琶洲南，偷偷出現(xiàn)了新宅地。

今天，我們在規(guī)自局的批前公示中發(fā)現(xiàn)，海珠區(qū)赤沙涌以東儲備用地調(diào)整了地塊規(guī)劃。

地塊位置很好，就在琶洲南TOD西側(cè)，與琶洲西區(qū)一涌之隔，北側(cè)、西側(cè)都臨近水道，地塊南側(cè)挨著地鐵12號線赤沙北站，buff基本疊滿。

根據(jù)規(guī)劃，地塊原本是商務商業(yè)用地，本意是用來發(fā)展電競產(chǎn)業(yè)。

如今地塊性質(zhì)更改為居住兼商業(yè)用地，用地面積約5萬方，比琶洲南TOD一期體量稍大。容積率從原本的5.0降至3.43，高度限制也從原本的220米降低為100米。而且規(guī)劃配備12班幼兒園。

地塊的整體素質(zhì)，跟保利天奕有點近似，不過容積率更高，位置也更靠近琶洲西區(qū)。

從琶洲近兩年在土地市場的熱度來看，我們預估這塊地應該也會有不少開發(fā)商盯著。

我們粉絲群里，已經(jīng)有不少針對這宗地塊的討論。

其中爭論聲音最大的，是琶洲不斷新增宅地，會不會沖淡琶洲住宅的價值？琶洲南TOD業(yè)主會不會慘遭“背刺”？

我的看法是，不會。

從目前來看，琶洲的整體新增供應，跟需求之間，還存在很大的缺口。

特別是改善住宅的缺口，更為明顯。

前兩年，琶洲片區(qū)出讓的宅地，基本都做成了頂豪產(chǎn)品，比如琶洲南TOD、琶洲·樾|華樾等，套均總價基本都在2000萬以上。

而琶洲片區(qū)的改善、高端改善居住的新房供給，一直是缺位的，大部分都只能往海珠中、海珠西外溢。

我們強調(diào)過，每個片區(qū)發(fā)展到成熟之后，一定會出現(xiàn)價值分層。

就像珠江新城既有僑鑫匯悅臺這樣的豪宅，也有保利心語這類改善住宅，正是不同層級產(chǎn)品的互補，才讓區(qū)域價值持續(xù)上揚。

琶洲如今的發(fā)展，正沿著同樣的軌跡，走向更成熟的價值生態(tài)。

如今，琶洲的頂層價值已經(jīng)穩(wěn)定了，形成了以琶洲南TOD、琶洲·樾|華樾為代表的第一梯隊。

而現(xiàn)在琶洲市場需要的、也最關注的，是總價800-1400萬左右、面積100-160平左右的第二梯隊產(chǎn)品。

前段時間保利天奕開盤的熱銷，其實很好地從側(cè)面反映了這一點：

開盤當天一共網(wǎng)簽191套，120平和140平戶型基本賣完。

這個總價段的買家，可能是琶洲崛起的中堅力量（企業(yè)高管、科創(chuàng)精英），也可能是看好琶洲前景的城市新貴，他們對品質(zhì)有要求，對總價更敏感。而他們的需求，在琶洲已經(jīng)長期被忽視。

琶洲總部夜景實拍圖

所以我們預判，接下來在琶洲，這一類型的產(chǎn)品，可能還會增加。

而調(diào)規(guī)的赤沙涌以東儲備用地，未來出讓后的產(chǎn)品規(guī)劃，大概率也是往這個方向走。

從容積率和樓棟密度來看，地塊做塔樓的可能性更高。至于未來地塊的起拍價格，可能會比當初保利天奕的地塊起拍價略高。

有人覺得新增宅地會讓高端住宅 “掉價”，但別忘了，市場需求本就像金字塔，頂端的頂豪和腰部的改善產(chǎn)品缺一不可。

琶洲南 TOD 等頂豪項目，早已用稀缺的江景資源、頂級的圈層配套站穩(wěn)腳跟，它們的價值就像定海神針，不會因為新增地塊而動搖。

反倒是800—1400 萬價位段的改善產(chǎn)品，過去一直是琶洲的短板，新地塊的入市，還能加速琶洲配套設施的完善。這些利好不僅惠及新業(yè)主，對現(xiàn)有高端住宅業(yè)主來說，也是居住體驗的再升級。

所以，與其擔心 “背刺”，不如把眼光放長遠 ——

新增宅地不是價值稀釋劑，而是推動琶洲從 “企業(yè)高地” 邁向 “宜居新城” 的催化劑。這樣的價值拼圖，才是真正堅不可摧的城市資產(chǎn)。