觀點網(wǎng) “只要有一戶村民不同意，就可能導(dǎo)致整個項目停滯。”

這是2011年12月，保利擊敗3家同臺競爭房企，成功中標(biāo)廣州冼村舊改項目后，觀點新媒體采訪時任廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬，他說的一句話。

彼時，黃鵬是基于廣州冼村舊改自主模式的利弊發(fā)表的觀點。在他看來，這種由少數(shù)人決定大多數(shù)人的事件，處理不好會很麻煩，而結(jié)果也確實如他所說，原定3年半內(nèi)完成的舊改至今仍未收官。

冼村復(fù)建區(qū)為集體所有土地性質(zhì)，村集體經(jīng)批復(fù)依法收回未簽約戶的集體土地使用權(quán)后，向天河區(qū)政府申請就補(bǔ)償安置作出《行政處理決定》，經(jīng)法院一審、二審判決維持區(qū)政府作出的《行政處理決定》，依法實施拆除。

2025年6月18日下午，伴隨著一陣機(jī)械轟響，濃煙白霧彌漫間，冼村復(fù)建區(qū)兩棟房屋應(yīng)聲倒地。這是繼今年初冼村融資區(qū)最后一棟“留守”房屋被依法拆除清零后，復(fù)建區(qū)依法動遷工作再次取得重大突破

這巨大的轟鳴聲，似乎也在宣示著保利在冼村舊改的勝利在望。

十四載春秋

珠江新城，廣州最繁華的CBD地帶。據(jù)統(tǒng)計，這里行人的移動速度是1.5米/秒，比隔壁白云區(qū)快了0.5秒；而一杯12盎司咖啡在這里被喝掉的速度，也遠(yuǎn)快于這座城市其他區(qū)域。

可誰也沒想到，在這看似被高樓大廈全覆蓋的核心區(qū)，卻還藏著一片與時代格格不入的城中村面貌地塊。而它，正是保利耗時14年卻仍未收官的冼村舊改項目。

十年僻野無人問，一朝拆遷天下聞。提起廣州舊改，大家第一時間想到的是“土豪村”獵德，毗鄰廣州市中心珠江新城，南臨珠江，可殊不知，冼村的地理位置更為優(yōu)越，更近珠江新城中心。

冼村舊改項目既是廣州市重點舊改項目，也是珠江新城最后一個城中村改造項目。2011年12月9日，保利在廣州市冼村實業(yè)有限公司召開股東大會的表決中成功獲得56票，高票數(shù)贏下富力，拿下其在廣州的第二個舊改項目，總投資高達(dá)150億元。

彼時，保利剛操盤完對面琶洲村改造項目，有了前者成功的案例，保利對冼村的舊改信心十足，不僅交了10億元的保證金，還擺了一場村宴，向村民拍胸口保證：“3年半內(nèi)，所有人100%原地回遷。”

可正是這種采取以村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體、政府支持為輔的自主改建模式，注定讓這個項目“不平凡”。

據(jù)資料顯示，冼村舊改項目含村民住宅回遷安置住宅、公建配套、商業(yè)商辦、住宅、公服設(shè)施等，總用地面積18.49萬平方米，總建筑量107.7萬平方米，容積率6.99。

2011年-2014年期間，由于受到貪腐歷史、拆遷安置、增加公共服務(wù)設(shè)施等因素的影響，多元主體相互博弈，項目改造進(jìn)展一度停滯。

直至后來冼村的領(lǐng)導(dǎo)班子被一鍋端，政府介入補(bǔ)償協(xié)商，化解村民矛盾，舊改才逐步從 “停滯” 轉(zhuǎn)向 “緩慢推進(jìn)”。2015年，冼村股東代表大會高票通過，冼村改造工程全面開工，騰出了第一塊完整空地，開始建設(shè)回遷房。

2016年，冼村二期回遷房開工；2018年，冼村三期回遷房開工，一期回遷房啟動搖珠分房；再到2019年3月才出爐冼村改造新方案；2020年10月三期回遷房已經(jīng)封頂。

