觀點網 和泓服務的收并購“戰車”又動了。

物業行業過去相對激進的擴張戰略埋下的雷在最近兩年陸續爆開，為高估值買單成為不少物企的經驗教訓，除了紓困關聯方，大多數物企在收并購上的動態只剩下計提減值。

而和泓服務是個例外，雖然收購動作較剛上市時已收斂不少，但每年都有對外收購項目的消息披露。

只是，不論去年年底收購四川萬晟物業另外30%股權，還是如今將貴陽興隆物業剩余30%股權收入囊中，和泓服務基本上都在和老熟人做生意。

結合近期虧本也要拋掉手中江蘇深華時代物業51%股權來看，收購表象之下，或許是和泓服務正在“分類清算”過去幾年的收并購項目。

降價收購

比起四年前收購貴陽興隆物業70%股權給出的價格，和泓服務這次買賣顯然劃算不少。

6月11日晚間，和泓服務發布收購公告，以6018.97萬元總價收購貴陽興隆物業剩余30%股權。收購完成后，貴陽興隆物業將成為和泓服務全資子公司。

資料顯示，貴陽興隆物業主要在貴州省貴陽市從事物業管理業務，截至目前擁有31個物業管理服務項目，總在管面積約為815萬平方米。

從財務數據看，該公司2024年錄得除稅后凈利潤2303.9萬元，同比增長32.16%；截至2025年4月30日止四個月，除稅后凈利潤為528.8萬元。

綜合貴陽興隆物業如今的各項表現，再參考市場上的可比公司，估值師對其100%股權給出的估價約為2.165億元。

而在四年前，這個價格甚至比不上貴陽興隆物業70%股權的估值。

2021年，正是和泓服務擴張欲望最強盛的一年，全年斥資近3億收購7家物管公司股權，而收購貴陽興隆物業是該年最后一個，也是和泓服務目前做過最貴的一宗交易。

根據收購公告，和泓服務與貴陽興隆物業股東屈培軍及范德新簽訂買賣協議，以1.568億元價格收購該公司70%股權。

收購事項前，貴陽興隆物業由屈培軍持股92.7536%、范德新持股7.2464%，和泓服務收購70%股權中62.7536%來自屈培軍，7.2464%來自范德新。

在第一次收購完成后，貴陽興隆物業的股權架構變為：和泓服務持股70%，屈培軍持股30%。

在已經花費上億元收購6家物企之后，和泓服務還要斥資將近1.57億元收購貴陽興隆物業，所求不僅是繼續拓展西南市場，更看中了貴陽興隆物業對擴大管理規模的助益。

截至2020年末，和泓服務在管面積約1790萬平方米，錄得凈利潤約為6000萬元。

收購當時，貴陽興隆物業在管建筑面積為640萬平方米，截至2020年末稅后凈利潤為1546.3萬元。若能完成收購，對和泓服務而言不亞于走了一條捷徑。

和泓服務亦在公告中表示，進行收購事項后，公司簽約建筑面積將較2021年初增加101.8%，在管面積增加88.3%。

因此，盡管處于收購標的估值偏高的行業環境，盡管貴陽興隆物業70%股權的估值達到2.39億元，急于擴大規模的和泓服務還是決定咬牙收購。

四年后，市場收購回歸理性，和泓服務再次出手完全拿下貴陽興隆物業，以2021年1.568億元獲得70%股權、2025年6018.97萬元獲得30%股權計算，如今的收購價格已比四年前便宜了10.43%。

清理行動

上市初期，為了快速搶占市場、擴大自身規模，收并購是最快捷的途徑。

在持續擴大管理規模的核心發展戰略之下，從和泓服務2020年第一宗收并購交易算起，截至2023年總共四年內，收入麾下的物企已有16家。

盡管是在收并購開始退潮的2022年，和泓服務以接近2億元的價格分別收購遵義金寧物管和重慶鑫隆信物管；2023年全款拿下駐馬店現代物管、四川仁郡物業100%股權；收并購熄火的2024年，臨近年底還再次收購四川萬晟物業30%股權。

實現規模躍遷的同時，和泓服務也需要承受高估值、大規模收并購帶來的陣痛。

首當其沖的便是和在管規模同步增長的商譽。

剛打開收并購大門的2020年，和泓服務來自收購上海同進、上海同嘉、東莞寶盈、貴州星際及呼和浩特市慧谷的商譽總額約為5960萬元。

而最新一期業績報告顯示，和泓服務商譽已膨脹至4.61億元，年化增長幅度約為168.37%。

商譽增長也遠超收并購為和泓服務帶來的在管規模增長，自2020年至2024年，在管面積年化增長幅度約為61.87%。

和商譽一起快速擴大的，還有應收賬款規模。

2020年-2024年，和泓服務分別錄得應收賬款規模1.04億元、2.17億元、4.21億、3.88億元及4.53億元，四年復合增長率約為44.48%，遠高于營收、利潤、面積等指標的增長速度。

受到應收賬款增長的影響，和泓服務計提減值的部分也在提高，2024年首次出現應收賬款減值規模大于凈利潤的情況。

從前過度依賴收并購拉動規模提升，如今這把雙刃劍正在蠶食和泓服務積累下來的業績。

項目留在手上或許需要承受商譽和應收賬款進一步影響利潤的風險，出手賣掉便意味著直面虧損、自割腿肉，但不論如何，和泓服務都到了二選一的時刻。

于是，和泓服務近期開始重新回到收并購項目中去，頻繁傳出的收并購動向便是集中清理的信號：該動刀刮骨的便割舍，可以繼續創造收益的便留下。

首先被和泓服務拋掉的，是今年5月虧本1370萬“退貨”的江蘇深華時代物業51%股權。

如今買下剩余30%股權的貴陽興隆物業，便屬于可以留下的部分。

目前，貴陽興隆物業在管面積為815萬平方米，較2021年增長27.34%；2024年稅后凈利潤為2303.9萬元，較2023年同期增長32.16%。

并且貴陽興隆物業在貴陽市內還具備較強市場競爭力，出于未來增長的信任和貴陽市場的擴張，和泓服務進一步提升控股力度，不僅可以提升營運效率、完全吸收利潤，還可以在貴州、甚至其他區域尋求更多增長機會。

另外，和此次收購性質類似，和泓服務在2024年12月還斥資6540萬元收購了四川萬晟物業另外30%股權，合計收購價已超1億。

過去廣撒而下的網如今正在一一收束，和泓服務下一個要處理的項目又會是誰？

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