新房與二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析

根據(jù)最新百城房?jī)r(jià)指數(shù)，二手房同比下跌7.2%，新房同比上漲2.56%。接下來(lái)分析為何新房在漲，二手房在跌，且二手房跌幅遠(yuǎn)超新房。

新房?jī)r(jià)格上漲原因

新房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的上漲，個(gè)人認(rèn)為存在兩種可能性，且二者同步存在：

1. 數(shù)據(jù)抓取口徑差異：統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)抓取的數(shù)據(jù)來(lái)源于各地住建局，但各地住建局?jǐn)?shù)據(jù)口徑不同。有的地方提供實(shí)際成交價(jià)格數(shù)據(jù)，有的地方提供備案數(shù)據(jù)。例如，開(kāi)發(fā)商一套備案總價(jià)300萬(wàn)的房子，實(shí)際賣給客戶可能是270萬(wàn)，但備案總價(jià)仍為300萬(wàn)。若抓取的是300萬(wàn)備案總價(jià)，房?jī)r(jià)可能顯示上漲；若抓取270萬(wàn)實(shí)際成交總價(jià)，房?jī)r(jià)可能顯示下跌。而且備案價(jià)通常一路向上。

2. 城市成交差異：目前全國(guó)新房樓盤不斷推售并成交，主要集中在一二線城市，三四五線城市大多停滯。這兩個(gè)因素共同導(dǎo)致百城房?jī)r(jià)指數(shù)中新房?jī)r(jià)格同比上漲2.56%。

二手房?jī)r(jià)格下跌原因及影響

二手房?jī)r(jià)格同比下跌7.2%，這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)驚人。若持續(xù)下跌，兩年可能跌14%，300萬(wàn)的房子就跌去四十幾萬(wàn)。長(zhǎng)此以往，很多人可能首付都會(huì)跌沒(méi)。當(dāng)房子市場(chǎng)估值低于銀行貸款時(shí)，房主可能會(huì)選擇不還房貸。

為探究房?jī)r(jià)下跌原因，對(duì)比兩組數(shù)據(jù)：從2004年到2024年，中國(guó)全國(guó)范圍房?jī)r(jià)均數(shù)基本上漲600%，城鎮(zhèn)人均可支配收入在這20年間也漲了570%多，表面看漲幅似乎匹配，難以找到房?jī)r(jià)大幅下跌原因。

然而，收入衡量方式有平均數(shù)和中位數(shù)兩種維度。以5個(gè)人年收入分別為2萬(wàn)、3萬(wàn)、5萬(wàn)、8萬(wàn)和100萬(wàn)為例，中位數(shù)是5萬(wàn)，平均數(shù)是23.6萬(wàn)。中位數(shù)更能反映群體真實(shí)收入及貧富差距。

北師大以7萬(wàn)戶家庭為樣本推算14億人收入結(jié)構(gòu)，得出39.1%（5.47億人口）月均可支配收入低于1000元，42.85%（6億人）月均收入低于1090元。累計(jì)百分比56.52%的人月均收入低于1500元，一年約17500元，而2019年城鎮(zhèn)人均可支配收入中位數(shù)與平均數(shù)差距較大，中位數(shù)約42000元左右。

由此可見(jiàn)，二手房成交量及價(jià)格能較客觀反映當(dāng)下樓市問(wèn)題。當(dāng)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話破滅，財(cái)富效應(yīng)消失，回歸“房住不炒”本質(zhì)時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)底層老百姓收入不足。

最后，看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2010年非私營(yíng)單位平均工資37147元，私營(yíng)單位平均工資2萬(wàn)出頭。15年后，非私營(yíng)單位平均工資比私營(yíng)單位多54000多元，差距不斷拉大。