今天聊聊樓市話題，最近有個(gè)叁號(hào)院房?jī)r(jià)大跌的討論，當(dāng)然那是最常見(jiàn)的拿一樓的房源的特價(jià)，對(duì)比常規(guī)樓層的均價(jià)，得出了房?jī)r(jià)大跌的結(jié)論，只能說(shuō)手段過(guò)于粗糙。

要想表達(dá)東二環(huán)的房?jī)r(jià)下跌，在目前的市場(chǎng)，例子實(shí)在太多，無(wú)須這么刻意。

泰禾商圈

對(duì)于東二環(huán)板塊，最早僅僅是描述泰禾商圈一帶，化工路以北到鶴林公園以東，后來(lái)隨著養(yǎng)云、觀湖郡等開(kāi)發(fā)，劃分到了前橫路以東。

至于其他區(qū)域，雖然也都宣稱東二環(huán)，實(shí)際要么已經(jīng)到三環(huán)，要么距離甚遠(yuǎn)。

新盤如此想靠近東二環(huán)，原因也是因?yàn)榘鍓K的次新房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑同時(shí)期的其他項(xiàng)目，成為福州真正的樓市新貴。

最典型的代表：金尊府、融僑悅城、融信后海。

高峰期二手房?jī)r(jià)都突破4W，對(duì)比當(dāng)初2W不到的售價(jià)，翻倍的漲幅，羨煞旁人。

也讓當(dāng)初看不到二化的一眾購(gòu)房者，無(wú)言以對(duì)。

隨著樓市推進(jìn)，板塊持續(xù)開(kāi)發(fā)，從化工路以北，直到來(lái)到晉安湖周邊，板塊的樓面價(jià)持續(xù)突破2W+，新盤售價(jià)清一色3W+。

這樣的價(jià)格承托，也讓泰禾商圈的次新，更有了價(jià)格底氣。

只不過(guò)隨著樓市遇冷，板塊的新盤價(jià)格也有所下調(diào)，目前在售的偏剛需產(chǎn)品，售價(jià)普遍在2.5W左右。

此時(shí)對(duì)比當(dāng)初高價(jià)的次新二手：

金尊府：

94平精裝，2023年初3.9W，2025年3W，2年跌了9K

73平精裝，2023年中3.7W，2024年底2.6W，一年半跌了1.1W

融僑悅城：

108平復(fù)式，2021年精裝4.4W，2025年簡(jiǎn)裝2.5W，4年跌了近2W（不考慮裝修差異）

112平，2021年精裝4.5W，2025年精裝3.1W，3年半跌了1.3W

從這兩個(gè)板塊高價(jià)代表的次新，2021年-2022年，二手保持在4W左右的售價(jià)。

時(shí)間來(lái)到2023年下旬，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，2024年至今，房?jī)r(jià)開(kāi)始雪崩！

聊到這個(gè)區(qū)域，終究無(wú)法避開(kāi)一個(gè)樓盤，就是保利香檳國(guó)際。

在互聯(lián)網(wǎng)評(píng)論區(qū)，流量最高的樓盤，沒(méi)有之一。

這個(gè)超級(jí)大盤，房?jī)r(jià)變化如何：

64平：2023年簡(jiǎn)裝3.2W，2025年精裝2.3W，2年下跌9K
141平：2020年精裝3.2W，2025年簡(jiǎn)裝2W，4年下跌1.2W

項(xiàng)目是這個(gè)核心圈次新里面，房?jī)r(jià)一直最低的一個(gè)，雖然距離配套沒(méi)有差異，奈何盤實(shí)在過(guò)大，也造就了房?jī)r(jià)無(wú)法和周邊其他幾個(gè)媲美。

