本報記者 李貝貝 上海報道

根據國家統計局數據，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%，但上海環比上漲0.7%，且同比漲幅為5.9%。

需要注意的是，上海房價逆勢上漲，源于豪宅項目的強力拉升?！吧虾Ｐ路績r格表現強勢得益于高端盤的集中入市，吸引了大量高凈值人群關注，帶動市場熱度提升，并拉高了新房市場的整體均價?！?8安居客研究院院長張波向《華夏時報》記者分析指出。

上海中原地產市場分析師盧文曦直言，上海豪宅市場銷售火熱，在一定程度上掩蓋了上海樓市的“結構性分化”特征。其向《華夏時報》記者表示，隨著更多“好房子”入市和政策紅利的持續釋放，預計下半年市場成交的活躍度將繼續維系，“但是新房和二手房、豪宅和剛需盤還是有差異的”。

豪宅市場“日光”已成常態

6月18日至6月22日，融創上海壹號院四批次公開認購。盡管該項目均價高達18.9萬元/平米、總價3500萬元起，但首日（6月18日）即突破百組認購。根據該項目發出的海報，截至6月22日，128套房源認購已超200組。而在此之前，5月21日，融創上海壹號院三批次64套房源開盤即“日光”，銷售額共計40.25億元。

事實上，在上海市場，豪宅“日光”已是常態。記者看到，6月11日，位于楊浦濱江內中環的中海云邸玖章開盤，105套住宅共有227組有效認籌，認購率216%。此前5月份，還有綠城·潮鳴東方、西派海上、康定壹拾玖、翡雲悅府、前灘公館、保利·海玥外灘序BUND98等多個項目實現“日光”。

例如，5月11日，位于上海徐匯濱江的“單價地王”綠城潮鳴東方項目線下開盤，均價約19.5萬元/平米的120套房源實現“日光”，單日銷售金額69.88億元，其中最貴的一套房源總價高達1.54億元；5月27日，海玥外灘序Bund98一次性推出223套房源，均價達到12.64萬元/平米，認籌客戶有552組，認籌率達248%；

5月28日，康定壹拾玖項目在41分鐘內售罄了92套房源，每套僅需約28秒即成交。此次開盤該項目吸引了244組客戶認購，認購率高達265%。值得一提的是，6月7日，該項目二期48套房源過會，其單價還上漲了2000元/平米，達到17萬元/平米。記者粗略計算，該項目房型最低也要2016萬元/套。

易居研究院預計，2025年，上海市總價3000萬元以上的新房項目成交套數預計將超過2000套，成交金額預計超過1000億元，達到1093億元。另有自媒體平臺不完全統計，上海上半年（截至6月22日）的一手5000萬元以上豪宅網簽數量已經達到518套，是2024年同期255套的兩倍。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，目前資金的流動方向非常清晰，即加快進入保值增值和具有極強風險防御的領域。在投資品市場深度調整以及儲蓄市場降息等情況下，豪宅市場的吸引力明顯增強。而上海豪宅市場的火熱，也說明購房政策效應持續釋放。此外，在去年豪宅交易創新高的基礎上，今年交易繼續向好，說明購買力在進一步修復，尤其表現在改善型住房需求強勁，“好地段、好產品，必然會有好市場”。

豪宅成交量大幅增長，也帶動了上海房價的逆勢上漲：6月16日，國家統計局公布2025年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個大中城市中，新房價格環比上漲城市有13個，比上月減少9個。其中，上海新房價格環比上漲0.7%，僅次于杭州；同時，5月上海新房價格同比上漲5.9%，位列全國第一。今年前5個月，上海的新房價格均值也領漲全國，同比上漲5.7%。

“上海表現優異主要是改善型需求持續釋放，優質房源成交活躍，帶動價格上漲。”盧文曦向記者表示。據上海中原地產統計，今年5月份，上海共入市40個項目，其中均價超10萬元的項目共有10個。在高價房項目推動下，5月上海新房成交均價再度向上突破至90691元/平米，環比上漲24.8%，為上海新房月度均價的歷史新高。

土地成本持續攀升

豪宅帶漲上海房價的背后，“面粉”的成本也在持續攀升。公開信息顯示，2024年6月，上海取消土拍限價，房地聯動價消失，核心區地塊樓板價普遍突破12萬元/平米。

6月19日，上海今年第五次土拍舉行，共推出6個組合地塊，涉及寶山南大、大零號灣、大虹橋等熱點板塊，起始總價高達192.47億元。中指研究院上海數據總經理張文靜指出，這是上海2025年上半年的最大體量土拍。

其中，楊浦區C090101單元01C5-02地塊出讓面積為1.47萬平米，規劃建面3.66萬平米，容積率為2.5，為當日最熱門地塊。經過95輪競價，保利發展擊敗上海城建、中海、越秀、招商蛇口和財投聯合體、華潤置地和中能建聯合體，以35.00億元的總價競得該宗地塊，成交樓面價為9.55萬元/平米，溢價率31%。

可以對比的是，該地塊周邊在售新盤翠湖濱江項目的均價為21萬元/平米。二手房方面，據“貝殼找房”平臺數據，翡麗甲第成交均價14.96萬元/平米，首創天閱濱江成交均價13.31萬元/平米，保利香檳花園成交均價11.15萬元/平米等。

就在本次土拍次日（6月20日），上海市土地市場網又公布了2025年第六批擬出讓住宅用地清單，共計8宗地塊，預計7月下旬開拍。其中徐匯衡復風貌區宅地、靜安東斯文里宅地、普陀嵐皋糧庫地塊等均為占據城市核心資源的宅地，尤其是徐匯區XH-02（TPL）單元051-11地塊，有業內人士認為，該宗地塊樓板價有望突破20萬元/平米。

盡管認為接下來上海樓市活躍度會繼續保持，但盧文曦仍強調，“新房和二手房，豪宅和剛需還是有差異的?！?/p>

以二手房價為例，根據國家統計局數據，5月上海二手房價環比下降0.7%。盧文曦認為，近兩個月上海二手房掛牌量有所提升，這給房價的穩定帶來一定壓力。而為了促成交易，房東不得不將議價空間適度擴大，尤其是總價千萬元以上的房源，或是房屋品質不高的老破小目前存在一定的議價空間。

“就上海樓市現狀而言，鑒于新房成交量、價格都維持得不錯，短期不太可能有新的政策出臺，市場的交易更多依靠自身節奏。隨著二季度成交量季節性小幅回落，二手房價格會進入新一輪拉鋸。”盧文曦表示。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