琶洲南區，又有新宅地了。

就在前兩天，廣州規自局公示了《海珠區赤沙涌以東儲備用地控制性詳細規劃》，將琶洲南區一宗商業地調成了建面約17.2萬平的涉宅地。

據悉，已有房企提前盯上了。

｜圖源：廣州規自局

壹

這宗儲備用地的位置，就在琶洲南區西側，東接赤沙車輛段，西至赤沙涌，北至黃埔涌。

從地圖上看，地塊就在琶洲南TOD的西側。

｜廣州樓市發布 制圖

而此次控規調整最大的變化，就是將地塊的用地性質，由商務兼容商業、文化、體育用地調整成二類居住用地兼容商業設施用地、廣場用地。

簡單來說，就是商改住。

地塊的具體規劃指標上也做了相應的調整，樓市君大概整理了幾個重點：

1、容積率從5.0降低至3.43，建筑密度從55%降低至28%，綠地率從20%提高至35%，建筑限高從220米降低至100米。

2、建筑面積從252665平調整為172000平。

3、每100平住宅建筑面積配置不少于11平的社區服務設施，其中商業占3.3%，其他占7.7%，包括了一所12班幼兒園。

簡單計算，地塊商業建面約5113平，可以滿足社區基本生活需求，至于其他商業、教育方面，大概率要蹭隔壁的琶洲南TOD。

｜圖源：廣州規自局

具體分析來看，這宗地塊的遠離華南快速干線，靜謐性不錯。

不過地塊北側有廣州市公安局公共交通分局的辦公大樓，低樓層存在遮擋，景觀上會稍遜不少。

而按照3.43的容積率和100米的限高，樓市君預計地塊大概率將以塔樓為主。

在西北側望廣州塔的無遮擋視角，或許可以設置為板式大平層，最大化利用景觀資源。

｜廣州樓市發布 攝

而地塊17.2萬平的體量，在核心區也不算小了。

對比琶洲南TOD一期（約30萬平）、二期（約42萬平）稍小，但比保利天奕的13.8萬平要大一些。

至于未來樓面價，樓市君認為也不會低。

在2021年出讓的琶洲南TOD一期樓面價27087元/平，加上車輛段蓋板成本約36255元/平，而2022年拿下的二期則是22538元/平，但住宅比例較低。

去年拿地的保利天曜約5.1萬/平、保利天奕約4.3萬/平的樓面價或許更具參考性。

｜琶洲南TOD外立面

｜廣州樓市發布 攝

目前，琶洲南TOD已經有10萬+的二手成交價，也給了地塊未來的價值確定性。

因此，樓市君認為，地塊的樓面價大概率要破5萬/平。

如果按這個價格計算，地塊成本將高達86億元，對開發商實力是一個不小的考驗。

樓市君獲悉，目前已有一家中字頭的央企有拿地意向，價格合適就基本不會流拍。（想要獲知意向房企名單，歡迎添加樓姐微信~）

貳

這宗地的歷史，也頗有話題性。

早在2022年12月，海珠區就舉行了廣州塔-琶洲世界級地標商圈重點項目推介大會。

在現場，有多個國際消費中心城市重大項目集中簽約落地，其中就包括了珠光集團廣州國際電競中心項目。

具體選址就在琶洲核心片區，凈用地面積約5萬平，建筑面積約25萬平，與調規前的地塊指標相符。

按照規劃，地塊計劃引進超競集團華南區總部、EDG俱樂部體驗中心、全球電競運動員訓練基地。

特別是EDG俱樂部，創始人朱一航就與珠光集團、合生創展有著千絲萬縷的聯系。

| 圖源：廣州市發展和改革委員會

隨后，在2024年9月，地塊正式掛牌，按342465萬總價計算，起拍樓面價僅為1.37萬/平！

在出讓要求中，明確要求產業業態為電子競技、文化創意、商業商務，基本就是為企業量身定制。

并且，在地塊出讓附件中，還有一份聯動招商備忘錄。

其中更是提到會協助乙方和入駐企業申報相關政策扶持、為企業提供入戶、醫療、教育、租房等方面的便利。

這樣的樓面價加上這樣的政策支持，給到企業的是實實在在的優惠。

可以說，海珠區引進產業的決心是非常大的。

| 圖源：廣州市公共資源交易中心

不過，人算不如天算。

在簽約不久后，珠光集團就出現了債務危機，旗下在海珠區的瀝滘舊改更是深陷泥潭，對于海珠區“半賣半送”的靚地也無能為力。

地塊掛牌不久后就終止出讓，直接打亂了海珠的電競產業布局。

| 圖源：廣州市公共資源交易中心

好在，廣州電競產業依然還在不斷發力。

在6月6日，嗶哩嗶哩電子競技俱樂部旗下的BLG無畏契約電競戰隊落戶花都。

而樓市君前幾天剛報道過，廣州在電競產業上還有更多支持政策。

在2024年，廣州游戲行業總營收超1406億元，占據了全國游戲營收超4成的比重。

｜ 廣州樓市發布 制圖

因此，琶洲南新宅地的出現，可以說是一個“美麗的誤會”：

廣州在引進產業上的決心，比想象的更強。

而按照慣例，調規公示結束地塊即可掛牌，掛牌1個月后競價，也就是說地塊最快在8月份就能找到買家。

關于地塊的進一步動作，樓市君也將密切關注~