北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們是石家莊人，孩子今年秋天會入職**院。但是單位已經說明了住房待遇，宿舍沒有了，公租房也很緊張，預計至少得排隊半年至一年，這段時間只能自行解決。

所以我們考慮索性趁房價低買房，目前看的都是通州的，朋友和中介推薦的都是CBD和萬達板塊，您看合適嗎？我們預算是500萬左右，全款，現在看的是以下這幾個小區，請指點。

A：

1、孩子真棒，恭喜+羨慕啊。

2、不過我沒明白，既然您家是石家莊人，孩子今年入職，那就是還沒有北京戶口吧？是博士后吧？如果不是，怎么能有北京購房資格呢？或者說是您有北京的社保，用父母的名字買嗎？如果是用孩子名字那就得等落戶了，估計怎么也得明年辦完。

3、這幾個房源我看不出什么，不到現場的話看戶型圖的意義不大。只能說小區都挺好，地段兒也挺好。如果是我會先看其中玉蘭灣的，這里算九棵樹，但居住的性價比應該更高。

因為運河板塊和潞河中學的因為學校好，所以部分小區是帶有學區溢價的。雖然比例沒有東西海的高，但既然是剛上班，那等結婚生子到孫輩上學至少七八年吧，這溢價部分在此期間是發揮不出任何價值的，我覺得意義不大。畢竟降低了居住的性價比，也增加了保值風險。所以讓當地中介給算算租售比，選性價比相對高的。

4、另外我多說一句，既然單位在東城，而且又是500萬的預算呢，那其實沒必要非得到通州，至少沒必要到運河這邊，通勤遠點兒了。剛參加工作肯定辛苦，我覺得離單位近點兒好。

5、我建議既然預算不低，那就先看東四環地鐵沿線吧，然后最遠看到通州西部物資學院一帶就差不多了。這沿線都沒有學區溢價，居住的性價比正常，通州西部的租售比等同于市區。

僅供參考。

二

Q:

請問，我在立水橋發現了一個特殊的公寓，旭輝奧都，50年產權但帶燃氣，而且竟然是可以落戶的，也就是能夠讓孩子劃片入學。那請問，這種小區有沒有可能補交土地出讓金而成為正規商品房？有沒有這種政策？

A：

1、立水橋板塊有三四個公寓都是能落戶的，除了旭輝奧都還有奧北和明天第一城。原因是當年這種公寓剛剛流行起來，連開發商都鬧不太清楚權屬和功能。甚至這么說吧，直到2007年，“公寓式酒店”和“酒店式公寓”，很多開發商和土地部門工作人員都無法區分。

這種時期就是野蠻生長，稀里糊涂的就通了一部分樓棟的燃氣和有了戶籍登記權限。但也就是這幾個早期的特例，之后就越來越規范了。

2、打個比方這就跟Soho似的，早期是可以注冊公司的，即便是出臺了“工商18號限商令”之后也可以。但這就是因為當年的制度不完善造成的，后來就都不能注冊了。

3、這幾個公寓的燃氣既然開通了就沒必要再給掐了，取消戶籍注冊權限也挺麻煩的，所以就這樣了。但土地性質是不可能改變的，也不可能補交土地出讓金。以前有這種政策，現在不可能了，制度非常的完善。

4、總之如果喜歡就買吧，就當成普通的商住公寓看待，無非是多了一些功能而已。但這就是穿了個馬甲的事兒，原型是什么就是什么，出身是無法改變的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是外地人，我老公是密云農業戶口，有宅基地。但我們現在在昌平工作，沒買樓房。現在是考慮孩子上學問題，但又擔心如果遷戶口的話萬一拆遷就影響回遷房了，您有什么建議嗎？

另外我們在燕郊有一套房，這個不影響戶口和買房吧？如果我們買房，首付100貸款100的話您建議買哪里能兼顧孩子上學？四歲。

A：

1、北京早就沒有農業戶口的說法了吧？我印象中十年前就統一為居民戶口了。

2、擔心遷戶影響回遷房指標，那就問好當地派出所，看看上學之前遷出來，上學之后就趕緊遷回去行不行？但我不敢保證什么，不懂拆遷政策，也不知道規劃。

3、燕郊是河北的，肯定不影響北京的戶口。如果沒貸過款，那連房貸資格（額度）也不影響。

4、200萬總價，那這價格可買不到學區房，除非是小平房。市區的樓房一般都至少300多萬，大多數都400萬左右起步呢。而且還是很小的老房或公寓，夠嗆能滿足三口人自住。要不就看看通州或順義的，200萬有可能買到小兩居，對口學校中上水平。但這會不會離上班太遠了？再考慮一下吧。

5、既然孩子四歲那就明年再看吧，要不現在的買的話一是溢價高，二是就算買了也不能遷戶呢，不如等到明年再看。

僅供參考。

四

Q:

那我再問個公寓的問題，**公寓您知道嗎？在東五環*各莊，是*產權的，優勢是價格合適，劣勢就是產權了。但按照我看到的規劃，這里將來是產業園區，那這種公寓就很可能拆遷吧？到時候的補償標準是什么？有沒有三倍的可能？

A：

1、到時候的拆遷標準，就是按違章建筑唄，說拆就拆。即便是按照廠房等工業建筑，每平米也沒多少錢。我不知道現在的標準，之前無非是1000多塊錢而已，這還是按照有產權的價格。

2、沒有三倍的可能，那都是賣房的瞎忽悠的，根本就沒這事兒。如果真的給三倍賠償，我確定你肯定拿不到，到時候就指不定歸誰了。

匹夫無罪懷璧其罪，三歲小兒持金過市，您拿什么保護自己手中的不合法資產啊？當然也不會有這種事兒，沒人多給錢的。

參照其他公寓的拆遷情況吧，最好結果是退回購房時的本金。只是原始購房款哦，還得扣除居住年限的租金價值，所謂升值部分是沒人承認的。

中等結果是賠償點兒錢但不多，按照有產權的賠償標準，也就是低于購買價，沒多少錢。最差的結果就是直接拆了，沒補償。或者說有補償也是人家當地的，村里有的是辦法讓你主動搬家。

3、簡單就這情況吧，我建議是別想美事兒吧。就算您猛龍過江，也干不過當地的地頭蛇的，風險是您的，好處是人家的。

僅供參考。

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