2025年6月19日，由克而瑞舉辦的第九屆地新引力資管商管峰會在上海寶華萬豪酒店成功舉辦。本屆峰會以 “精耕·煥新” 為主題，從城市資管的破與立雙緯度出發，薈聚政府機構、不動產業主方、頭部資管商管企業、金融機構、品牌商等400余位行業領袖，共同探討高質量發展時期不動產“投、募、建、管、退”全鏈條能力重構路徑，為行業破局注入新動能。

四大活動亮點

業界大咖｜精彩分享

主旨演講

印力集團執行總裁兼上海公司董事長 姚海波

新時期下中國不動產資管發展模式的探索與實踐

標桿對話

吉寶中國城市發展部執行副總裁

PAC商業運營負責人 張逸

存量時代商業資產的“精耕·煥新”

圓桌對話｜觀點碰撞

中聯基金、國壽資本、財通證券資管、中金基金

市場周期輪動下的資產價值預期

上海市隧道工程軌道交通設計研究院、首創城發集團、中海商業、錦和資管

高質量發展時期核心資產獲取之道

雙軌破界｜聚能啟新

隧通城脈片區更新資管聯盟成立

區域城市更新政企協作體

城市煥新｜資產賦能｜區域聯動

克而瑞-Asia Bankers Club海外地產簽約

跨境資源戰略合作

全球配置｜資本嫁接｜生態破圈

行業洞察｜測評發布

2025·中國不動產資管·領域標桿企業獎

2025·中國不動產商管·領域標桿項目（企業）獎

2025·中國不動產資管綜合實力榜TOP30

2025·中國不動產商管綜合實力榜TOP50

新時期下中國不動產資管發展模式的探索與實踐

主旨演講

中國不動產資管行業正迎來戰略轉型期，行業呈現“國資主導+外資補充”的發展格局，今天我們請來了一家歷經地產開發、外資引入、國有合作、資產證券化各個階段風口的標桿企業。

印力集團執行總裁兼上海公司董事長姚海波指出，行業正經歷從量變被迫到質變的模式切換，資產底色和市場機會成為關鍵因素。

針對當下商業的同質化僧多肉少，包括人均供應量已經超過日本，外界關于經濟可能步入日本“失去三十年”的擔憂，姚總認為中國完全有能力避免長期衰退。他特別提到，與日本不同中國未經歷全民資產負債率超過2.5%的階段。國內三四線市場消費回暖，合作伙伴投資意愿增強。同時，中國有強大的戰略縱深，國家發布的政策信號積極，經濟內循環、消費潛力激活和消費基礎設施REITS是三個歷史性機遇，有望推動市場恢復。

姚總認為，行業進入“專業化持有+專業化運營”的新周期，而商業不動產的復雜度高，對操盤團隊能力要求強，需要市場化運作。傳統的開發擴張與資產負債表驅動邏輯已難以為繼，專業化的持有與運營能力將成為企業競爭的關鍵。姚總指出，行業整合2021年就已經開始，預計到2029年左右完成第一輪盤整，市場玩家將減少，聚焦單一地域市場的運營效率和資源調動能力成為關鍵。

作為行業的積極參與者，印力重新思考商業模式，致力于打造一個市場化的商業資管大平臺，旨在連接內資資本與政府資源，構建從產品線規劃到模塊化開發的一體化能力，并探索差異化內容與數字化運營的深度融合，真正貫徹 “以終為始，一體成型”。姚總還分享了前置型開發投資策略，通過深度運營提升顧客粘性。然而，盡管深度運營的重要性被廣泛提及，當下真正做好的商業很稀缺，大部分資管企業甚至沒有專業對接快閃的團隊。姚總認為，真正做好深度運營的商業需要不僅在服務細節上做到極致，更需要在內容煥新、顧客關系管理等方面持續創新。

存量時代商業資產的“精耕·煥新”

標桿對話

在當下的經濟環境中，商業如何創造新生命力，吸引資本方投資，是值得探討的問題。吉寶的 PAC購物中心給出了獨特的答案。

自在生活賦能者：小體量商業的破局樣本

在靜安寺1公里半徑的成熟商圈中，PAC購物中心以4.3萬方“小而精”體量破土而出。面對線上消費沖擊與同質化競爭，項目以“自在生活”為核心理念，打造集建筑創新、場景共創、社群共生于一體的商業新范式。

PAC 購物中心定位為 “自在生活” 的場域，致力于連接人、社區、自然、商業與都市。以周邊30-55歲的主流客群為目標。在打造過程中，充分考慮目標客群需求，從室內設計、建筑外觀、品牌定位到市場宣傳，均圍繞其需求展開，旨在滿足人的生理、安全、社交、尊重及自我實現等多方面需求。

