字型板樓標準。

另外，層高也進行了升級，云萃對齊好房子標準，將全盤層高提升到3米，比一期云悅2.9米更高。

| 越秀云萃板房實拍圖

可以這么概括，無論是88、還是107平戶型，都是同等戶型最強產品力，現在疊加政策影響，產品力直接斷層。

4、三大交標迭代，細節狂魔模式

現場看板房，還有一個感受，就是越秀云萃，還開啟了”細節狂魔“模式。

這體現在越秀為云萃打造的三大交標升級。

其一，巨能裝的全屋收納2.0系統。

其可以分出幾個子系統：玄關收納柜、廚房全能艙、預留陽臺通頂收納區、女王衣柜區。

也就是說，把主要功能區都包了進來，縮短動線，盡可能地滿足家庭收納需求。

而且，收納區還可以繼續擴容。

比如88平戶型，預留了10米長的收納墻空間，把進門玄關柜到創新S墻再到預留的陽臺柜空間連在一起：

| 越秀云萃板房實拍+創意示意圖

再細致到柜體分區，也不放過任何角落，并遵循人體工程學，根據身高布局，讓拿取雜物更輕松。

其二，幸福廚房系統。

| 越秀云萃板房實拍+創意示意圖

其中，最明顯的差異點，應該是高低島臺柜，比常規中島臺多出一個高區。

看似變化不大，但對體驗感卻能做到全方位的改善。

這里可遮擋廚房雜物，當你在備菜時，因高區遮擋，餐廳就看不到操作區，廚房依然是整潔的。

這里更能增加廚房收納空間，可裝下8件廚房小家電；也能變成咖啡角/西餐區/茶歇區，一島多用。

| 越秀云萃板房實拍圖

此外，廚房交標還增配72L超大容量蒸烤一體機、洗碗機、二合一廚房涼霸、品牌智能油煙機、智控防干燒燃氣灶等。

每一樣都是經過了越秀的充分調研，真正提升生活幸福感。

比如二合一廚房涼霸，肉眼看幾乎隱形，但風力強勁，可大范圍擺風還能調節風向，夏天做飯再也不用汗如雨下。

| 越秀云萃板房實拍圖

其三，四大智能化系統。

其包括全屋智能化管控、燈光控制、空調控制、預留電動窗簾安裝位置等。

簡單來說，就是把關鍵家電聯動起來，并把業主后期需求也一步考慮到位，不玩虛的，而是講求100%實用。

5、2.5容積率，超配千萬級豪宅標準

除了在戶型和交標上進階，云萃的社區設計，也是“超配”的重點。

幾個關鍵指標：容積率低至2.5，12-13層板式小高層+22層非超高層產品。

2.5-3容積率，是豪宅盤和剛改盤的一個分水嶺，大家也可以看數據，能做到這種密度的，多數還是800萬起步的豪宅項目。

而且，云萃的“超配”優勢估計會一直持續。

最近市里開會重申，嚴禁類別墅產品出現，另外容積率3.0、限高80米政策也會想辦法破解。

在這種政策背景下，越秀云萃這種低密度產品，稀缺度會繼續保持，在一二手市場依然能打。

更重要的是，居住體驗上，云萃能匹配到改善項目的舒適度。

云萃全盤朝南向，整體地勢南低北高，板樓錯開排布，減少了樓棟自遮擋，改善了采光和通風。

| 示意圖

| 示意圖

社區質感，同樣超配千萬豪宅的品質。

門庭，直接做到60米寬，拉開”新中軸門王“氣場。

細節也非常考究，鎏金奢石嵌套百工照壁工藝、頂部富貴璇光門造型、萃取木棉花的云萃專屬社區符號...注入豐富內涵。

園林也融入“老錢風”風格，六進歸家，九園圍庭，增加了厚重感和享受性。

還有酒店式泛會所，融景入室，內部裝下運動會館、童趣書吧、親子會館...讓每個人找到自己的”舒適區“。

更重要的一點是，越秀的兌現力加持。

一期云悅去年12月開盤，不到半年時間就做出了實景展示區。

越秀思路很清晰，與其靠一味吹噓，不如直接用實際兌現品質說話，這才是最好的確定性。

| 越秀云悅實拍圖

6、

約120平專梯專戶板式小高層，尋遍市區無對手

說到這里，越秀云萃的大招，還沒有出盡。

因為，終極王炸產品——約120平專梯專戶板式小高層，尚未正式亮相。

| 越秀云萃效果圖

先劇透幾個重點：

其一，市區最小面積的專梯專戶板式小高層

其二，創新V字型板樓，兩戶不共墻，南向面寬拉到17.5米，比一字型板樓更優

其三，絕版超新規產品，建面約120平可以做到153平使用感

可以這么說，約120平小高層產品亮相，又是對市場的一次碾壓性打擊，并且讓后來者難以超越。

亮相時間也不會讓大家等太久，預計在近期，約120平板房將正式開放。

畢竟，云萃現在的熱度太高了，認籌量在快速增加，不出意外的話，預計6月底開盤，云悅的“日光”記錄估計要被刷新了。

說到底，云萃作為云悅的2.0版本，它的升級肉眼可見，價值邏輯更加清晰，放到整體市場來看，更是一次成功的“超配”實驗。

最重要的是，高贈送政策已經收緊，云萃的絕版屬性定調，這一中軸神戶型，以后不會再有，真正的“搶到就是幸運”。