除了北京、上海、深圳，其他城市的樓市真的刺激不動(dòng)了？

周五上午，廣州發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。

其中提到，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率。

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這條新聞居然今天連熱搜前20都沒(méi)上，可見(jiàn)關(guān)注度有多低，市場(chǎng)有多冷了。

金三銀四之后，市場(chǎng)降溫比往年快多了，各種成交數(shù)據(jù)，是支持這個(gè)結(jié)論的。

為什么石榴叔單獨(dú)寫一篇文章？因?yàn)閺V州新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有標(biāo)志性意義的，它是一線城市里面第一個(gè)嘗試全面放開(kāi)限購(gòu)的城市。

從剛開(kāi)始縮小限購(gòu)區(qū)，鼓勵(lì)大家買郊區(qū)沒(méi)成交量的房子，到取消對(duì)大戶型的限購(gòu)，120平方以上隨便買。兩年不到，終于全部放開(kāi)。

說(shuō)白了，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，所謂的“精準(zhǔn)調(diào)控”就沒(méi)有意義。換個(gè)角度，政策面對(duì)目前的樓市有點(diǎn)無(wú)能為力。

早在2017年，石榴叔就分析過(guò)限購(gòu)和限售的本質(zhì)。

所謂限購(gòu)，是說(shuō)我東西好不給你買。

所謂限售，是對(duì)自己沒(méi)信心，不給賣，防止集中拋貨，保護(hù)市場(chǎng)。

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到今天還有樓市自媒體說(shuō)，全面放開(kāi)限購(gòu)將顯著釋放被壓抑的購(gòu)房需求，提振市場(chǎng)交易量。

這話說(shuō)出來(lái)，他自己信嗎？

政策效果關(guān)鍵，取決于居民收入預(yù)期，能否改善。

過(guò)去15年，大家只要手里有錢，一有購(gòu)房資格，就千方百計(jì)想貸款買房。當(dāng)然，有些是真住，有的想賺錢。

有些剛需是沒(méi)辦法，尤其要結(jié)婚的，剛改之所以現(xiàn)在很糾結(jié)，一是糾結(jié)舊房子要虧很多錢賣，二是糾結(jié)換了新房之后，還會(huì)虧多少錢。

你也可以理解為，以前把買房當(dāng)成一種投資行為，現(xiàn)在變成了一種消費(fèi)行為。

在我最近接觸的大量客戶中，不少人思維還沒(méi)有切換過(guò)來(lái)。

有句話現(xiàn)在必須要說(shuō)了，對(duì)中國(guó)99%的城市來(lái)說(shuō)，單純靠放開(kāi)限購(gòu)，很難讓市場(chǎng)重新振奮起來(lái)。

最關(guān)鍵的還是要提升房子的質(zhì)量，這個(gè)質(zhì)量不僅是房子的質(zhì)量，也是配套的學(xué)校、交通、商業(yè)的質(zhì)量。

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這段時(shí)間一直在傳，下半年多個(gè)城市要搞現(xiàn)房銷售，逐步取消預(yù)售制。

這件事之所以阻力很大，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不愿意，這不僅僅是一場(chǎng)分化，中小房企生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓，資金雄厚的房企，尤其國(guó)企和頭部民企優(yōu)勢(shì)會(huì)擴(kuò)大，高周轉(zhuǎn)模式失效。

大家心里都有數(shù)，最近幾年交付的新房，有幾個(gè)沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的。甚至隨著預(yù)期的降低，很多人已經(jīng)能夠原諒房子漏水，只要能交付就可以了。

現(xiàn)房銷售可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)短期陣痛，甚至影響地方財(cái)政，但對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的降低有直接幫助，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐效果也是明顯的，逼著房企轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與現(xiàn)房品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者也買的明明白白。

另一個(gè)能夠影響市場(chǎng)的是新計(jì)容的產(chǎn)生，逐步提高得房率，解決高公攤等問(wèn)題，讓購(gòu)房者買到實(shí)打?qū)嵉氖褂妹娣e。

最近不少地方就出現(xiàn)了得房率100%，甚至110%的房子。

很多人不理解為什么要這樣？房?jī)r(jià)保住了，地價(jià)保住了，開(kāi)發(fā)商房子也賣出去了，老百姓也占到便宜了。

最近總有人問(wèn)我，房?jī)r(jià)有沒(méi)有跌到底？

消費(fèi)品不存在底不底的，只存在賣不賣得掉，畢竟房齡越來(lái)越大，房子越來(lái)越多。

石榴叔最近開(kāi)始考慮終極改善，看了不少新房，開(kāi)發(fā)商送的裝修包質(zhì)量真的是看不下去，狠狠降價(jià)白送車位都賣不動(dòng)，都是有原因的。