近年來，財政缺口不斷拉大，地方政府的錢袋子正經歷前所未有的考驗。過去十年，土地出讓收入占地方基金本級收入比重首次跌破50%，降至歷史性低點。2025年初的這一標志性數據，宣告了運行二十余年的“土地財政”模式迎來根本性轉變。

與此同時，地方財政缺口從2021年的10.1萬億擴大到2023年的11.9萬億，即使中央轉移支付增加至10.5萬億，仍有約1.4萬億的赤字無法填補。

如今在全國293個城市中，財政自給率超過100%的城市僅剩上海一座。地方財政的緊張程度已經成為一個無法回避的現實難題。

地方財政到底有多緊呢？

2024年地方土地出讓收入預計降至48699億元，較上年下降16%，連續第三年出現兩位數降幅。與2021年8.7051萬億元的歷史高位相比，短短三年縮水接近3.8萬億元。

這種斷崖式下跌在地方層面表現得尤為明顯。以青島為例，2020年該市土地出讓金高達1000.9億元，到2023年僅剩約435億元，縮水逾六成。2025年第一季度，下滑趨勢仍在延續。

從全國范圍看，2025年前4個月全國賣地收入9340億元，同比下降11.4%，土地收入占地方財稅收入比例從2020年的46%驟降至20.28%。

為何賣地收入會出現銳減呢？

第一， 政策調控轉向

筆者認為這個是最大的原因，在中央“房住不炒”定位下，“雙集中供地”和房企融資“三道紅線”等政策相繼出臺，直接壓縮了土地出讓節奏和溢價空間。

這些措施為土地市場降溫定下基調，地方政府再難復制過去土地收入持續攀升的盛況。

第二， 市場行情轉冷

全國樓市整體低迷，開發商普遍對未來預期轉為保守，不再激進拿地。一些新城區庫存去化壓力不小，而人口和產業增量并未出現飛躍，開發商對非核心城市后市信心不足，拿地意愿大幅降低。

第三， 房企資金鏈困局

2021年以來恒大等房企相繼爆發債務危機，眾多民營房企元氣大傷甚至資金鏈斷裂，無力支撐大手筆拿地。如今開發商拿地前都要精打細算，“利潤不夠，寧可不拿”成為行業共識。

地方財政的錢都去哪了呢？

1、 償債支出占據大頭

2023年前八個月，全國地方政府發行債券約5.4萬億元，其中2.3萬億用于償還舊債，占比超過40%。在前期償債高峰即將到來的背景下，2024、2025年地方赤字預計將分別達到1.6萬億、2.9萬億。

2、 民生剛性支出持續攀升

教育、醫療、社保等民生支出具有剛性特征，難以壓縮。2024年衛生健康等支出顯著加大，進一步加劇了地方財政壓力。

地方政府“三保”（保基本民生、保工資、保運轉）支出確為剛性需求，成為財政支出的基本盤。

3、 基礎設施維護成本高企

全國公路每年收支缺口超過7000億元，隨著公路老齡化、償債高峰期和養護支出增加的到來，缺口會越來越大。

自1988年“貸款修路、收費還貸”政策實施以來，目前一大半的政府還貸公路（20年收費期）都面臨著臨期和“斷炊”的風險。

地方財政的錢流向哪里？償債、民生、基建的剛性支出構成主要去向，如同一個不斷擴大的資金漏斗，吞噬著日益萎縮的地方財力。面對土地財政的退潮，地方政府需拿出“開源節流”的勇氣：既要招商引資發展產業，培植新的財政收入增長點；也要優化財政支出，防范債務風險。

只有真正讓土地定價回歸合理，讓產品契合實際需求，才能走出土地財政的陣痛，實現房地產市場和城市發展的良性循環。