然而，看起一切順利的背后，卻是持續(xù)多年的談判僵局。一方面，冼村決定扣除未簽約者的分紅和福利，進(jìn)一步內(nèi)部激化矛盾；另一方面，由于不滿意保利提供的補(bǔ)償金額以及安置房名額，部分村名不愿簽字，雙方僵持不下，導(dǎo)致所在地塊遲遲未能動工。

一個區(qū)域或城市停滯十年，很可能就會錯過了一個時代。在冼村逐步改造的這些年中，周邊的房價早已從2009年的8000元/平方米，飛漲至如今的15萬元/平方米。

保利的加速

這道長在珠江新城臉面上的疤痕，是時候修復(fù)了。

2025年1月13日，隨著AT110305地塊最后一棟“留守戶”房屋的轟然倒地，冼村舊改項目融資地塊已全面動遷清零；6月18日，再獲新進(jìn)展，復(fù)建區(qū)兩棟房屋被依法拆除，接下來將爭取全面拆除。

按照保利的進(jìn)度，融資區(qū)的新項目“保利天御”有望在今年內(nèi)面世。

2023年，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了天河冼村改造項目融資區(qū)地塊的批后公布圖。據(jù)規(guī)劃圖顯示，該項目總建筑面積約17平方米，將建1棟3-4層的商業(yè)中心，3棟23層-49層的辦公樓， 3棟47層高的住宅樓，一所幼兒園，以及地鐵合建的地下商業(yè)廣場，。

住宅產(chǎn)品方面，總戶數(shù)240戶，住宅面積段主要包括240平方米、260平方米、310平方米、350平方米、450平方米，公寓面積75-253平方米。據(jù)市場推測，作為珠江新城為數(shù)不多在售的新項目，保利天御未來售價預(yù)計在18-20萬元/平方米。

截至目前，保利手上仍握著不少廣州城市更新項目，包括海珠紅衛(wèi)村、三滘村、花都三東村等項目，改造土地面積或超過100公頃。

不過，近幾年由于政策、環(huán)境等因素的影響，相較于舊改項目的推進(jìn)，保利似乎將更多資源都傾放在了新地塊的開發(fā)轉(zhuǎn)化上。

去年，因政策變化，保利正式退出了海珠區(qū)三滘村的舊改，廣州機(jī)場建設(shè)投資集團(tuán)、越秀集團(tuán)、海珠城發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體，成為三滘村“依法征收凈地出讓”模式舊改的新主體。

而另一邊，保利在廣州土拍市場積極拿地，專門瞄準(zhǔn)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，鞏固其在大本營的銷售地位。

2024年，保利相繼在荔灣、天河、海珠等主城區(qū)核心地段拿地，全年拿地權(quán)益金額253.8億元，遙遙領(lǐng)先位列第二名越秀140.5億元，占全市涉宅地出讓金額772.7億元的32.8%。

今年，憑借著優(yōu)質(zhì)地塊的轉(zhuǎn)化，保利多個項目成為市場紅盤，其中就包括了琶洲保利天奕、天河保利天曜。

據(jù)悉，保利天奕項目是由海珠區(qū)鳳浦中路南側(cè)地塊轉(zhuǎn)化而來，戶型產(chǎn)品包括120-140-190平方米四房，于4月27日首開，首開均價7.2-9.5萬元/平方米，成交金額33億元。截至目前，該項目已網(wǎng)簽244套，去化超7成。

保利天曜則是由天河員村絹麻廠地塊轉(zhuǎn)化而來，首推建面約120-140-170-210平方米的純改善戶型，單價8.6-11.4萬元/平方米，于5月17日開盤，兩天同樣攬金33 億元，目前網(wǎng)簽去化152套。

2025年，保利在拿地上同樣采取了去年的策略，只拿核心地塊。

5月30日，保利發(fā)展以22.5億總價拿下其今年在廣州市場的第一塊地--天河航天奇觀二期（智谷片區(qū)AT1003023地塊），扣除配建后，實際樓面價約為3.22萬元/平方米。

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