在業態布局上，餐飲占比 43%，零售僅 13%，還包含超市和服務等。建筑特色方面，采用傳承與創新相結合的立體紅磚設計，搭配大量綠植，營造出親自然、開放無界的商業空間。此外，二樓連廊區域以親自然為主題，運用自然元素讓空間更具吸引力。

招商時，側重引入首店、新品牌，涵蓋行業行家、名廚打造的新品牌、高端餐飲品牌以及年輕主理人品牌等，同時在零售和體驗業態上也進行了精心選擇與搭配。

市場運營方面，打造了自有IP“自在生活節”，通過一系列宣傳推廣強化 “自在” 理念。比如舉辦市集、美食節等活動，有效串聯項目內的商戶。同時，PAC還制作了《Let's TALK自在說》，講述各行業閃光者的人生故事，同時也為入駐PAC的主理人挖掘有趣的品牌故事，講述租戶故事，在與商戶共創共生的過程中強化與目標客群的黏性。

如今，PAC 項目憑借治愈空間、包容生活、建筑社群等特色，在商業環境中展現出獨特魅力，成為了一個有趣且富有特色的小型商業典范，相信能為商業發展帶來更多新的啟示。

市場周期輪動下的資產價值預期

圓桌會議 - 1

主持人：克而瑞資管|商管上海區域總經理朱青

圓桌嘉賓：中聯基金合伙人金威、國壽資本公募REITS業務負責人李子卜、財通證券資管基礎設施與不動產投資部總經理陳劍、中金基金中金印力消費REIT基金經理石健行

主題背景：隨著12萬億化債方案緩解行業債務壓力、公募REITs常態化發行形成新增長極，資本市場對不動產行業的預期是否依然保持謹慎樂觀的態度，商用不動產如何判斷？而國內除一線城市因其市場穩健性和供需結構優勢，仍是資本配置的核心區域外，還有哪些城市被資本市場所看好？

中聯基金合伙人 金威

中聯基金通過連續多年對100家機構的調研數據顯示，多數不動產資產資本化率呈上升趨勢，但長租房與工業廠房資本化率微漲保持韌性，漲幅低于平均值，核心原因在于長租房與標準廠房屬于ToC端剛性需求資產，標準廠房和長租房分別承載生產和居住的基礎需求，經濟波動下抗周期能力顯著。關于未來市場的收益預期，投資人主要關注標的資產的運營（NOI）+擴張（DPU）+資本結構（LTV)），在未來重點關注資產質量，把握資產長期價值，重新認識“運營+擴張+資本優化”三維框架，把握人民幣資管周期下的本土資產重估機遇。

國壽資本公募REITS業務負責人 李子卜

國壽資本公司是國壽投資公司的全資子公司，作為系統內REITs業務的重要平臺，在REITs行業屢次創新，設立了多個保險行業創新產品。例如經營權類Pre-REITs策略基金-北京綠色基金設施基金，產權類Pre-REITs策略基金-領航基金。23年底，公司發起設立了系統內首支公募REITs戰略配售基金，經過一年運營，收益顯著領先市場平均水平。25年初，公司聯合首鋼成立了公募REITs平準基金，首期募集超50億元，是當前市場中規模最大的專注于公募REITs投資的私募股權基金。

當前的C-REITs市場以資金面驅動為主，主要影響因素包括市場政策、不同品類資產的風險溢價以及個股的經營表現。隨著無風險利率下降，以及非標資金欠配加劇，市場熱度已顯著提升。近期發行的新項目，在分派率和估值壓降方面有走低趨勢，同時，發行溢價在顯著提高。在資產定價更加市場化的背景下，需要重點關注產品的實際經營表現能否達成預期。

財通證券資管基礎設施與不動產投資部總經理 陳劍

資本市場對不同業態資產的收益率需求呈現顯著分層特征。私募REITs的一級市場資本化率最低，公募REITs和私募REITs類似，或者資本化率水平略高。大宗交易市場因資產質量參差不齊，且投資資金屬性存在差異，資本化率整體高于REITs市場。

關于對未來收益發展預期持謹慎樂觀態度。謹慎層面是：參考日本歷史經驗來看，人口結構變化可能抑制租金增長，經濟周期下行壓力可能推高資本化率，部分商業地產企業高負債與外資拋售加劇市場估值壓力；樂觀層面是：基于結構性轉型和科技發展相關的資產，如數據中心、核心地段稀缺性物業等，有望在經濟結構調整中凸顯價值。
未來能夠在經濟轉型發展長期趨勢中起到保障性作用的因素基本上只有兩個：第一，稀缺性；第二，運營管理相關能力。未來的市場投資需要有進一步差異化挖掘機會的專業能力。

