觀點(diǎn)網(wǎng) 6月23日，“斷供”10年的廣州越秀區(qū)老東山首個(gè)全新樓盤越秀?東山云起項(xiàng)目迎來了開盤之日。

據(jù)官方海報(bào)，該項(xiàng)目在開盤當(dāng)日首推116套房源，均已售罄。但據(jù)有關(guān)中介反饋，目前項(xiàng)目90平米、122平米戶型仍剩余少量房源可售。

該項(xiàng)目地塊作為越秀區(qū)自2020年以來首次公開出讓土地，越秀地產(chǎn)2024年12月10日以5.96億元競得，項(xiàng)目占地面積5733.76平米，建筑面積18015平米，折合樓面價(jià)約3.3萬元/平米，容積率約3.8。在扣除配建面積后，折合樓面價(jià)約4.61萬元/平米。

在拿地的一個(gè)多月前，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了該項(xiàng)目的批前公示。

規(guī)劃顯示，項(xiàng)目全盤僅有1棟住宅樓，38層高，每層四戶布局，底部六層為配套設(shè)施，7樓為架空層，住宅區(qū)域從8樓開始。相當(dāng)于是從8樓開始住人，總房源數(shù)僅為116套。

地塊位于中山一立交西側(cè)，周邊交通網(wǎng)絡(luò)密布，毗鄰楊箕、五羊邨等地鐵站，與珠江新城僅一路之隔，坐擁越秀、天河兩個(gè)核心資源。

戶型設(shè)計(jì)上，東山云起作為越秀東山區(qū)域內(nèi)首個(gè)遵循新戶型規(guī)范的產(chǎn)品，一共有4個(gè)戶型，全部都是南向四房，分別是98平米四房兩衛(wèi)、118平米四房兩衛(wèi)、122平米四房兩衛(wèi)和139平米四房兩衛(wèi)。

得益于新規(guī)戶型的加持，陽臺(tái)不計(jì)容占比高達(dá)20%，使用率或達(dá)120%-130%，也成為越秀區(qū)首個(gè)使用率超100%的項(xiàng)目。

4個(gè)戶型中98平米戶型貨量最多，有一半的貨量，共58套。而139平米戶型貨量最少，只有15套。

該項(xiàng)目于2025年4月中旬亮相，曾于富力東山新天地32層的臨時(shí)展廳開放展出99平方米三房、139平方米四房樣板間。

6月23日正式開盤，通過此前凍資20萬可享優(yōu)先選房權(quán)，驗(yàn)資門檻分別為99平米戶型200萬元、139平米戶型500萬元。

資料顯示，越秀區(qū)作為廣州傳統(tǒng)中心區(qū)域之一，近年來住宅用地供應(yīng)稀缺。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，過去十年，越秀區(qū)宅地供應(yīng)僅3宗。2025年1-4月，越秀區(qū)和珠江新城新房成交共77套，但新房供應(yīng)套數(shù)為0。

越秀區(qū)上一次住宅用地出讓是在2020年3月10日，即越秀區(qū)越秀南AD013907地塊成交，總用地面積為8296.7平米，計(jì)算容積率建筑面積為4.95萬平米。成交總價(jià)23.57億元，競得人為廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司。

該地塊后來轉(zhuǎn)化為了廣州城投·東園公館項(xiàng)目。根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至目前，廣州城投·東園公館開盤兩年網(wǎng)簽了40套，還剩209套房源未售，去化率約16%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，廣州城投·東園公館項(xiàng)目規(guī)模較小，綠化花園、公共活動(dòng)空間等空間有限，在開盤時(shí)曾定價(jià)到12-18萬元/平米的高價(jià)，但被老城區(qū)、回遷房所包裹，而周邊老舊小區(qū)二手房平均只有3-5萬元/平米，或許是定價(jià)勸退了不少的購房者。

另外值得注意的是，越秀區(qū)東山口板塊也已經(jīng)接近十年沒有新樓盤供應(yīng)。根據(jù)安居客APP顯示，上一次新盤供應(yīng)要追溯到2015年的富力東山新天地，二手均價(jià)已高達(dá)9萬多/平米，大戶型成交價(jià)更是超過10萬/平米。

2025年6月，東山口板塊二手房價(jià)格均參考均價(jià)達(dá)到6.29萬元/平米，在區(qū)域成交中占比較高，且成交價(jià)格相對穩(wěn)定。

目前東山口板塊市場上可供選擇的新房項(xiàng)目極少，購房者若想在同板塊置換，往往只能在存量房中挑選。然而，東山口板塊的二手房市場主要都是樓齡20年以上的老舊小區(qū)，戶型設(shè)計(jì)和使用率難以滿足當(dāng)下住房需求。

根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，2025年6月份越秀區(qū)新房樓盤的平均單價(jià)為10.8萬元/平方米，價(jià)格保持穩(wěn)定。

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