不出意外，上海土拍再次成為全行業熱點。6月20日，為期兩天的2025年第五批次宅地交易結束，總出讓金額高達212.57億元。

一個月前，出讓預告發布時，不少人捏了把汗。這是上海今年來放量最大的一次土拍，6區6幅地集中亮相，金山新城等傳統遠郊和寶山南大“巨無霸”組合地塊能否扛住市場的“壓力測試”？畢竟，6月是一個微妙的時間點，在一年中承上啟下的階段，上海土地市場的如何表現，會影響未來住房供應格局和價格預期。

然而，市場比預期更有熱度，三大“意外”尤為亮眼：浦東曹路地塊以近年最高溢價率落槌，遠郊金山地塊溢價突圍，楊浦濱江持續穩居熱銷板塊。更值得關注的是，上海土地溢價范圍顯著擴大，在中心城持續高熱創“地王”的基礎上，外圍區域的熱度從零星散點升級為成片爆發。上海土地市場仿佛比天氣更早一步，沖刺進入“三伏天”。

浦東曹路環外地塊創近年來最高溢價率

第五批次出讓宅地分布在青浦、閔行、寶山、楊浦、金山和浦東，5幅溢價，1幅底價成交。浦東、楊浦與閔行地塊分別以41.7%、30.8%和12.9%的溢價率拍出，熱度超過預期。“本次土拍共有17家企業參拍，從報名情況看，楊浦、曹路和閔行的熱度最高。”中指研究院上海數據總經理張文靜說。

令人意外的是浦東曹路地塊。6月20日上午，4家房企激烈搶奪曹路地塊長達一個多小時，現場在進行67輪競價后到達第一輪競地價上限，此時溢價率為40%，無一競買人房企放棄，全部進入競高品質環節。在競品質環節中，象嶼地產和國貿陸續退出，安徽高速和聯發互不相讓，雙雙進入第二輪競價。最終，聯發以超高溢價率摘得地塊，曹路地塊也成為近年以來上海溢價率最高的地塊。

曹路地塊為組團出讓，由宅地和公共服務用地組成，住宅地塊還配置了2%保障性租賃住房。為何還能如此搶手？地塊周邊新房購買力強、市場承接力好自然是一方面，區域的精準規劃和產業定位也在發揮作用。

曹路毗鄰張江科學城，是上海中城地帶重點發展區域之一的“金海灣”現代城鎮，已在開展城市設計國際方案征集工作。而該地塊位于曹路科教園區，這里正在構建“教育+產業+生態”智慧新城，一方面承接張江和金橋的外溢效應，另一方面也確定了“人才安居—產城融合—城市升級”的可持續發展模式。

經過40輪報價拍出的閔行顓橋地塊，周邊配套成熟，2.0的容積率為房企打造高品質產品留足了發揮空間。從發展定位看，顓橋正在打造區域內的產城融合社區，而此次出讓地塊緊鄰大零號灣科技創新策源功能區等產業高地，又在閔行航空航天、人工智能、生物醫藥等新質生產力板塊輻射范圍內。此次的高品質住宅有望作為支撐科創人才生態的重要載體，成為區域吸引力的核心要素，也是產城融合發展的關鍵需求。

可見，上海房地產市場的可持續動能深度錨定在產業與空間的協同進化中。上海全力建設“五個中心”，持續吸引高端人才集聚。這類群體對高品質住宅的需求，構成了樓市的“基本盤”。為了讓土地供應策略精準呼應產城融合邏輯，規劃賦能在各區的宅地出讓中被置于愈發重要的位置。

第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒告訴記者，上海上半年宅地圍繞虹橋商務區、張江科學城、寶山南大、紫竹科技園區等產業片區組團出讓，凸顯了“以產興城、以城促產”的深層邏輯和新質生產力的輻射牽引。這種供地策略精準對接了上海“五個中心”建設和重點產業廊道布局，通過住宅配套與產業園區“聯動開發”，既能解決職住平衡問題，又能為戰略新興產業集聚人才資源。

