以前深圳城市更新難題主要是拆遷難；

如今又添了三大難：給過渡費難、開工難、竣工交房更難。

近幾年社交平臺上經(jīng)常看到拆除重建類舊改項目業(yè)主的吐槽：被拖欠過渡費、項目拆了一半沒下文、開發(fā)商說沒錢希望業(yè)主減免過渡費。

說到底，一是開發(fā)商沒錢了，二是開發(fā)商沒推進項目的動力了。

▲龍華某個舊改項目，基本停滯了。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，截至今年6月15日，深圳已納入城市更新計劃的項目1056個，公示了實施主體的項目只有552個。

在這些公示了實施主體的項目中，有相當一部分處于“躺平”階段，還在努力的項目，又有一部分希望通過規(guī)劃修改力求能算清經(jīng)濟賬。

還能怎么去激活開發(fā)商的動力？

近日，深圳發(fā)布 《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》（下文簡稱《配建規(guī)定》），據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該新規(guī)的核心利好，就是降低了保障房配建比例，且明確了已批規(guī)劃的舊改項目，原來的出售型保障房（即已規(guī)劃的安居房、人才房等）可部分轉換成商品住房。

深圳舊改重磅新規(guī)

配建的保障房可按比例轉為商品房

這次發(fā)布的《 配建規(guī)定》，聚焦降低保障房配建比例、支持已批規(guī)劃含可售保障房調(diào)商品住房等，主要包括六方面內(nèi)容：

一是落實國家對于保障性住房的要求，優(yōu)先移交保障性住房用地。

二是合理控制城市更新單元公共利益負擔，在《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》明確的基準配建比例基礎上，適度降低保障性住房配建比例。

三是簡化配建比例計算規(guī)則，按照本規(guī)定的配建比例一覽表和一、二、三類地區(qū)空間范圍圖確定配建比例。

四是優(yōu)化保障性住房建設空間引導。落實國土空間總體規(guī)劃要求，對空間范圍圖進行了修訂。

五是優(yōu)化“工改保”項目的配建規(guī)則。

實施主體可取得不超過城市更新單元總建筑面積45%的商品性質建筑面積，按照城市更新單元規(guī)劃容積率折算確定用地面積，交由實施主體開發(fā)建設，其余用地無償移交給政府。

六是明確已批規(guī)劃的出售型保障性住房的轉換規(guī)則。

申報主體或實施主體可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地無償移交政府。

申報主體或實施主體也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。

該新規(guī)于2025年6月24日起施行，哪些項目適用該《配建規(guī)定》？

新規(guī)施行之日起，規(guī)劃未審批通過的舊改項目，以及規(guī)劃已審批通過、但尚未簽訂國有建設用地使用權出讓合同的，保障房配比可參照本規(guī)定實施。

即已進入到開發(fā)建設階段的舊改項目，保障性住房配建按照原規(guī)劃實施。

附表1：分類地區(qū)和改造類型配建比例一覽表

附表2：加權平均計算方法一覽表

部分舊改有救！

業(yè)內(nèi)：將推動存量項目加快實施

對于《配建規(guī)定》，廣東合一城市更新研究院認為，有利于推動一批存量城市更新單元加快實施，促進城市更新渠道配建保障性住房的建設和供應。

“新規(guī)最大的亮點有兩個，一是存量項目調(diào)減出售型保障房，并轉為商品房。二是新增項目或單元規(guī)劃未通過的，明確了新的保障房配建移交規(guī)則，對舊改配建做了核減，給市場明確的信號。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

在他看來，存量項目調(diào)減保障房轉為商品房，究其原因，一是讓存量項目盡快啟動。

很長一段時間，舊改驅動了深圳樓市，一方面是供給端提供來自拆遷的購買力，另一方面拆遷是新增供應的主力之一，而且舊改規(guī)劃提振片區(qū)發(fā)展前景，土地價值升值，帶動市場情緒。由于市場下行，資金平衡難度大，存量項目按舊的配建規(guī)則很難進行下去，不僅造成樓市動力削弱，而且產(chǎn)生了回遷安置、不良資產(chǎn)、三角債等問題。這對于開發(fā)投資、固投等都產(chǎn)生了影響，深圳經(jīng)濟大市挑大梁的作用受到挫傷。

另一個原因是降低出售型保障房對商品房市場的沖擊。

據(jù)李宇嘉觀察，近期，深圳商品房市場下行趨勢仍在，出售型保障性住房的沖擊不容忽視。當前，商品房市場已經(jīng)回調(diào)了4年，但市場預期仍較弱。當房價還有下行預期，人才房、安居房與商品房就存在競爭關系，對市場預期、交易造成擾動。

“政策調(diào)整的目的，顯然就在讓存量項目盡快啟動，解決安置等歷史遺留問題，解決流動性在舊改領域的堵塞，修復房地產(chǎn)市場的舊改動力、舊改加速器功效。從供需兩端激活房地產(chǎn)的發(fā)展動力。需要指出的是，這也只是在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部做供需主體技術層面的修補，關鍵還在于市場預期，后者與房價的走勢，需求的體量，資金平衡等有關，更深層次的是供需關系以及深圳的收入、就業(yè)基本面。”

新規(guī)的施行，你認為可以加快部分舊改項目實施嗎？

文件來源：深圳市住房和建設局

《深圳市住房和建設局關于印發(fā)《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》的通知》

https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/zcfgs/zcfg/content/post_12237713.html

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