廣州舊改如火如荼，拆遷補償規則也要變天了！

近日，廣州市住建局甩出王炸文件——《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法（征求公眾意見稿）》，7月20日前公開征集民意！

來源：廣州市住房和城鄉建設局

這份直接關系千萬拆遷戶錢袋子的新規，到底有什么猛料？

樂居梳理發現，新政新增補償最低建筑面積為40㎡、車位車庫、“無證房”等補償條款。

話不多說，直接上干貨：

先說說為什么要改。

現行的辦法是2021年6月21日發布的，執行了快4年了。

這4年里，廣州的房價、建設成本、市場環境都發生了巨大變化。

這次的新政，優化了征收補償標準。

樂居君梳理了一下，主要以下幾個重點值得關注：

一，40㎡以下"老破小"直接按40㎡回遷！

過去最讓人頭疼的就是那些傳下來的"袖珍房"，面積小得可憐，拆遷補償更是杯水車薪。

但這次不一樣了，唯一住房且小于40㎡的"袖珍房主"終于翻身！

選回遷房直接按40㎡起跳，超面積部分按政府定價補差價，貨幣補償則按實際面積算。

舉個栗子，越秀區30㎡祖宅若拆遷，可選40㎡新房，相當于白送10㎡。

圖源：鏈家

樂居認為，從政策邏輯來看，這其實體現了政府對民生底線的保障。

畢竟，40㎡是一個家庭基本居住需求的最低標準。

二，車位、車庫補償首次寫進紅頭文件！

以前拆遷最頭疼的就是那些"灰色地帶"，比如，有證車位到底算不算？

現在終于有了明確說法，有證車位、車庫按市場價補償！

只要登記過的車位，統統按市場價賠錢；

改成商鋪的車位更賺，能提供營業執照和納稅證明的，直接按商鋪估價。

來源：《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法（征求公眾意見稿）》

三，"住改商"店鋪按年代階梯計價：

1987年前開店→按市場評估商鋪價的70%補償；

1997年前開店→按市場評估商鋪價的60%補償；

2001年前開店→按市場評估商鋪價的50%補償；

不過，值得關注的是，2001年后擅自改商鋪的連補償資格都沒有。

這個變化意義重大，它意味著，政府開始正視歷史遺留問題。

六運小區住改商圖源：小紅書

畢竟，廣州市“住改商”多數是20世紀80、90年代的產物，最早的“住改商”禁令在2000年出現，一刀切否定顯然不合理。

現在有了明確的時間節點和補償比例，博弈規則透明了，減少了拆遷拉鋸戰的可能性。

三是，無證房補償大變天，時間門檻放寬23年！

無證房建筑補償現在明確了：

1990年4月前無證房→按市場評估價100%補！1990-2009年無證房→最高60%評估價！

但是，重點來了！對比以前，新政把補償門檻從1967年往后推到了1990年！

什么概念？以前，1967年前蓋的無證房能拿補償。

現在，1990年前蓋的無證房能拿補償。

圖源：鏈家四、房票安置加Buff。最近，黃埔的村民，已經拿著房票全市范圍內挑房子。天河、荔灣、花都等區域也在試點。這次，新政鼓勵有條件的項目實施房票安置，選擇房票的，政府還會額外發‘;“氪金禮包”！各區自定獎勵標準，相當于房票外再疊補償。

雖然新政整體利好，但魔鬼往往藏在細節里。樂居君發現，新政中也暗藏一些需要拆遷戶特別留意的條款：一是，獎勵金不再"無上限"。非住宅的搬遷時限獎勵被限制在評估價的15%以內。過去部分商鋪項目獎勵可達30%，現在被明確"封頂"。二是，用途置換的"陷阱"。新政允許"協商一致后不同用途置換"，這意味著你的商鋪可能被置換成住宅，失去經營價值。
三是，申訴期限極短。對評估結果有異議的，必須在10日內申請復核，再10日內申請專家鑒定，超期作廢。這對很多不熟悉程序的業主來說，是個不小的挑戰。四是，新政簡化了強拆程序。政府可以在催告后直接向法院申請司法強拆，這對"釘子戶"來說壓力更大。此外，征收公告發布后，任何裝修、擴建、改商鋪、辦營業執照等行為都被凍結，違者可能面臨零補償。

看完了具體條款，我們來說說這個政策會帶來什么連鎖反應：

主要從市場角度來看，這次新政最大的受益者，可能是那些被人嫌棄的"蚊型房"。

特別是荔灣、越秀、天河、海珠的小面積房，這類房子通常位于市中心絕佳地段，交通便利、配套完善。

如果有了拆遷兜底保障，價值也將提升。

從市場反應來看，其實，這種預期已經開始發酵：

今年以來，廣州多個舊改板塊的二手房市場已經明顯升溫。

一方面，成交活躍。

根據廣州房地產中介協會的最新統計，受舊改推進帶動，今年5月，同德圍-羅沖圍、芳村大道和桂花崗-三元里等多個板塊二手網簽量大漲。

芳村大道，受山村、坑口舊改及聚龍灣征拆助攻，網簽同比暴漲66.67%。桂花崗-三元里，同比增長64.06%，成交量創近1年新高。同德圍-羅沖圍，同比大漲62.50%，網簽221套成為全市最活躍板塊。

白云羅沖圍，片區內近期不乏掛牌1天就成交的房源。（相關閱讀：3.85萬/㎡敲定！羅沖圍補償秒殺三元里！有人一年躺賺167萬！）

來源：貝殼

另一方面，那些有拆遷預期的老城區小面積房源，出現了明顯的惜售漲價現象。

以海珠新中軸為例，赤崗西路周邊的老舊小區，樓齡超30年的房源，去年都在降價，最近調漲，掛牌價最高到近4萬/㎡。

來源：貝殼

值得一提的是，目前，掛牌出售的40㎡以下的二手房源還不少。

貝殼數據顯示，越秀區有1465套、天河1666套、荔灣960套、海珠1702套。

不過，需要提醒的是，投資有風險，"博拆遷"更需謹慎。花幾百萬住老破小，還要承擔賭失敗的風險，這筆賬未必劃算。

總的來看，這個政策實際上是在重新定義"拆遷價值"。

以前那些被忽視的小面積房、無證房、小商鋪，現在都有了明確的補償標準。

從更宏觀的角度看，新政體現了廣州城市更新思路的轉變

從簡單粗暴的"拆了重建"，轉向更加精細化、人性化的"有機更新"。

這不僅僅是補償標準的調整，更是治理思維的升級。

對于這個新政你如何看？歡迎評論區留言~