中金基金中金印力消費REIT基金經理 石健行

面對不動產投資周期波動，不同城市、階段和業態的收益率要求各異。例如，杭州西溪印象城通過四個階段的發展，最終通過公募REITs成功上市，其2024年度分派率達到5.38%，二級市場漲幅超過30%，表明即使非一線城市，優質資產也能通過合理管理和資本規劃獲得資本市場認可。

關于商用不動產的收益趨勢，石總認為當前市場呈現結構性分化。短期內，低利率環境下資金涌向穩定資產，消費類REITs表現出良好抗周期屬性。中長期來看，利率下行和REITs市場擴容將推動核心地段商業資產的結構性復蘇。同時，優秀運營商通過品牌調整、新業態培育、空間轉型和數字化管理等手段優化經營表現，但需警惕經濟復蘇不及預期可能導致的租金下滑風險。

高質量發展時期核心資產獲取之道

圓桌會議 - 2

主持人：克而瑞資管|商管上海區域總經理朱青

圓桌嘉賓：上海市隧道工程軌道交通設計研究院綜合開發分院副院長楊雷、首創城發集團商業管理部總經理曹和竹、中海商業副總經理/中海環宇商業總經理張建華、錦和資管副總經理俞晨君

主題背景：在高質量發展時期，核心資產的獲取邏輯已從粗放擴張轉向價值深耕，需圍繞抗周期性、稀缺性、增值潛力三大維度重構策略體系。核心資產的獲取能力體現在哪里？如何通過融資募集力、產品工程力、運營管理力、轉化退出力等反哺底層資產項目獲取通道，解決項目獲取中的痛點、難點？

上海市隧道工程軌道交通設計研究院綜合開發分院副院長 楊雷

有軌道交通疊加的優質資產需通過產品工程力整合軌道交通、資產深度技術及運維體系實現重組融合。

軌道交通疊加土地或城市更新項目應該是未來優質資管和商管獲取的核心項目，符合核心城市、核心地段、核心資產的三核基礎邏輯。在當前收縮的大環境當中，有客流、有地段是項目最為關鍵的要素。優質資產需要產品工程力把軌道交通、資產深度技術、資產運維重組，把這些配合起來才能真正把好的資產組合起來。

對軌道交通的保護、與軌道交通的結建，應著各自不同的住宅、商業、辦公等等一系列市場的不同需求，當前市場環境下，高端住宅與商業項目均從 “規避交通” 轉向 “融合交通網絡”，通過技術創新與規劃優化，實現城市肌理、軌道交通與資產價值的協同提升，技術突破和政策支持是實現這些項目成功的關鍵因素。這不僅提升了項目的市場競爭力和客戶體驗，還顯著提升了資產的價值和管理效率。

首創城發集團商業管理部總經理 曹和竹

曹總認為，資產管理最核心的是運營能力。首創城發在文創園區和城市更新領域積累了豐富經驗，通過邊運營邊改造、先測試后定位的方法論，不斷提升核心競爭力。在內容運營上，創造了多個IP以提升品牌影響力。他指出，通過運營把產品做好，退出通道也將隨之清晰。

項目案例方面分享了北京紡織廠項目。該項目結合新消費趨勢，定位為主理人消費與藝術產業的核心集聚地，規劃了大量公共空間，并通過全球性規劃招標和設計師聚落等方式推動園區發展。此外，通過舉辦一系列文化活動，增強了與客戶的緊密度。

發展策略上，首創城發將逐步從開發向運營轉化，關注重資產和輕資產的投資機會，尋求在大商業、寫字樓和長租公寓領域的合作機會，同時保持資產的流動性，實現可持續發展。曹總強調，投資需基于對市場的精確研判，以及運營端沉淀的經驗和能力，來反哺投資決策，確保投資的科學性和有效性。

中海商業副總經理/中海環宇商業總經理 張建華

張建華先生重點闡述了商業項目的資管實踐與合作機遇。在項目運營方面，他以佛山映月湖環宇城為例。收購時，該項目存在出租率低、經營狀況不佳等問題。為改善其狀況，團隊對其中4萬平方米進行了大規模改造，涉及公區、車庫、天花，以及交通動線和鋪位分割等多項內容。最終實現了當年收購、當年改造、當年開業的高效推進。如今，該項目已進入 REITs 市場籌備階段，相關材料已遞送至發改委和證監會，正待時機成熟后擇機上市。

張總提到，未來中海將繼續在市場中尋找類似優質標的，以期進一步拓展業務版圖，增強公司實力。在核心資產獲取的合作機會上，中海將采取多重策略：一是持續發展重資產，自主拿地建設；二是聚焦收并購，憑借改造能力和標的識別能力拓展項目；三是開展輕資產合作，與國央企等平臺聯手；四是探索REITS等靈活合作模式。他強調資管需“以退為進”，圍繞退出目標規劃投資與運營，投資端精準評價資產，運營端強化管理能力。