這種“產業基地+住宅組團”的出讓模式已成為上海土地調控的常態化工具之一。在規劃強調空間重構的背景下，金山、嘉定等遠郊產業區將通過“適配性”宅地出讓加速人才導入，而寶山南大等轉型區域則借力TOD模式實現產城升級。預計后續在大虹橋拓展區、張江科學城等戰略區域，還將出現更多產住融合地塊包，通過差異化供地政策引導人口與創新要素向城市重點發展廊道集聚，最終形成“產業聚人-城建留人-服務養人”的良性循環。

金山今年首次供應溢價成交

另一個意外，是金山地塊今年首次供應就以9.78%溢價成交，將上海宅地從市中心覆蓋郊區的“溢價圈”，再向外推進了幾十公里。

此次為廈門建發在金山的再次加倉。該地塊是匯龍湖高品質生活社區板塊的第一宗出讓地塊，容積率為1.25，房企可以規劃打造低密度高品質住宅，優勢突出。在可預見的未來，地塊周邊住房需求旺盛。

金山區規劃資源局副局長石優學表示，雷克薩斯純電動汽車及電池研發生產項目計劃2027年投產，直接提供約1000個就業崗位。上海灣區科創中心也在集聚中科生態數字港、東湖國際創新中心等科創載體，聯動清華系院校、中開院等孵化平臺，重點發展數字經濟、生命健康等新興產業，預計引入1.5萬名高精尖人才。

今年以來，上海已有多幅新城地塊溢價成交，前端土地和后端樓市相互影響、形成良性互動，引導開發商和購房者預期不斷增強。

6月16日，國家統計局發布今年5月70城商品住宅價格數據。數據顯示，上海以0.7%的環比漲幅成為唯一上漲的一線城市。今年5月，上海新房成交面積61.8萬平方米，環比增長16.5%，同比增長23.7%，樓市呈現量價齊升態勢。

張文靜表示，上海土拍熱度持續升溫，各優質地塊未來將為區域發展提供高品質住房。隨著優質新房供應不斷加大，疊加政策效應的持續釋放，上海房地產市場或將愈加穩固。

楊浦濱江持續高熱“想不到”

楊浦東外灘地塊吸引了6家競買人參與競價，競拍戰況可謂激烈，經過95輪競價，最終由保利發展競得，樓板價突破每平方米9.55萬元，成為版塊新“地王”。

這一次，是保利發展近兩年在楊浦濱江布局的第四個項目。保利發展深耕楊浦濱江，過去一段時間里，多個項目銷售成績優異。保利外灘序認購率在去年曾高達727%，深受市場追捧。

不過，拉長時間軸看，楊浦濱江如今的土拍盛況何嘗不是又一個“想不到”。

在2016年黃浦江兩岸45公里公共空間貫通前，楊浦濱江被叫做“工業銹帶”，大多數岸線“隔江不見江”，產業能級相對落后。此后一段時間，楊浦濱江相對審慎，精心打磨產業定位和規劃編制，一度也被外界認為“進度過慢”。不過隨著規劃逐步落地，基礎設施和產業導入，數字新經濟、都市工業和智能制造、設計創意和科創策源、現代服務業等等正在成長、孵化、起勢、崛起，楊浦濱江已經成為又一個“明日之星”，并且能級還在提升。

就在不久前，楊浦區舉行了今年度全球推介大會，發布了營商環境、重點產業發展及產業政策。最近楊浦地塊頻頻出現競拍熱度，就得益于數字新經濟的產業帶動。

區域的蛻變也能給消費者們啟示，與其跟風買房，不如看懂規劃，理解城市發展的邏輯，優先選擇和城市發展規劃契合的區域，它們也將是更具前瞻性的選擇。

原標題：《浦東外環溢價41.7%近年最高，上海今年最大規模宅地出讓有三個“想不到”》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：視覺中國 圖片編輯：徐佳敏

來源：作者：解放日報 戚穎璞