地下全面大開發(fā)時代，來了！

01

深圳大擴(kuò)容，“鏡像城市”誕生

近日，深圳發(fā)布的《深圳市地下空間資源利用規(guī)劃（2025—2035年）》提出，將在全市打造48個“地下城”。除了深汕合作區(qū)外，從南到北、從東到西，剩余10區(qū)全部被納入“地下城”建設(shè)。

一場規(guī)?？涨暗摹跋蛳略斐恰边\(yùn)動正式啟動。

不僅規(guī)模空前，在開發(fā)深度上更是突破常規(guī)。深圳將地下空間劃分為四個層級：

0-15米淺層空間主要布置市政管線、軌道交通和人行通道；

15-40米中層空間用于軌道交通、大型市政設(shè)施和停車場；

40-100米深層空間預(yù)留資源能源儲備與大型物流通道；

而100米以下的大深度空間則作為戰(zhàn)略資源保護(hù)。

要知道，國際上各大城市的地下開發(fā)主要在30米以內(nèi)，深圳這種深度分層開發(fā)模式在全球城市中實(shí)屬罕見。

作為經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的一線城市，深圳面積僅有1997平方公里——其中還有一半的面積劃入基本生態(tài)線禁止和限制開發(fā)，但常住人口卻接近1800萬，人地矛盾凸出，亟需軟性擴(kuò)容。

“向天空要高度，向地下要深度”，這句話如今已成為深圳空間戰(zhàn)略的核心方向。

而從深圳的布局來看，地下空間的功能已經(jīng)超越傳統(tǒng)認(rèn)知。深圳“地下城”規(guī)劃突破傳統(tǒng)地下空間單一交通或商業(yè)功能，推動多功能集成：

以軌道交通為骨干，站城一體化開發(fā)

地下交通設(shè)施是地下空間的重要利用功能之一。48個重點(diǎn)片區(qū)全部圍繞軌道交通樞紐布局，形成覆蓋片區(qū)的立體步行網(wǎng)絡(luò)。如崗廈北樞紐，通過“深圳之眼”立體換乘系統(tǒng)（直徑80米環(huán)形天橋），實(shí)現(xiàn)4條地鐵線與商業(yè)綜合體垂直聯(lián)通。

地下基建革命，市政設(shè)施隱形化

傳統(tǒng)市政設(shè)施占用大量城市用地并引發(fā)鄰避效應(yīng)。深圳將變電站、水污水處理廠、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等敏感設(shè)施轉(zhuǎn)入地下，如龍崗布吉建設(shè)了國內(nèi)第一座全地下、零污染、大規(guī)模的污水處理系統(tǒng)。該污水廠采用地下式污水廠建設(shè)方案，地面則作為綠地休閑公園。

公共服務(wù)下沉，構(gòu)建地下生活圈

深圳探索社區(qū)文化中心、健身場館、圖書館等設(shè)施入地。如深圳圖書館北館不僅是目前全國最大的地下全自動智能書庫，也是全國首創(chuàng)的超深埋藏式立體書庫。再如，黃木崗樞紐地下運(yùn)動場館將羽毛球場和網(wǎng)球場搬入地下。

融入“深地戰(zhàn)略”，打造產(chǎn)業(yè)新空間

地下產(chǎn)業(yè)空間也大有可為。深圳探索地下智慧物流系統(tǒng)、地科學(xué)實(shí)驗(yàn)室、巖洞綜合利用、碳捕捉、地下醫(yī)療等前沿領(lǐng)域，積極融入國家“深地戰(zhàn)略”。例如深圳光明科學(xué)城已規(guī)劃建設(shè)地下實(shí)驗(yàn)室群，建設(shè)全球最大地下科研設(shè)施，集成同步輻射光源、材料基因庫等設(shè)施，支撐生物醫(yī)藥、新材料研發(fā)。

