近年來，江蘇省南京市堅持人民城市理念，將城市更新作為增進民生福祉的重要舉措、促進產業轉型的重要抓手、激活歷史資源的重要引擎，積極探尋城市更新的模式與路徑，努力破解難點堵點，創新引導多元參與，讓“有溫度的城市更新”成為轉變特大城市發展方式的最好注解。

歷史與現代交融

夏日午后，走進南京鼓樓區頤和路歷史文化街區，郁郁蔥蔥的參天古樹沿路排列，陽光透過樹葉灑在地上，形成斑駁樹影。梧桐樹下，薔薇花旁，來自全國各地的游客拍照留念，記錄美好時光。

“百年老街區頤和路上的建筑風格多樣，經過細心修繕和織補式更新，修舊如故，行走其間，仿佛回到了百年前那段歷史歲月。”湖北武漢游客張倩告訴記者，“咖啡、餐飲、圖書、手作、文創等一應俱全，移步換景，處處有驚喜，更別有一番風味。”

頤和路曾是南京規模最大、密度最高的近代住宅集聚區。經過百年風雨洗禮，街區亟待修繕更新。南京頤和歷史建筑保護利用有限責任公司董事長高青松告訴記者，頤和路歷史文化街區的保護更新堅持“留、改、拆、加”的原則。“‘留’就是保留街區內的歷史建筑和文化遺產；‘改’是對街區進行必要的改造，以適應現代生活的需求；‘拆’是指拆除那些影響街區整體風貌的違章建筑；‘加’是為街區注入新的文化元素和時尚氣息。”高青松說，頤和路歷史文化街區是國家首批公布的30個中國歷史文化街區之一，13個片區共計285處院落，目前第十一、十二、十三片區已經完成更新并對外開放。

走進頤和路歷史文化街區第十一片區，這里共有文保建筑、歷史風貌建筑7幢，歷時3年多的修繕讓這里風貌如故，與古為新。高青松介紹，第十一片區先后引入了國際頂級婚紗品牌Vera Wang江蘇首店、星巴克非遺概念店南京首店等10多家店面，用“文化”“藝術”與“時尚”等多種元素為這片古樸的歷史建筑群注入新的生機與活力。

“門店以古今對話形式，用畫卷呈現南京歷史文化變遷，展示扎染、織錦、麻編、刺繡、掐絲琺瑯等技藝與金陵景致的交融，呈現了近20個金陵美景。”星巴克非遺概念店經理韓喜梅說，坐在老式紅漆百葉窗前，手捧一杯咖啡，觸摸著歷史的痕跡，有著超然于時間的優雅韻味，特別受年輕人歡迎。

“更新改造后的頤和路歷史文化街區，既保留了原有的風貌，又賦予老建筑新的應用性、功能性，吸納各類業態入駐，引來眾多游客和市民前來打卡。”高青松說，“沉睡”的老舊建筑被重新“喚醒”，曾經斑駁的舊居蝶變為文化街區，成為南京新的文化地標，為南京歷史文化街區的更新改造提供了樣板。

民生與發展統一

城市更新一頭連著民生，一頭連著發展。距離南京新街口商圈不到800米的地方，曾有一片建于二十世紀五六十年代的棚戶區——石榴新村，如同嵌在繁華街區里的一塊“傷疤”。

“石榴新村從一片平房區起步，居民連年加蓋，有的房屋甚至加蓋到三層，小區房屋呈倒梯形，戶型小、密度大、衛生環境差，而且私搭亂建嚴重，消防隱患重重，大量房屋被評定為危房。”南京越城建設集團有限公司副總經理陶瑩說，片區原住人口達1500多人，其中48%的住戶房屋面積不到35平方米，最小的僅有7平方米，居住環境亟待改善。

談及自家的居住條件，石榴新村居民羅健說，片區沒改造前，小區私搭亂建，全是“握手樓”，家里既沒廚房也沒衛生間，一年到頭不見陽光，連親戚都不愿意來串門，“想走走不了，想住又住不好，安居夢成了全家人最大的夢想”。

2019年，《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》出臺，石榴新村的房屋被鑒定為D級危房。2020年，石榴新村被列為南京首個城市更新危房安全消險改造試點項目。

陶瑩介紹，項目經過充分調研，采取“留改拆”的方式進行更新，變“傳統征收”為“包容更新”，探索出一條“以原地重建、回遷安置為主，異地置換、貨幣回購、優先購買原地商用房屋相結合”的新路徑，翻建資金依照市、區財政和產權人3∶3∶4的比例分攤，產權人承擔建設費用的40%。

“經測算，石榴新村老舊住宅每平方米建設費用為7000元，居民需自行承擔每平方米2800元的建設費用。”陶瑩說，工作組每天拎著小板凳挨家挨戶談心協商找思路，最終形成由20個面積段、36種戶型平面相結合的改造設計方案，真正做到和居民商量著辦，讓原住居民廣泛參與方案制定、設計改造的全過程。

5月28日，石榴新村一期交房，部分居民已經開始裝修，即將搬入新房，羅健一家的安居夢也即將變成現實。

“石榴新村項目創新了多元主體共同參與的城市更新模式，降低了資金成本，拓寬了資金來源渠道，讓老百姓得到了真正的實惠，也提供了可復制可推廣的示范經驗。”陶瑩說。

保護與傳承共進

跨入南京市浦口區江浦街道北門新村小區大門，一股濃厚的生活氣息迎面撲來。在小區公共活動休息區，大爺大媽們聚集在一起，下棋打牌，跳舞唱歌。環顧整個小區，從小區門頭到路面再到樓棟外立面，都被修葺一新。

“城市更新政策好，小區屋面滲水沒了，外立面整潔優美，樓道也規范有序，小區環境大變樣嘍，哪里像是快40年的老小區。”78歲的小區居民狄武珍告訴記者，通過城市更新，小區原本雜亂無章的晾衣架、遮雨棚、空調室外機罩等全部統一換新，居民的電動自行車有了集中充電的地方，更安全了。

浦口區城建局副局長馬云告訴記者，浦口區作為南京市城市更新實驗區，主動探索老舊小區改造模式，通過創新管理方式，實施片區化整合改造、區街統籌管理，推動老舊小區改造工作落實落細。

“從2022年開始，我們以文昌路片區作為‘樣板片區’，投資2億元，推動轄區9個小區50幢建筑實施立面出新、危房消險、景觀綠化補植、圍墻改造、無障礙環境整治、服務設施更新、路面修復、改造臨時停車場等，讓高齡零散小區重新煥發新生。”馬云說。

不到2公里的文昌路，是浦口最具代表性的街巷之一。這里有莘莘學子的青蔥歲月，有街邊小館的家鄉味道，更有文廟里600多年的歷史傳承，承載了大部分老南京江浦居民的集體記憶。

在南京浦口城鄉建設集團有限公司項目負責人劉強看來，比顏值提升更重要的是如何彰顯浦口的人文底蘊。劉強說，項目施工過程中，巧妙地將城市歷史記憶點有機融入市政設施和街邊小品，用故事及圖繪的表現形式保存歷史名片，讓居民在移步換景中感知老城的文化魅力。

“城市更新既要算‘民生賬’，也要算‘經濟賬’。”馬云說，老城更新是一項系統工程，浦口區聚焦中心城區“綠地系統不完善、文化承載缺串聯、項目投放少統籌”等問題，編制了浦口城市更新實驗區實施方案，正在加快探索閑置低效用地盤活利用新路徑，以規劃為牽引，明確相關地塊的組團定位，通過土地的節約集約利用，讓存量空間產生增量效益。（經濟日報記者 薛海燕 蔣 波）