當(dāng)初房?jī)r(jià)下跌，也是最早的一個(gè)。

周邊情況

對(duì)于泰禾商圈，同時(shí)期主要對(duì)比就是五里亭，對(duì)于五里亭算東區(qū)板塊，在市場(chǎng)比較弱勢(shì)的存在。

周邊沒(méi)有過(guò)硬的配套，市場(chǎng)的熱度也一直不如泰禾商圈，后來(lái)也不如晉安湖。

這里的也有部分次新盤，當(dāng)初售價(jià)普遍不低。

世茂璀璨天城：

86平復(fù)式：2021年毛坯3.4W，2023年簡(jiǎn)裝2.9W，2025年精裝2.6W，4年下跌8K（不考慮裝修差異）

中海金璽公館：

72平復(fù)式：2021年精裝4.2W，2025年精裝3.5W，3年半下跌7K

對(duì)比泰禾商圈這2年不到的時(shí)間崩盤式的下跌，五里亭的這兩個(gè)代表次新，房?jī)r(jià)下跌反而更趨近于市場(chǎng)均值。

換言之，這里的下跌反而更少。

考慮到區(qū)域的配套差異，只能得出一個(gè)結(jié)論，泰禾商圈前幾年的溢價(jià)實(shí)在過(guò)大，存在炒作的情況。

炒作情況

觀察一個(gè)區(qū)域是否存在炒作，可以通過(guò)新盤交房后掛牌比例，以及新盤的裝修入住率。

對(duì)于東二環(huán)的新盤，以貝殼為例：

建發(fā)朗云：掛牌27套，總套數(shù)168套，比例：16%
建發(fā)養(yǎng)云一期：掛牌31套，總套數(shù)567套，比例：5%
天琴灣：掛牌18套，總套數(shù)180套，比例：10%
建發(fā)璽云：掛牌46套，總套數(shù)687套，比例：6.7%
綠城海棠映月：掛牌13套，總套數(shù)172套，比例：7.5%
桂語(yǔ)映月：掛牌11套，總套數(shù)724套，比例：1.5%

隨意盤點(diǎn)了幾個(gè)項(xiàng)目的掛牌，建發(fā)朗云作為板塊前2年的改善代表，掛牌比例16%，堪稱福州炒作第一盤。

對(duì)比同期的天琴灣，掛牌10%。

兩個(gè)高改盤，都是炒作極高的項(xiàng)目，只不過(guò)朗云更加夸張。

從掛牌價(jià)來(lái)看，朗云一區(qū)，掛牌普遍在8-9W，這種價(jià)格外灘壹號(hào)開(kāi)了也只能甘拜下風(fēng)。

福州第一豪宅，不是建發(fā)紫宸，不是外灘壹號(hào)，而是它。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于福州房?jī)r(jià)變化，引用一個(gè)文章，2024年才是福州真正崩盤的節(jié)點(diǎn)。

簡(jiǎn)單回顧一下樓市，2021年上旬，福州回暖，捆綁加價(jià)，這時(shí)期入手新盤，虧掉首付算運(yùn)氣不錯(cuò)。

后來(lái)2022年遇冷不好賣但是還能支撐，后來(lái)疫情過(guò)去，進(jìn)入2024年，市場(chǎng)也進(jìn)入國(guó)企市場(chǎng)。

新盤的定價(jià)雖然沒(méi)有以往民企那種瞬間暴跌的特價(jià)，但是二手市場(chǎng)的崩盤卻非常迅速。

這2年的崩盤，以當(dāng)初炒作熱度極高的幾個(gè)區(qū)域?yàn)榇恚貏e是高價(jià)次新的項(xiàng)目為首。

市場(chǎng)記住了高新區(qū)，前2年的房?jī)r(jià)崩盤，實(shí)際上，東二環(huán)核心的泰禾商圈，這幾個(gè)高價(jià)次新，短時(shí)間的跌幅也不妨多讓。

當(dāng)房?jī)r(jià)下跌后，泰禾商圈也就沒(méi)了當(dāng)初的光環(huán)，榕博小+晉三中的組合，反而因?yàn)樘崆叭暾撸驂毫诵粜偷牧魍ㄐ浴?/p>

當(dāng)初定位非改善的項(xiàng)目，高價(jià)后對(duì)比市場(chǎng)難以匹配的總價(jià)區(qū)間。

一切看上去很奇怪的定位，終究在房?jī)r(jià)下跌后也逐步恢復(fù)了理性。