金茂泮湖滿庭6月13日搖號開盤，竟然有彩蛋。

不少人沒選到房，遲遲不肯離開現(xiàn)場，又臨時(shí)增加“補(bǔ)錄環(huán)節(jié)”，馬上再加推14號樓。

以目前的市場情緒，這太少見了。

河?xùn)|樓市熱戰(zhàn)，本地人該狂歡嗎？

不，應(yīng)該郁悶！

好地盤正被“外人”占領(lǐng)，把房價(jià)買上去了，部分本地人被迫外遷。

在河?xùn)|，撬動單價(jià)超3萬、總價(jià)超400萬的新房，主力并非河?xùn)|本地人。

這是由二手房價(jià)水平，即置換資本決定的。

今年的“河?xùn)|熱”，本質(zhì)是和平、河西的改善來“搶地盤”。

這已經(jīng)是第三次“搶灘登陸”了。

第一次：河?xùn)|海河一線，被對岸改善買到5萬+；

第二次：河?xùn)|海河二線，和平、河西改善揮師東進(jìn)。

中交春映海河、龍湖硯熙臺，河西人占比近4成。包括上實(shí)仰山（河?xùn)|腹地），和平人能占3成以上。

第三次（今年）：河?xùn)|腹地，被核心區(qū)改善瞄上。

以海河為原點(diǎn)，一層層被河對岸的改善“搶占”，本地人退場。

這也再次解釋，為何河?xùn)|常住人口反超戶籍人口。

和平+河西老城，持續(xù)面臨“無處改善”。

河?xùn)|一河之隔的價(jià)差即致命誘惑，核心區(qū)改善自然撲向河?xùn)|。

河?xùn)|新房正在分流河西的份額，1-5月幾乎旗鼓相當(dāng)。

（2024年河?xùn)|新房成交面積，僅為河西的60%）

河?xùn)|成交量最高的面積段為100-130平米，占比60%，略高。

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“和平、河西的購買力，買河?xùn)|的房”，直接推高區(qū)域房價(jià)。

房價(jià)由需求決定，由出得起價(jià)格的人決定。

河?xùn)|的好地盤為什么總被盯上？

或者說，河?xùn)|憑什么持續(xù)吸引對岸改善“跨河買房”？

要想讓和平、河西人過河，需滿足4個(gè)條件：

? 城市界面好；

? 通勤便利度高；

?住宅產(chǎn)品力強(qiáng)；

?房價(jià)優(yōu)勢大。

曾經(jīng)河?xùn)|海河一線/二線的“地盤”滿足了這4點(diǎn)。

現(xiàn)在——河?xùn)|腹地，也得“照方抓藥”。

通勤沒問題，開車10-15分鐘到和平、河西；

住宅產(chǎn)品力沒問題，降容后以小高、洋房為主，都是最新產(chǎn)品；

房價(jià)優(yōu)勢更絕，同面積只需河西一半房價(jià)、和平1/3房價(jià)，誘惑足夠。

唯一差的是城市界面。

所以，河?xùn)|的城市更新都是“大城戰(zhàn)略”。

井岡山路、津龍灣、一機(jī)床、老工大，這“四大城更”規(guī)模都是重量級。

只有大體量的規(guī)模，才有資格嵌入更新更全的城市功能（商業(yè)、公園、教育、居住、出行）。

也才能形成全新的城市界面，承載對岸改善的“既要又要”。

河?xùn)|樓市第一次拔升段位，憑借稀缺的海河資源，跳脫出區(qū)域市場。

2025年是第二次崛起，靠“造城+低密高配的產(chǎn)品”。

這是一場“大城圍獵”的資源碾壓。

有時(shí)我們看到的表面現(xiàn)象，本質(zhì)是城市發(fā)展+居住需求推動的結(jié)果。

當(dāng)和平、河西的改善，用高購買力推高河?xùn)|腹地房價(jià)時(shí)，河?xùn)|本地人被迫擠出“好地盤”，只能“雙線撤退”。

向下撤離：留守河?xùn)|C類板塊，向邊緣遷徙。

向東突圍：放棄河?xùn)|A/B類地段，轉(zhuǎn)投東麗A類地段的改善盤。

（為什么金茂智慧科學(xué)城平均月銷量過100套？本質(zhì)是河?xùn)|地緣被迫外溢，好地盤被占的越多，本地外溢就越多）

假如，和平、河西人始終不過河，大多數(shù)河?xùn)|本地人尚有機(jī)會留在海河沿線以及河?xùn)|腹地。

但是，沒有假如。

天津以河為軸，從“背河發(fā)展”到“向河沖鋒”還在加劇。

當(dāng)河?xùn)|本地人與和平、河西改善的“買房地圖”重疊，暗戰(zhàn)就開始了。

誰有錢誰留下！

河?xùn)|樓市這20年來的兩次突圍，本質(zhì)是城市資源的再分配。

房價(jià)梯度，也不斷被河對岸的改善強(qiáng)行改寫。

和平、河西穩(wěn)，則河?xùn)|穩(wěn)，反之亦然。