總而言之，作為中國特色社會主義先行示范區(qū)，這場向地下要空間的探索，不僅為深圳高質(zhì)量發(fā)展注入澎湃活力，也將為其他城市推動地下大開發(fā)提供“深圳方案”。

02

地下空間迎來全面大開發(fā)時代

實(shí)際上，去年9月，國家就重磅發(fā)布了《關(guān)于探索推進(jìn)城市地下空間開發(fā)利用的指導(dǎo)意見》。明確提出，我國將構(gòu)建全套的城市地下空間開發(fā)政策體系。

雖然此前已有城市對地下空間利用進(jìn)行過探索，但此次是從頂層設(shè)計(jì)方面對所有城市進(jìn)行開放，并明確了地下空間的土地出讓、空間準(zhǔn)入、產(chǎn)權(quán)歸屬、程序統(tǒng)一等在內(nèi)的多項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，足具標(biāo)志性和歷史性。

而這份文件也是深圳啟動“地下城”開發(fā)的重要指導(dǎo)之一。這意味著，地下空間迎來全面大開發(fā)時代。

放在全國來看，這背后產(chǎn)生的可開發(fā)空間和巨量財(cái)源，極其可觀。

首先，全國地下開發(fā)空間巨大。

根據(jù)官方此前對全國337個地級及以上城市的資源調(diào)查顯示，我國城市地下空間資源量為9000平方千米。若按64%的常規(guī)利用率、3層利用模式保守估算可達(dá)1.7萬平方千米。

1.7萬平方千米是什么概念？也就是170億平方米，相當(dāng)于我國至少可以增加一個北京大小的土地開發(fā)面積。

過去十年，隨著我國加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化，已經(jīng)有數(shù)以億計(jì)人口進(jìn)城；而按照2050年我國城鎮(zhèn)化率將超過80%計(jì)算，意味著城市人口將再增加1.9億，城市建設(shè)用地資源將會更加緊張。通過對城市地下空間的分層開發(fā)、功能分區(qū)等開發(fā)利用，可以為城市發(fā)展打開新維度，有效緩解城市土地資源的緊張狀況。

其次，產(chǎn)生的財(cái)政收入巨大。

文件指出，地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)以出讓或租賃方式取得的，其土地出讓價(jià)款（租金）分層計(jì)算。除地方另有規(guī)定外，地下三層及以下可減免土地出讓價(jià)款（租金）。

如果按照170億平方米可開發(fā)面積計(jì)算，假設(shè)地下土地出讓金一平1000塊（2024年地面土地出讓金均價(jià)為5443元/平），粗略計(jì)算也有17萬億的收入。

而現(xiàn)在上海市的國土空間出讓細(xì)則中的補(bǔ)充條例規(guī)定，地下負(fù)一層是按照地上的50%計(jì)算土地出讓金，地下負(fù)二層及以下是按照25%。如果按照上海這個比例（2024年一線城市平均土地出讓金為3萬/平，新一線為1.2萬/平），計(jì)算出來的地下空間土地出讓金數(shù)，可能高達(dá)100萬億。

再者，極大拉動經(jīng)濟(jì)和能源價(jià)值。

“十三五”期間全國地下空間開發(fā)直接投資總規(guī)模約8萬億元，按照1:2.6的GDP轉(zhuǎn)化率，拉動經(jīng)濟(jì)21萬億元左右。大規(guī)模開發(fā)利用地下空間，將極大拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不僅如此，地下空間里蘊(yùn)含了大量的地?zé)豳Y源，包括淺層地溫能、水熱型地?zé)岷透蔁釒r，其中淺層地溫能年可采量折合標(biāo)準(zhǔn)煤7億噸；水熱型地?zé)峥刹闪空酆蠘?biāo)準(zhǔn)煤19億噸；干熱巖資源量折合標(biāo)準(zhǔn)煤約860萬億噸。以其2%作為可開采資源量計(jì)，約為2023年全國能源總消耗量的3000倍，蘊(yùn)藏著極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

