▲資料圖：爛尾樓的問題一直困擾著很多購房者。圖/新華社

樓市下行的集體陣痛中，爛尾樓業主往往是最無助也最被動的一個群體。他們既失去了對未來安居的期望，又背上銀行的債務枷鎖，同時又很難通過法律途徑的救濟獲得解脫。

據《中國新聞周刊》報道，近日，江蘇連云港市中級人民法院發布的一起判決，為這些困在爛尾樓盤中的購房者點燃了希望。案例顯示，開發商逾期未交房，不僅需返還購房者首付款和已償還的貸款、利息，后續剩余貸款本息也由開發商承擔。該判決迅速引發熱議，被不少法律界人士認為是貫徹了“誰違約誰擔責”的原則。

據報道，2020年11月，柏某、楊某娟與某開發公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發的房屋。后因開發商遲遲未交付，柏某與楊某娟訴至法院。案情并不復雜，甚至很常見，但關鍵在于，法院最終支持了購房者的訴求，且明確引用了最高人民法院的相關司法解釋。

而這并不常見。該案典型性在于為解除《按揭貸款合同》提供了實務突破口，對于今后各級法院審判類似案件，提供了重要參考，也為眾多爛尾樓業主維護自身合法權益指明方向，讓他們免于“錢房兩空”。

在商品房預售制度下，購房者通常簽署兩份合同：一份是與開發商簽署的《商品房買賣合同》，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合同》。一旦樓盤爛尾，選擇“脫身”的購房者必須同時解除這兩份合同。

但在以往的判決中，一些法院將購房與貸款視為兩個獨立合同，一方面判決開發商退房，另一方面又判決購房者仍應繼續還貸。很顯然，開發商既已爛尾，就很難有足夠資金退還房款，很多開發商甚至失聯。這就導致購房者即便勝訴也不能順利拿到房款，卻又不得不繼續承擔還貸責任。

審理該案的連云港市贛榆區人民法院在判決中引用了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

該條款早在2003年6月1日開始施行，卻因種種原因被長期“冷處理”，甚少被應用于司法實務中。該院此次直接引用并充分適用了該條款，實質上相當于打通了從退房、退首付到解除貸款合同、轉移還款責任之間的多重法律關系，形成一個自洽、閉環、可執行的救濟邏輯模型，讓購房者可以徹底從房貸債務泥潭中脫身。

這對全國其他法院具有明確的參考與示范意義，未來可能加快“貸款合同同步解除”在司法層面的普及。

在爛尾樓既成事實的前提下，對債務關系的梳理，本質上是在確認潛在的最終損失由誰承擔。是購房者、開發商還是發放貸款的銀行？最高人民法院早在《關于商品房消費者權利保護問題的批復》中已明確，在房屋無法交付且無交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

但在實際操作中，所謂的“優先權”往往難以兌現。銀行的權益需要考慮，“保交樓”政策需要支持，部分地區的法院甚至曾出現不予立案的情況。

爛尾樓的損失理應各方面承擔，但其中最應優先保護的，恰恰是普通消費者的權益。這不但事關法律的尊嚴，也與宏觀經濟大局密切相關。

在當前形勢下，消費要增強，經濟要增長，離不開穩預期，提振消費信心。從這個角度講，通過司法實務及時將爛尾樓受害者從房貸債務泥潭中解脫出來，激活其消費需求就顯得尤其必要。

編輯 / 徐秋穎

校對 / 吳興發