琶洲又雙叒上新了......

而且這次上新的地塊，區位非常好，就在琶洲南TOD的西側，兩者緊挨著。

新地塊來勢洶洶，未來對打的，大概率是琶洲南TOD、保利天奕、保利天曜這種級別的豪宅。

可以說，這宗地塊絕對是繼備受期待的馬場地塊后，廣州樓市的又一顆“深水炸彈”。

來看看具體情況。

近日，規自局掛出了一則批前公示——海珠區赤沙涌以東儲備用地，AH0314規劃管理單元控規調整。

這宗地塊原本是商業商務用地，曾經明確要引入電子競技類大企業，甚至連招標文件都已備妥，但最后不了了之。

如今一紙規劃，商務商業文化體育混合用地屬性被徹底擦除，調整為一宗5萬㎡宅地+444㎡迷你廣場的組合體。

此外，地塊的多個指標也有了變化。

總建面從25萬方砍到17.2萬㎡，大概1000+套的貨量；

容積率從5.0縮減至3.43；

建筑密度更是從55%腰斬到28%；

最狠的是限高，原本計劃做220米的電競地標，如今改成住宅，限高摁死在100米。

地塊配套很簡單，除了12班幼兒園和基礎社區公共服務設施外，幾乎沒有其他配套。

這意味著，項目未來無論是教育還是其他配套，可能都要“蹭”一下隔壁的琶洲南TOD。

但地塊的區位價值無可挑剔。

地塊北臨黃埔涌，與琶洲西區寫字樓群隔水相望。

東接琶洲南TOD，南近地鐵12號線赤沙北站（在建），5分鐘車程直達珠江新城。

這種含著金湯匙出生的地段，注定是房企必爭之地。

據業內爆料，這宗地塊已經吸引了不少開發商關注，而且不乏中字頭的央企。

目前地塊最直接的競爭對手，毫無疑問就是琶洲南TOD。

兩者位置挨得緊密，區位與配套方面拉不開差距。

在容積率、建筑密度方面，新地塊3.43的容積率略會低于琶洲南TOD，但是28%建筑密度比起琶洲南TOD的27%建筑密度倒是差不多。

此外，琶洲南TOD的優勢是確定性更強，既是現樓，相關的教育配套也更明確。

而新地塊的優勢可能在戶型產品，盡管建筑新規收緊，但新地塊產品仍可能做到實用率100%左右。

此外，新地塊在景觀資源方面分化嚴重，其北向單元可享江景及琶洲的寫字樓天際線，南向則直面臺涌村與七星崗工業區的雜亂界面。

△地塊南面景觀，圖源貝殼平臺

當然，地塊的限高調整其實也利好了琶洲南TOD，原220米地標降為百米住宅，反而解放了琶洲南TOD部分樓棟高層的東南向視野。

除了琶洲南TOD外，新地塊未來還將與保利系產品進行貼身肉搏。

如保利天曜，定價10萬+/㎡，未來很可能和新地塊為同價位項目。

保利天曜有金融城背書，新地塊亦有琶洲南區位，最后就看誰的產品更能打動高端買家了。

而天奕雖與新地塊同在琶洲南，但新滘東路以南的區位始終弱于黃埔涌沿線，因此7萬+/㎡的天奕勝在性價比，但漲價空間很可能被新地塊擠壓。

至于跑馬場地塊，未亮相先遇強敵，現在豪宅市場開卷，高端買家難免會被分流。

△網傳的跑馬場項目啟動區大致位置示意圖

更重要的是，新地塊的到來對于板塊內樓市的也有影響。

之前以13-14萬/㎡搶購琶洲南TOD一期的業主，如今正面臨二手報價回調壓力，最新成交的東向140㎡的單價在10.8萬/㎡。

加上新地塊17萬㎡的建面，約1000+套的供應壓力，對周邊二手如同懸頂之劍。

如果新地塊未來賣10萬/㎡左右的價格，那么片區內的二手房未來很長一段時間，都很難賣出超過新房的價格。

更深遠的還有心理預期逆轉，琶洲核心區不斷掏出新的宅地，住宅稀缺性的敘事被接連打破，資本對規劃穩定性的信任度正在下降。

只能說，這場調規背后是廣州土拍的現實困境。

放眼近幾年的廣州土拍，也唯有核心區域的地塊，才有房企青睞，越是核心才越是有吸引力。

再反觀遠郊地塊，大部分仍然是區屬國企在兜底。

這也導致了廣州這兩年只能不時地通過調規來掏出一些核心區域靚地，達到吸引房企、提振土拍的目的。

不過對買家而言，短期市場波動中，亦藏著機會。

琶洲南TOD二手價格回調已成定局，但連片開發帶來的商業配套與人口導入，仍是板塊價值的長期支撐。

只是那些曾被“絕版地段”營銷裹挾的投資者，此刻更該清醒，規劃會變，配套會改，只有已落地的學校和看得見的品質，才是穿越周期的硬通貨。

△琶洲南TOD效果圖

不得不說，隨著廣州核心地塊們的陸續亮相，廣州豪宅市場也正在迎來徹底的洗禮和重新排序。

曾經珠城、琶洲的頂豪代名詞是僑鑫匯悅臺、保利天悅等等。

但未來珠城、琶洲的頂豪標桿，大概率要變成跑馬場地塊、琶洲南TOD等新項目。

只能說廣州豪宅江湖里權力更迭的權力游戲，臺詞從未變過：

長江后浪推前浪，前浪嘛，大概率是要拍到沙灘上。