最后，盤活存量資產(chǎn)，高效利用資源。

地下大開發(fā)與盤活存量資產(chǎn)之間存在深刻的協(xié)同關(guān)系：一方面，地下空間作為未被充分利用的“沉睡資產(chǎn)”，其系統(tǒng)性開發(fā)本身就是存量資產(chǎn)盤活的重要形式。另一方面，地下空間的科學(xué)開發(fā)能顯著提升其上部及周邊關(guān)聯(lián)區(qū)域的地面存量資產(chǎn)價(jià)值。

而在當(dāng)下轉(zhuǎn)換發(fā)展新舊動能的時代，存量資產(chǎn)盤活不僅是發(fā)展問題，對很多地方而言甚至是生存問題。土地等不動產(chǎn)占據(jù)國有企業(yè)存量資產(chǎn)的大頭，有效盤活存量土地資產(chǎn)，是換取發(fā)展“增量”和新增投資良性循環(huán)的關(guān)鍵。

那么，地方政府應(yīng)該如何盤活和利用？

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院作為更懂產(chǎn)業(yè)的科技型決策智庫，在國際院士專家?guī)ьI(lǐng)下，以27年的產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可助力國資國企從深度存量資產(chǎn)剖析，資產(chǎn)分級分類，制定更科學(xué)、更落地的戰(zhàn)略規(guī)劃等層面助力存量資產(chǎn)盤清盤活增值。

在盤活地下空間方面，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院認(rèn)為地下空間具備以下開發(fā)利用優(yōu)勢和潛力：

1.地下空間具有多層次利用性。地下空間資源按開發(fā)利用深度豎向分層可分為淺層、次淺層、次深層以及深層。其中，淺層多用于地下市政設(shè)施建設(shè)及商業(yè)娛樂空間等；次淺層多用于地鐵、雨水調(diào)蓄、地下工業(yè)等；次深層多用于地下高速公路、特殊管道；深層多用于軍事工程、危險(xiǎn)品倉庫、冷庫、油庫等。地下空間的多層次性實(shí)現(xiàn)了空間的立體化布局和土地集約節(jié)約利用。

2.地下空間良好的恒溫特性，是建設(shè)生態(tài)低碳型、環(huán)境友好型、資源節(jié)約型城市的最佳場所。同時地下空間環(huán)境優(yōu)良，也是儲存能源、糧食、核心機(jī)密以及設(shè)置地下實(shí)驗(yàn)室的理想安全場所。

3.地下空間資源開發(fā)潛力巨大。在拓展城市空間容量方面，地下空間具有地上資源無可比擬的作用。此外，地下空間還蘊(yùn)藏著豐富的地?zé)崮茉?，可被多個行業(yè)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用。

但同時，地下空間開發(fā)也面臨著三大短板，亟待解決：

一是缺乏系統(tǒng)科學(xué)的地下空間總體規(guī)劃。少部分城市地上地下缺乏統(tǒng)籌、淺層占滿深層利用不足，造成地下空間資源浪費(fèi)。

二是多頭管理與無人管理。城市地下空間管理呈“九龍治水”局面，致使地下空間資源浪費(fèi)。

三是立法規(guī)范滯后。作為城市重要資源的地下空間，權(quán)屬界定、獲取、轉(zhuǎn)讓、登記等法律依據(jù)缺失。

前瞻不僅關(guān)注規(guī)劃的制定，更注重規(guī)劃的實(shí)施和效果。通過深入分析城市的存量資產(chǎn)、區(qū)域發(fā)展和特色產(chǎn)業(yè)，為地方政府提供最優(yōu)的觸達(dá)路徑，確保盤活存量資產(chǎn)路徑既符合地方實(shí)際，又能有效推動經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP 產(chǎn)業(yè)觀察組

更多行業(yè)研究分析詳見：

【1】《2025-2030年中國地下空間行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)新賽道研究、投資可行性研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報(bào)、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請注明資料來源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

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