中國(guó)樓市上演“冰火兩重天”：有人虧錢(qián)賣房，外資卻在趁機(jī)“撿漏”

最近有個(gè)事挺有意思的：北京一位央企工作的朋友發(fā)現(xiàn)，他家2018年買的房，價(jià)格比高峰期跌了23%。但是差不多同一時(shí)間，一家美國(guó)基金公司卻大手筆花了38億人民幣，在上海靜安區(qū)買下了兩棟寫(xiě)字樓。

這種“有人覺(jué)得房子不值錢(qián)，有人卻搶著買”的巨大反差，折射出當(dāng)前樓市輿論戰(zhàn)的復(fù)雜性——高盛報(bào)告引發(fā)的"40%跌幅論"與住建部"市場(chǎng)整體平穩(wěn)"的官方表態(tài)形成鮮明反差。

01、高盛的報(bào)告說(shuō)了啥？

其實(shí)，高盛報(bào)告的底層邏輯，建立在對(duì)三項(xiàng)核心指標(biāo)的測(cè)算：

①房子太多賣不動(dòng)：全國(guó)房子庫(kù)存大，需要賣32個(gè)月（將近3年）才能賣完，這比2016年"漲價(jià)去庫(kù)存"時(shí)期困難多了，延長(zhǎng)了2.4倍；

②居民債務(wù)壓力大：居民部門(mén)杠桿率63%，比2008年翻了3.2倍；

③該買的人都買了：全國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率96%，想買新房子的人自然就少了。

高盛說(shuō)的這些數(shù)據(jù)也不是瞎編的。比如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到今年，新房待售面積7.6億㎡，而且，今年前幾個(gè)月，一些三四線城市地都賣不動(dòng)了。

比如官方數(shù)據(jù)就顯示，今年1到5月，一些三四線城市賣地都賣不動(dòng)了（住宅用地流派率41%），有的大開(kāi)發(fā)商在洛陽(yáng)的項(xiàng)目，房子要賣快5年（去化周期58個(gè)月）才能賣完。

只是，高盛直接把日本當(dāng)年房?jī)r(jià)崩盤(pán)的數(shù)據(jù)套用在中國(guó)，這顯然忽略了兩國(guó)根本的不同。

另一家機(jī)構(gòu)野村證券研究發(fā)現(xiàn)，咱們中國(guó)老百姓的錢(qián)，62%押在房子上，但當(dāng)年日本房子泡沫前這個(gè)比例已經(jīng)高達(dá)78%。足以說(shuō)明，我們老百姓的扛風(fēng)險(xiǎn)的能力其實(shí)比當(dāng)年的日本強(qiáng)。

02、住建部最新監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)則描繪出另一幅畫(huà)面：

①大城市改善型住房銷量火爆：在30個(gè)重點(diǎn)城市，改善型住房成交占比比2020年上漲21%，深圳單價(jià)18萬(wàn)的豪宅照樣秒光，只是全國(guó)平均新房?jī)r(jià)格確實(shí)微跌了一點(diǎn)，跌幅2.3%。

②土地市場(chǎng)好壞分明：北京海淀拍出了樓面價(jià)15.6萬(wàn)/平的“地王”，但鄭州有些地塊掛了三次都遭遇流拍。

③錢(qián)都往好地方流：銀行給開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，78%都投向了長(zhǎng)三角、珠三角這些經(jīng)濟(jì)好的地方。這也和高盛說(shuō)的“全國(guó)都跌”的預(yù)言明顯矛盾。

03、外資在玩什么“套路”？

其實(shí)現(xiàn)在外面套路也讓人琢磨不透，有些外資投行上午發(fā)報(bào)告唱衰樓市，下午旗下的基金就在上海狂買價(jià)值12億的“法拍房”。

這種操作還不是個(gè)例。今年一季度，外資在中國(guó)買樓的錢(qián)暴漲了89%，而且其中六成專門(mén)挑"問(wèn)題資產(chǎn)"下手。

所以，這背后的“套路”就清楚了：他們先是唱衰（說(shuō)樓市要崩），讓開(kāi)發(fā)商借錢(qián)更難、更貴；等開(kāi)發(fā)商撐不住賤價(jià)賣樓時(shí)，他們?cè)俪鍪帧皳炻薄?/p>

有香港房企的高管透露，境外美元債利率從8%飆到14%，就是這些做空機(jī)構(gòu)搞的鬼。

04、普通人慌了神

其實(shí)現(xiàn)在普通買房人也挺焦慮的，比如成都某小區(qū)業(yè)主，因?yàn)閭髁艘粋€(gè)不知道真假的消息說(shuō)樓盤(pán)要爛尾，結(jié)果短短三天，就有63戶集體掛牌拋貨。

這種恐慌情緒都是會(huì)傳染的。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，政策敏感型購(gòu)房者決策周期從45天縮短至22天，而且，超過(guò)一半的人主要是看網(wǎng)上言論做決定。

但網(wǎng)上信息也挺亂，比如某短視頻平臺(tái)上，“房?jī)r(jià)暴跌”的話題播放量高達(dá)180億次，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)很多視頻用的是三年前的舊素材數(shù)據(jù)錯(cuò)誤近30%。

這些混亂信息讓大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期忽上忽下。

05、市場(chǎng)怎么應(yīng)對(duì)？

面對(duì)這些亂象，各地也在想辦法：

比如杭州搞了個(gè)“透明房?jī)r(jià)”平臺(tái)，實(shí)時(shí)公布樓盤(pán)工程進(jìn)度，結(jié)果當(dāng)?shù)厝速I房考慮時(shí)間延長(zhǎng)到了38天，但是退房率也大降了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也改進(jìn)了統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)的方法，新增加了12項(xiàng)細(xì)分指標(biāo)。專業(yè)機(jī)構(gòu)算下來(lái)，用這個(gè)新方法，北上廣深這些一線城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)縮小在3%以內(nèi)，比老方法更穩(wěn)了。

06、結(jié)論：別簡(jiǎn)單說(shuō)漲跌，關(guān)鍵看地方

現(xiàn)在最讓人迷惑的現(xiàn)象是：一邊有人喊“房?jī)r(jià)要崩”，一邊核心城市的好地段、好房子照樣被搶購(gòu)。

官方數(shù)據(jù)顯示，前五個(gè)月，重點(diǎn)城市靠房子收租的回報(bào)率回升到了2.8%，這說(shuō)明市場(chǎng)正在自我調(diào)節(jié)。

不過(guò)，這場(chǎng)關(guān)于樓市的大討論也給我們提了個(gè)醒：在各地分化加劇時(shí)代，簡(jiǎn)單地說(shuō)“房?jī)r(jià)要漲”或者“房?jī)r(jià)要跌”都不靠譜。

重要的是看清你所在地方的具體情況，別被網(wǎng)上亂七八糟的信息忽悠了，這樣才能避免在復(fù)雜的市場(chǎng)里做“冤大頭”。

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