和成金竹家園作為深圳龍崗區(qū)的一個(gè)精裝現(xiàn)房項(xiàng)目，自2024年交付以來(lái)，其銷售情況并不理想。盡管開(kāi)發(fā)商深圳市金成記實(shí)業(yè)有限公司在價(jià)格、成本、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等方面具備一定的優(yōu)勢(shì)，但該樓盤仍面臨“賣不動(dòng)”的問(wèn)題。以下將從多個(gè)角度分析其原因，并結(jié)合樓盤現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

一、不降價(jià)的原因分析

1. 價(jià)格與周邊持平
   和成金竹家園的房?jī)r(jià)與周邊新房及二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)，若降價(jià)銷售，可能會(huì)引發(fā)周邊樓盤價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，影響區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)定。因此，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，降價(jià)并不具備必要性。
2. 周邊供應(yīng)稀缺
   該區(qū)域新房供應(yīng)量較少，和成金竹家園作為現(xiàn)房銷售，具有一定的稀缺性。在供應(yīng)少而需求相對(duì)穩(wěn)定的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售。
3. 成本因素支撐
   項(xiàng)目采用精裝修交付，選用知名品牌裝修材料和設(shè)備，加上土地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等成本，使得房?jī)r(jià)有支撐基礎(chǔ)，難以輕易降價(jià)。
4. 開(kāi)發(fā)商實(shí)力與信心
   開(kāi)發(fā)商深圳市金成記實(shí)業(yè)有限公司由國(guó)企和本地深耕房企組成，有一定的實(shí)力和資金儲(chǔ)備，不依賴快速降價(jià)銷售來(lái)回籠資金。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值和未來(lái)發(fā)展有信心，相信隨著周邊配套的不斷完善和區(qū)域的發(fā)展，樓盤有保值增值的潛力
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二、樓盤現(xiàn)狀與銷售困境

1. 周邊環(huán)境不佳
   項(xiàng)目東、西、南三面被城中村包圍，北面緊靠高層連體農(nóng)民房，部分房源采光、視野受影響。且靠近環(huán)城路，低樓層房源有噪音干擾。周邊舊改項(xiàng)目多，施工周期長(zhǎng)，噪音、粉塵等會(huì)影響居住體驗(yàn)。
2. 小區(qū)規(guī)模小，公共空間不足
   小區(qū)占地僅1.4萬(wàn)㎡，由4棟總高27層的住宅組成，呈一字型排開(kāi)，社區(qū)活動(dòng)空間小，基本為兩棟連成一體的小型獨(dú)立空中花園，公共空間和配套設(shè)施豐富度不足。
3. 戶型設(shè)計(jì)局限
   72㎡戶型已售罄，87-88㎡戶型朝向環(huán)城東路，車流多有噪音干擾，而朝南的98-99㎡戶型面積偏大，相對(duì)正常89㎡三房?jī)尚l(wèi)要多付近10㎡的費(fèi)用。
4. 學(xué)位不確定
   雖然位于深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校坂田校區(qū)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，但學(xué)位緊張，積分要求高，且深圳大力推動(dòng)大學(xué)區(qū)辦學(xué)，未來(lái)學(xué)區(qū)政策可能調(diào)整，學(xué)區(qū)價(jià)值存在不確定性。
5. 舊改不確定性
   項(xiàng)目周邊規(guī)劃89個(gè)舊改項(xiàng)目，但推進(jìn)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)改善，可能影響居住體驗(yàn)。
6. 本項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商于售樓處直接銷售，并借助平臺(tái)加以推廣。您可及時(shí)掌握本項(xiàng)目的基本信息，無(wú)需支付任何中介費(fèi)，還能享受折上折（物 業(yè) 管 理 費(fèi) 家 電 禮 包 贈(zèng) 送 和 購(gòu) 房 補(bǔ) 貼），部分房源設(shè)有特價(jià)房！為確保優(yōu)質(zhì)的看房體驗(yàn)，請(qǐng)您提前預(yù)約向經(jīng)理VIP Tel：134 8097 7164 （實(shí) 名 認(rèn) 證 微 信 號(hào) ：kfstg168）

三、市場(chǎng)環(huán)境與購(gòu)房者心理

1. 低欲望時(shí)代
   當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“低欲望時(shí)代”，結(jié)婚、生育、消費(fèi)和購(gòu)房都變得不再熱門。盡管買房是為了自住，但大多數(shù)人仍然以炒房的心態(tài)購(gòu)房，希望未來(lái)能賣出更高的價(jià)格。然而，自2018年以來(lái)，許多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了20%到30%，未來(lái)還可能進(jìn)一步下降，尤其是隨著房地產(chǎn)稅和學(xué)區(qū)房政策的實(shí)施
2. 房者信心不足
   許多購(gòu)房者缺乏穩(wěn)定的收入和對(duì)未來(lái)的保障，無(wú)法對(duì)未來(lái)充滿信心。因此，不愿意購(gòu)買房產(chǎn)
3. 銷方式不合理
   一些樓盤賣不出去的原因大多數(shù)與自己的營(yíng)銷方式不合理有關(guān)，沒(méi)有積極的推廣和營(yíng)銷，帶來(lái)的只是樓盤長(zhǎng)時(shí)間賣不出去

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基本信息

樓盤位置：深圳龍崗區(qū)坂田街道環(huán)城路與發(fā)達(dá)路交匯處。

開(kāi)發(fā)商：深圳市金成記實(shí)業(yè)有限公司。

物業(yè)公司：深圳市金和成物業(yè)服務(wù)有限公司。

占地面積：約 1.4 萬(wàn)㎡。

總建筑面積：約 8.94 萬(wàn)㎡。

容積率：4.12。

綠化率：40%。

總戶數(shù)：450 套。

梯戶比：2 梯 5 戶。

車位比：1∶1.2。

產(chǎn)權(quán)年限：70 年。

交樓時(shí)間：現(xiàn)樓已交付。

裝修情況：品質(zhì)精裝。

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四、總結(jié)

和成金竹家園之所以“賣不動(dòng)”，主要原因是其周邊環(huán)境不佳、小區(qū)規(guī)模小、戶型設(shè)計(jì)局限、學(xué)位不確定、舊改不確定性以及市場(chǎng)環(huán)境的變化。盡管開(kāi)發(fā)商在價(jià)格、成本、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等方面具備優(yōu)勢(shì)，但這些因素在實(shí)際銷售中難以彌補(bǔ)。因此，購(gòu)房者在選擇該樓盤時(shí)，需要綜合考慮其優(yōu)缺點(diǎn)，并結(jié)合自身需求做出決策。