觀點網 6月23日，天津市土地市場成功出讓一宗宅地。

該地塊位于河西區新梅江板塊，編號為津西解放（掛）2025-12號，地塊土地面積為48539.6平方米，土地用途為城鎮住宅，容積率為2.0。地塊掛牌起始價17.5億元，起始樓面價約為18027元/平米。

土拍現場吸引了中糧集團、中海地產兩家房企參與競拍。

經過多輪競價，地塊最終由中海旗下天津中海海豪地產有限公司以17.55億元競得，折合成交樓面價18078元/平方米，溢價率0.29%。

新增土儲

此次中海競得的津西解放（掛）2025-12號地塊，即為新梅江36號西地塊。

據悉，調低容積率、助推“好房子”，是近兩年天津市場比較明顯的趨勢，新梅江36號西地塊在容積率的調整上也不例外。此前新梅江36號西地塊推介時的容積率為2.5，而到掛牌時容積率調整為2.0，并且解除了醫療地塊的捆綁。

出讓文件顯示，地塊位于天津河西區新梅江核心區域，河西區淥水道與內江路交口東北側，四至范圍為東至規劃支路，南至淥水道，西至內江路，北至夢湖東道。出讓土地面積4.85萬平米，建筑面積9.71萬平米，土地用途為城鎮住宅。

按照該地塊使用要求，須自土地交付之日起一年內開工建設，自開工之日起三年內竣工。

觀點新媒體了解到，中海此次拿下的新梅江36號西地塊所處位置隸屬河西三片。作為河西三片的中高端板塊，新梅江近一年板塊網簽銷售流速約784套，成交均價3.63萬元/平方米。

資料顯示，新梅江核心區域內實力房企云集，此前中海便已在此布局，打造了中海時光之鏡，在售主力戶型面積為106-113平方米，另有小高層主推建面約106-237平方米，均價4.5萬元/平方米。目前一期已全部交付，二期預計年中交付。

此外，板塊內在售項目還包括天津瑞府和聯發城投梅江和悅。其中天津瑞府現房為高層產品，戶型面積為104-140平方米，均價3.3萬-3.5萬元/平方米，小高層面積169平方米，均價3.8萬/平方米；聯發城投梅江和悅的洋房產品成交均價為3.9萬元/平方米左右，小高層產品則在3.4萬元/平方米區間。

今年以來，河西區土地市場表現較為活躍。包括中海此次競得的地塊外，新梅江板塊2025年已出讓4宗宅地，其中陳塘W5地塊、河西小海地地塊均以高溢價成交，最高溢價率達到17%。

與此同時，4宗地塊的成功出讓將為河西三片將新增五盤合計約?25?萬平方米的市場存量。至于中海對于項目后續的操盤，從地塊指標來看，該地塊項目具備“小高+洋房”和“純小高”兩種規劃方向。

從中海過往在河西區域落地的項目來看，后續規劃或許會延續中海時光之境項目，以小高層作為主打；除此之外，也可能參考中海學府源境項目，推出洋房與小高層相結合的產品組合。

“戰力外溢”

過去一年，中海在12個城市新增土地儲備22宗，累計權益建筑面積約389.5萬平方米，累計權益土地出讓金約696.35億元，其中73.5%的權益金額集中在四個一線城市，一線+強二線則占到91%。

銷售表現上，中海2024年合約銷售額為3106.9億元，同比增0.3%，其在北上廣深及香港五個城市實現銷售合約額1640億元，占年度總銷售的61%，并且分別位列北京、上海、深圳銷售額榜首，完成了361億元、292億元和近200億元的銷售額；此外，在廣州也取得了199.8億元銷售額，位居市場前列。

中國海外發展行政總裁張智超曾表示，2025年中海的投資將保持穩中有進態勢，繼續保持行業領先的投資強度，投資策略還是聚焦一線和部分強二線城市，同時積極關注機會型城市，具體會根據不同城市、不同板塊、不同項目進行研判。在項目選擇上更聚焦于項目的確定性，包括現金流、現金利潤情況。

進入2025年，中海仍在核心城市持續加碼。

例如以75.02億元拿下北京海淀樹村35號地，創北京樓面價新高；以底價40.08億元摘北京豐臺西南郊冷庫地塊；以30.65億元摘得深圳龍崗地塊等。

與此同時，相較于以往對一線城市的重倉，今年以來，中海明顯將投資決策外溢至強二線城市的土地市場。

2025年1-5月份，中海于北京、深圳、鄭州、沈陽、廈門、濟南、杭州、香港、長春9城新增土地12幅，收購的土地累計應占樓面面積約157.32萬平方米，累計應付的權益土地出讓金約人民幣290.80億元。

值得一提的是，此前中海便已在天津河西板塊內打造多個項目。如今再入河西，新梅江36號地成功解綁醫療地塊配建，容積率由原2.5下調至2.0，原超20萬平方米大地塊拆分為東、西兩宗（本宗為西地塊），大幅降低了拿地成本。

此外，河西三片憑借教育均好與持續土地供應，已成為區域新房市場主力，占據超七成市場份額。

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