47%房主虧錢！48%人不想買房，2025下半年樓市迎來五大變化

都說咱們這樓市水深，可最近的數據看了是真的讓人心頭一緊啊。今年頭五個月，買新房的人肉眼可見地少了，全國賣出去的新房面積直接比去年跌了20%多，特別是住宅那更是慘，快降了24%，這可不是小數目。

錢方面更別提了，新房銷售額大跌了快28%，住宅這塊兒更嚇人，直接縮水超30%。轉頭再看二手房，全國100個重點城市，5月份二手房平均價又掉了0.71%，看著不多？但跟去年比可是實打實地降了7個多點！很多地方的房價不知不覺就回到了好幾年甚至十年前。

更扎心的是瑞銀那份調查，捅破了一層窗戶紙：竟然有將近一半（47%）的房主承認，現在自家房子賣掉是虧錢的！這還沒算上這些年還銀行的利息呢，實際虧得更多！現在還敢說房價“沒跌穿首付”嗎？現實就是啪啪打臉。

不光房子不值錢了，想買房的人也快絕跡了，調查說高達48%的人直接躺平表態“根本不想買”，創了11年新高！一線城市還好點，二線三線的老百姓那買房的心更是涼透了，將近四成（42%）的人覺得，未來一年房價還得接著跌！這市場冷清得叫人心里發毛。

到底咋回事？專家們分析這風向確實徹底變了，今年下半年鐵定還要接著調整，但可能會搞出點明顯的響動，總括起來就是五大變化：

第一個，救市政策肯定得再下猛藥！

上半年這要死不活的樣子，地方和中央都坐不住。下半年為了穩住樓市，別一下子塌了房，救市牌絕對得越打越狠。具體可能就三招：一是更多的城市會徹底解除買房限制，連咱們覺得不可能的上海、深圳這種一線城市，限購也還得再松綁；二是房貸利率肯定還得降，專家預計跌穿3%跟玩兒似的；三是買房的各種稅，像契稅增值稅啥的，國家還得想辦法給你們免一點、減一點?？偠灾痪湓?，真想買房的剛需，成本有機會降一些。

第二個，各地方的房價啊，要徹底“各走各路”了！

別再指望全國漲跌統一了。從二三線城市跌了好幾年開始，如今一線城市也扛不住加入下跌隊伍。但以后走勢會非常分裂！像鄭州、武漢、天津這些早跌的城市，庫存壓力大還得慢慢熬，房價再跌可能也變慢了，但上海、深圳呢？別看好歹是一線，泡沫其實不小，房價比收入還高出40多倍！專家預計它們下半年搞不好得來個“補跌”，把之前硬撐著的高價吐出來一些。好地方跟差地方，以后房價區別只會越來越大。

第三個，爛尾樓鬧怕了？現房賣房要成主流！

這幾年開發商資金鏈斷裂導致樓盤爛尾的事層出不窮，把買房人的膽子都嚇破了，現在大家買期房都提心吊膽，要求取消期房的呼聲特別高。國家去年就放話了，要慢慢提高現房銷售的比例。這下好了，下半年你可能會看到越來越多開發商只能拿著建好、能“看得見摸得著”的房子來賣。這對咱們買房人可是大好事！交錢前能先進去看現房，質量合心意就買，不滿意就拉倒，不用再賭運氣玩盲盒，主動權這回真捏在自己手里了。

第四個，房企大佬們要大洗牌，“大魚吃小魚”加速上演！

前面提到的好多房企，特別是之前玩命借錢擴張的那些，欠一屁股債遠超安全線（70%）。現在賣房難如登天，借錢的路子又被卡死，還有一堆舊債等著還，這日子咋過？下半年開始，撐不住的房企現金流一斷，馬上就會被其他強大的同行吃掉。能當“大魚”的，要么是還活著的龍頭民營房企，要么就是更有實力的國家隊。有些名字響亮的老牌房企，搞不好真要退出歷史舞臺了。

第五個，政府保障房要大量上市了！

過去二十年光顧著賣商品房掙錢，忽略了城市里最底層那批老百姓的居住問題。國家去年承諾，未來5年要推出600萬套保障房。下半年的腳步肯定會加快。以后城市的居住格局會大變樣：低收入的家庭可以買或租保障房，打工的普通人有公租房、廉租房撐著，有錢人就安心買你的商品房去吧。但保障房一多，肯定會把一部分本打算買商品房的人分流走，普通商品房的銷售壓力只會更大，房價繼續承壓。

你看這五大變化，政策加碼、現房增多、保障房提速，老實說對咱確實需要房子的剛需家庭是利大于弊。但各地房價各走各的分化，是真要小心了，專家警告買房要盡量躲開那些泡沫太大、人口老跑掉、庫存積壓（像武漢、南京核心區房子要賣光都得小兩年）的城市，否則真容易高位套牢。至于房企大洗牌這事兒，已成定局，神仙也拉不回來了。

現在大家最糾結的還是那個老問題：到底跌到啥時候是個頭？未來房價拐點在哪兒？說實話，看全國整體拐點意義不大，城市差別太大了。連最頂尖的中金研究也說了，這個市場要止跌回穩，得分三步走：

第一步得先穩住交易量不再下跌（靠政策猛藥硬頂），這步他們覺得今年能行，但前提是二手房也得賣得動；

第二步等供需平衡了，預期才能扭轉，房價才能真正穩住不跌了（預計2026年）；

第三步投資建新房才開始回升（2026年以后）。具體到城市更是天差地別！一線城市（北上廣深等）因為有政策空間、人口產業牛、剛需強，加城中村改造助推，預計2025年底前就能穩住。

強點的二線（比如杭州、成都、合肥核心區庫存低就是優勢，西安稍微多點但也還行）呢？中金預測得熬到2026或2027年才能企穩。至于廣大三四線城市？別期待拐點了，人口凈流出、庫存大到政府都難接盤，很可能2027年以后才見底，甚者未來很多年都是個陰跌慢熊的結局。

千萬別再迷信啥房價收入比、租金收益率算拐點了！中金都講了，這兩指標在中國基本“失靈”。你看著房價收入比好像不高了，跟國際一比好像還行？但老百姓心理預期差啊，總覺得明天還得跌，就是不敢下手。租金看著回報還可以？但你買房貸款利息低嗎？房價本身還在跌，房租那點回報算個啥，光虧的本錢都夠喝一壺的。

真正管用的“溫度計”，看城市的供求關系——也就是庫存去化周期（手上房子按現在賣房速度多久能賣光）！

核心城區庫存健康的地方（賣光很快那種），房價扛壓能力甚至回升可能就大；庫存爆表的地方（要賣小兩年的），價格就別想了，只會繼續被錘。從全國二手房看，想回到以前漲價的氛圍，專家說庫存還得再耗1到2年才能降到合理水平。

說一千道一萬，瑞銀那調查就是面照妖鏡——47%的受訪者房子現價比買時虧著，48%的人直接不想再買房，一邊虧一邊沒人接盤，這局面看著確實不太妙。2025年樓市的劇本已經寫好，五大變化正在路上，買房的各位可得擦亮眼。別再問整體什么時候漲了，未來中國樓市的好光景早就翻篇了！好地段好質量好配套（所謂“好房子”）還能有點結構性的支撐機會，其它地方，尤其是那些沒啥產業、人口一直跑的三四線，還有房子本身破破爛爛的，自住行想賺錢？難，真的難了?，F在是真正考驗眼力、耐心和判斷力的時候。