錦和資管副總經理 俞晨君

錦和在城市更新領域已有近20年的深耕歷史，從運營服務商轉型為資產管理人，采用資管加運管雙驅動、輕重并舉的模式。俞總指出，錦和不僅在政策上引領和參與，還在大量城市更新案例中解決項目退出年限壁壘等限制問題，創造優質投資機會。面對當前市場的復雜性，錦和注重綜合實力和綜合能力，強調與LP的利益綁定和運營團隊的早期介入，以運營視角進行投資決策。此外，錦和積極關注不良資產市場，通過存量改造提升資產價值。

俞總提到，錦和在未來的發展中將繼續深耕上海和北京這兩個城市，通過更精準的投資定點方向和更清晰的收益估值邏輯，把握長效與短效的投資退出機會，實現投退聯動。同時，錦和注重商管與資管的雙驅動，強調運營能力的長效賦能，以保持項目的持久生命力。

隧通城脈片區更新資管聯盟

聯盟成立

“隧通城脈片區更新資管聯盟”的正式成立，未來將作為“以學術研究交流性”會員組織，定期分享地保片區相關技術成果、市場案例，供會員單位參考。 同時也組織聯盟企業之間的交流走訪，探索強強聯合的共贏模式。

聯盟成立儀式上，上海隧道工程軌交設計研究院院長施政表示，傳統設計院以過往在（不動產資管）產業鏈上只是當中的一個環節，在過去的城市大發展時期，設計院的角色和定位不需要像今天這么關注資管和運營。

但在新時期下，設計院也在轉型發展，同樣要以人為本，貼近用戶，最終把項目運作好。過去設計院是按照規范，在很多邊界條件下來設計產品，今天是回歸到項目的本質，更加注重產品的特殊性、專業性和可持續性。

施院長表示，作為一家既懂軌道交通，又懂城市開發的專業設計院，如何在這一輪城市更新的機遇中，把這兩個板塊有機結合起來，打造出符合投資、運管、資管各方心目中共同的好產品，正是成立聯盟的初心。

克而瑞-Asia Bankers club 海外地產合作簽約

簽約儀式

5月20日，克而瑞聯合Asia Bankers Club發布了《阿聯酋房地產市場住宅白皮書》，深度剖析了阿聯酋住宅投資趨勢、項目機遇與風險，成為連接中國資本與中東市場的重要智庫。

在簽約儀式上，Asia Bankers Club中國區首席分析師于兮先生分享了中國企業出海的機遇。他指出，歐美市場存在政策風險，而東盟憑借連續5年為中國最大進出口伙伴的優勢，成為出海熱門選擇。在中東，阿聯酋經濟增速快，迪拜和阿布扎比房地產市場表現亮眼，政府注重信息公開，市場透明度高。迪拜房地產增速和租金漲幅全球領先，阿布扎比市場開放晚、增長迅猛。

克而瑞集團董事長丁祖昱表示，此次白皮書是克而瑞海外地產的首次嘗試，未來將推出更多相關白皮書，助力企業和個人出海。Asia Bankers Club CEO賴衍銘強調公司與克而瑞的合作是助力國內企業出海尋找投資機會的良機。雙方合作將為不動產運營和資產增值提供新思路，為企業和個人拓展海外市場創造廣闊空間。

新時期下中國不動產資管發展模式的探索與實踐

行業洞察

克而瑞資管|商管上海區域總經理朱青發布《高質量發展時期“城市資管”洞察暨2025中國不動產榜單解析》，從市場、行業、趨勢三個維度做了分享。

市場洞察：城市發展進入后城更時代，片區資管成為關鍵。城市片區資管中，軌交片區土地資產溢價高。辦公樓物業優化為多元業態，空間利用和資產運營效率提升。商管企業圍繞消費場景精耕細作，表現良好。

行業洞察：外資資管減少，部分企業退出，部分轉向人民幣基金。民營資管減少，部分企業陷入退出困境，但有經驗的創業團隊進入新賽道。國有平臺資管企業排名上升，完成資產證券化的頭部企業優勢明顯。傳統零售商出身的商管企業面臨壓力，港資、外資商管企業排名下降，但有企業進入新賽道。內資民營和房開商管企業下沉市場，內資國有商管企業排名和入榜數量提升。

趨勢洞察：資產獲取力、融資募集力、產品工程力、管理運營力和轉化退出力將是未來資管企業的核心競爭力。

資管｜商管 獲獎榜單

測評發布

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