中國樓市上演“冰火兩重天”：有人虧錢賣房，外資卻在趁機“撿漏”

最近有個事挺有意思的：北京一位央企工作的朋友發現，他家2018年買的房，價格比高峰期跌了23%。但是差不多同一時間，一家美國基金公司卻大手筆花了38億人民幣，在上海靜安區買下了兩棟寫字樓。

這種“有人覺得房子不值錢，有人卻搶著買”的巨大反差，折射出當前樓市輿論戰的復雜性——高盛報告引發的"40%跌幅論"與住建部"市場整體平穩"的官方表態形成鮮明反差。

01、高盛的報告說了啥？

其實，高盛報告的底層邏輯，建立在對三項核心指標的測算：

①房子太多賣不動：全國房子庫存大，需要賣32個月（將近3年）才能賣完，這比2016年"漲價去庫存"時期困難多了，延長了2.4倍；

②居民債務壓力大：居民部門杠桿率63%，比2008年翻了3.2倍；

③該買的人都買了：全國城鎮住房擁有率96%，想買新房子的人自然就少了。

高盛說的這些數據也不是瞎編的。比如國家統計局數據顯示，到今年，新房待售面積7.6億㎡，而且，今年前幾個月，一些三四線城市地都賣不動了。

比如官方數據就顯示，今年1到5月，一些三四線城市賣地都賣不動了（住宅用地流派率41%），有的大開發商在洛陽的項目，房子要賣快5年（去化周期58個月）才能賣完。

只是，高盛直接把日本當年房價崩盤的數據套用在中國，這顯然忽略了兩國根本的不同。

另一家機構野村證券研究發現，咱們中國老百姓的錢，62%押在房子上，但當年日本房子泡沫前這個比例已經高達78%。足以說明，我們老百姓的扛風險的能力其實比當年的日本強。

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02、住建部最新監測的數據則描繪出另一幅畫面：

①大城市改善型住房銷量火爆： 在30個重點城市，改善型住房成交占比比2020年上漲21%，深圳單價18萬的豪宅照樣秒光，只是全國平均新房價格確實微跌了一點，跌幅2.3%。

②土地市場好壞分明：北京海淀拍出了樓面價15.6萬/平的“地王”，但鄭州有些地塊掛了三次都遭遇流拍。

③錢都往好地方流：銀行給開發商的錢，78%都投向了長三角、珠三角這些經濟好的地方。這也和高盛說的“全國都跌”的預言明顯矛盾。

03、外資在玩什么“套路”？

其實現在外面套路也讓人琢磨不透，有些外資投行上午發報告唱衰樓市，下午旗下的基金就在上海狂買價值12億的“法拍房”。

這種操作還不是個例。今年一季度，外資在中國買樓的錢暴漲了89%，而且其中六成專門挑"問題資產"下手。

所以，這背后的“套路”就清楚了：他們先是唱衰（說樓市要崩），讓開發商借錢更難、更貴；等開發商撐不住賤價賣樓時，他們再出手“撿漏”。

有香港房企的高管透露，境外美元債利率從8%飆到14%，就是這些做空機構搞的鬼。

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04、普通老百姓慌了神

其實現在普通買房人也挺焦慮的，比如成都某小區業主，因為傳了一個不知道真假的消息說樓盤要爛尾，結果短短三天，就有63戶集體掛牌拋貨。

這種恐慌情緒都是會傳染的。貝殼研究院監測顯示，政策敏感型購房者決策周期從45天縮短至22天，而且，超過一半的人主要是看網上言論做決定。

但網上信息也挺亂，比如某短視頻平臺上，“房價暴跌”的話題播放量高達180億次，但調查發現很多視頻用的是三年前的舊素材數據錯誤近30%。

這些混亂信息讓大家對房價的預期忽上忽下。

05、市場怎么應對？

面對這些亂象，各地也在想辦法：

比如杭州搞了個“透明房價”平臺，實時公布樓盤工程進度，結果當地人買房考慮時間延長到了38天，但是退房率也大降了。

國家統計局也改進了統計房價的方法，新增加了12項細分指標。專業機構算下來，用這個新方法，北上廣深這些一線城市的房價波動縮小在3%以內，比老方法更穩了。

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06、結論：別簡單說漲跌，關鍵看地方

現在最讓人迷惑的現象是：一邊有人喊“房價要崩”，一邊核心城市的好地段、好房子照樣被搶購。

官方數據顯示，前五個月，重點城市靠房子收租的回報率回升到了2.8%，這說明市場正在自我調節。

不過，這場關于樓市的大討論也給我們提了個醒：在各地分化加劇時代，簡單地說“房價要漲”或者“房價要跌”都不靠譜。

重要的是看清你所在地方的具體情況，別被網上亂七八糟的信息忽悠了，這樣才能避免在復雜的市場里做“冤大頭”。