本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

隨著上半年房地產市場“小陽春”過去，樓市止跌回穩亟需新的政策推動力。

6月13日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，聽取了構建房地產發展新模式和推進好房子建設有關情況匯報。會議指出，構建房地產發展新模式對于促進房地產市場平穩、健康、高質量發展具有重要意義，要著眼長遠，堅持穩中求進、先立后破，有序搭建相關基礎性制度。要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，房地產是支柱產業，產業鏈條長、帶動性強、影響范圍大。新模式對舊模式的取代，需要平穩的經濟社會和預期環境。舊模式去得太快，意味著房價持續下跌、金融風險涌現，新模式產生的環境也就失去了。因此，必須堅持“先立后破”，實現新舊模式的漸進式過渡。

再次強調“先立后破”

構建房地產發展新模式是最近幾年房地產政策領域的重要提法之一。不過縱觀最近兩年的提法，在2023年之初的住建系統會議上曾提出要“先立后破”，此后大多強調的是“加快發展”，而此次國常會卻重新提到了“穩中求進、先立后破”的表述。

2023年年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議提到，要堅持試點先行，堅持先立后破，加快形成與高質量發展要求相適應的新的制度體系、新的發展模式。同年11月，住建部部長倪虹接受媒體采訪時對構建房地產發展新模式進行了解讀，明確其包括房住不炒、“好房子”“人房地錢”要素聯動等多個方面。年底的中央經濟工作會議在經濟工作的總體要求中提到要“穩中求進、以進促穩、先立后破”，不過談及構建房地產發展新模式時用的仍是“加快構建”。

2024年，《政府工作報告》提到要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。7月發布的三中全會決定也提到，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。年底的中央經濟工作會議，也再次提到了推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

而此次國常會，對構建房地產發展新模式的定調又有了不同，強調要著眼長遠、穩中求進、先立后破。中指研究院政策研究總監陳文靜向《華夏時報》記者指出，房地產相關基礎性制度包括土地制度、房地產金融制度、房地產稅收制度、市場交易制度、住房保障制度等多個方面。本次國常會進一步明確有序搭建相關基礎性制度，同時也強調要“堅持穩中求進、先立后破”。預計現房銷售制度也將有序推進，不同城市結合當地實際情況漸進式推進，庫存量大的地區或率先落地。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受《華夏時報》記者采訪指出，國常會強調“先立后破”，意思是不能為了純粹為了發展新模式，而把一些舊的模式全部廢除，這樣會產生系統性的金融風險、開發商經營問題以及民生的問題。他認為，未來推進預售制度轉向現房銷售，一方面地方政府應出臺相應的規范和制度，例如借鑒河南信陽的版本；另一方面也要確保企業的資金上是可承受的，現房銷售對開發商資金鏈要求較高，如果企業的資金壓力較大，也無法真正落實。

“好房子”與城市更新結合

另一方面，本次會議還強調了“好房子”建設要納入城市更新機制加強統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。這二者均是最近兩年來房地產領域的政策重要著力點，也都在近期出臺了重要的頂層設計文件。5月1日，“好房子”的國家標準——新版《住宅項目規范》正式實施，5月中旬，城市更新的戰略性框架《關于持續推進城市更新行動的意見》也正式發布。

今年以來，涉及城市更新的政策指向，也和“好房子”結合得越來越緊密。在3月初舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹在談及“好房子”時著重強調了兩點：第一點是各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要帶頭；第二點是不僅要把新房子建成“好房子”，也要結合城市更新，采取多種方式，把老房子想辦法改造成“好房子”。

而《關于持續推進城市更新行動的意見》也在總體要求中提及，要堅持以人民為中心，全面踐行人民城市理念，建設好房子、好小區、好社區、好城區。在國新辦發布會上，住房城鄉建設部副部長秦海翔也強調，這一文件部署推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，具有很強的系統性。好房子建設，主要是大力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。

李宇嘉向記者指出，一方面在住房進入存量時代后，好房子能否全面落地，滿足居民從“有沒有”到“好不好”的需求，關鍵在于存量房屋能否改造為“好房子”。其中，老舊小區改造、完整社區建設、市政設施修繕更替以及公共配套補短板都需要資金投入規模比較大。中央財政獎補、專項債等財政資金，起到的是四兩撥千斤的作用，關鍵還是多渠道資金投入。

另一方面，好房子和城市更新的結合，某種程度上也是一種“糾偏”。近期國家推進的“好房子”建設，同時開發商層面也在發展“第四代”住宅，在市場效果上和預期還是有一點出入和偏差，導致舊規下的二手房產品受到了較大的沖擊，這個問題已經引起了比較大的重視。

更大力度推動止跌回穩

事實上，在上半年的傳統房地產旺季“金三銀四”已經收尾，樓市止跌回穩確實面臨一定的壓力。國家統計局數據顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平，二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.2%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅銷售價格環比下降0.4%；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，二手住宅銷售價格環比也下降0.4%。

值得注意的是，今年“銀4”本身的成色也略顯不足。4月，一線城市告別了連續4個月的上漲，上漲動力有所減弱?？硕饠祿@示，4月份前100家房企實現銷售操盤金額2846.8億元，環比3月降低了10.4%。而二手房指數跌幅更大，70城二手房價格指數環比下跌0.4%，相比上月的-0.2%，跌幅明顯擴大。

李宇嘉認為，二手房價格下降的一個重要原因就是近期二手房掛牌量攀升。以深圳為例，根據深圳市房地產中介協會數據，截至4月7日，深圳有效二手房源在售共73145套，近兩個月的掛牌量已經上漲了超1萬套，其他熱點城市掛牌量也在攀升。而背后的原因一方面是近期政策鼓勵住房改善，激勵二手房業主掛牌；另一方面“好房子”項目加快入市，部分二手房業主認為自己的房子在市場上的競爭力弱化。

因此，此次會議特別強調了要更大力度推動房地產市場止跌回穩。陳文靜分析認為，今年一季度房地產市場延續去年底的修復態勢，4月底的政治局會議定調要持續鞏固房地產市場穩定態勢，但本次會議強調了要“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，表明中央已經注意到近期市場的微幅波動，并及時給出了指導?！案罅Χ取敝笇拢A計監管部門和地方政府有望及時響應，加快相關政策的落地落實，穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險將是推動房地產市場止跌回穩的重要方向。她預計，隨著6月13日廣州重申全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，北上深也有望繼續優化限制性政策。此外，未來各地在落地和完善房票安置、優化公積金貸款、推進住房“以舊換新”、加大購房補貼力度等均有空間。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