城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

2025年上半年，房地產市場初步顯現止跌回穩跡象，但基礎仍有待夯實。在一攬子政策作用下，一季度房地產市場出現“小陽春”行情，市場顯著回暖；進入4、5月份，受季節和政策效應減弱等因素影響，市場成交有所走弱。總體上看，前5月商品房銷售、70城房價指數等多項指標同比降幅明顯收窄，特別是部分核心一二線城市表現出較強的市場韌性，新房二手房成交活躍，土地市場熱度不減，對市場信心的恢復起到強有力的支撐。

政策層面，延續去年“9·26”政策導向，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加快構建房地產發展新模式。需求端，進一步降低購房成本和購房門檻，促進需求釋放；供給端，一方面加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，另一方面推動城市更新行動和“好房子”建設，優化供給結構，增加高品質住房供應。

針對當前房地產面臨的形勢，6月13日召開的國務院常務會議對下一步工作作出重要部署，要求對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。下半年，在摸底調查基礎上，或將出臺更加精準有效的政策措施，打通政策堵點，為全面實現房地產市場止跌回穩奠定堅實基礎。

止跌回穩跡象初顯

華少/制圖

在去年“9·26”以來一攬子房地產政策作用下，今年上半年房地產市場出現明顯的止跌回穩跡象。1~5月份新建商品房銷售面積和銷售額同比下降2.9%和3.8%，與2024年全年相比降幅分別收窄了10個百分點和13.3個百分點，特別是現房銷售表現亮眼，5月份累計同比增幅達13.2%。

5月份全國70個大中城市中，一二三線城市商品住宅銷售價格環比有所下降，但同比降幅繼續收窄。5月份新建商品住宅價格指數同比下降4.1%，自去年11月份以來實現連續7個月降幅收窄。分城市能級看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，環比收窄0.4個百分點；二線城市同比下降3.5%，環比收窄0.4個百分點；三線城市同比下降4.9%，環比收窄0.5個百分點？。5月份70個大中城市有13個城市環比實現正增長，其中杭州、上海、南寧、烏魯木齊和沈陽分列漲幅榜前五，這說明不僅像上海、杭州這樣的核心城市表現強勁，像南寧、烏魯木齊和沈陽這樣的弱二線城市也出現止跌企穩跡象。

商品房去庫存也取得明顯成效。截至2025年5月末，商品房待售面積為77427萬平方米，較4月末減少715萬平方米，連續3個月下降；住宅待售面積減少439萬平方米。按照近6個月的移動平均銷售面積計算，截至5月份全國商品房待售庫存去化周期為24.76個月，是2024年7月以來的最低值。另根據中指院數據，截至2025年5月，28個主要城市商品住宅庫存（可售規模）合計2.44億平方米，按照最近平均6個月的銷售面積計算，2025年5月的平均去化周期為18.6個月。2024年2~9月，該值維持在20個月以上，隨著“9·26”一攬子政策推出，到今年3月降至17個月以內。

不同城市商品房庫存差異明顯，去庫存能力也所有不同。其中一線城市和強二線城市庫存去化明顯，上海、杭州、成都等熱點城市去化周期已經降至15個月以內，核心區域去化周期甚至不足8個月，但部分三四線城市去化周期仍然高達30個月以上，去庫存任務依然艱巨。

上半年核心城市土地市場也是異常活躍。1~5月雖然全國土地成交規模同比下降8%左右，但一二線城市土地成交建筑面積、成交金額雙雙止跌回升。上海、北京、杭州、成都等城市持續推出優質地塊，樓面價和總價“地王”頻現，溢價率屢創新高。如杭州4月份以來有18宗地塊成交總價超過10億元，其中14宗溢價成交。核心城市土地市場率先回暖，一方面反映企業信心和拿地能力有所恢復，另一方面也反映出核心城市高品質住房需求依然旺盛，未來城市和板塊分化將進一步加劇。

雖然房地產市場初顯止跌回穩跡象，但基礎并不牢固，市場運行仍有反復。從4、5月份房地產相關數據可以看出，商品房銷售、房價指數等指標繼3月份沖高后有所回落，市場信心仍需進一步修復，市場供求關系有待改善。

基于目前房地產市場現狀，國務院常務會議明確要求，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。高層定調意味著，下一步將在摸底調查基礎上對現有政策進行優化，出臺更加精準有效的政策措施，打通政策堵點。

政策全方位發力

2025年房地產政策以“穩預期、促需求、優供給、防風險”為主線，通過金融支持、需求刺激、存量盤活等全方位發力，推動房地產市場止跌回穩。

中央層面：政府工作報告首次明確“穩住樓市”，提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。中辦、國辦印發《提振消費專項行動方案》，提出“更好滿足住房消費需求”，支持剛性和改善性需求。4月份的中央政治局會議強調“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，“加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。

貨幣政策上，上半年央行再次下調了5年期LPR，新發放個人住房貸款利率降至3.1%。財政政策上，地方政府專項債額度提升至4.4萬億元，明確用于土地收儲和存量商品房收購。提出新增100萬套城中村改造目標，并推進貨幣化安置，帶動住房需求。允許地方政府收購存量商品房用作保障房，緩解庫存壓力。

房企融資支持上，推動房地產融資協調機制落地，商業銀行“白名單”項目貸款超6萬億元，支持“保交房”；推動房企債務重組，優化預售資金監管；支持房企通過ABS、REITs等融資工具拓寬融資渠道。

地方層面：重點圍繞松綁限購限貸、購房補貼和稅費優惠、公積金政策優化、存量房盤活、房票安置等，從供需兩端出臺政策措施。

在松綁限售限貸方面，廣州提出優化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。廣州成為全國首個全面取消限購、限售、限價的一線城市。上海、深圳也在優化限購區域、取消大面積住房限購等方面進行了政策優化，同時放寬了人才購房門檻。

在購房補貼和稅費優惠方面，全國已有超60個城市推出購房補貼政策，購房補貼的形式涵蓋現金補助、房票抵扣、電子消費券等。多個城市專門設立了針對二孩、三孩家庭的購房獎勵政策。其中武漢提出多子女家庭購房補貼政策——“二孩家庭補貼6萬元、三孩家庭補貼12萬元”。紹興也是提出二孩家庭每平方米補1500元（上限20萬元）、三孩家庭每平方米補2500元（上限40萬元）。

公積金政策優化是地方政府的重要調控工具。上半年公積金貸款利率下調0.25個百分點（首套房利率降至2.6%），達到歷史最低水平。同時，多個城市對住房公積金政策進行了優化調整，包括擴大公積金使用范圍、提高貸款額度、優化貸款服務流程、推動異地貸款與提取互認互通、延長貸款期限、延長政策試用期等。例如深圳支持提取公積金用于支付購房首付款；推進“同城化”服務，與珠海、汕頭、江門、潮州、揭陽五個城市實現公積金繳存貸款信息互認等；青島擴大公積金提取范圍，支持支付購房首付款，支持家裝或更新電梯的住宅提取公積金，簡化繼承提取流程等；杭州推出“住房公積金直付購房首付款”業務，支持線上辦理；沈陽優化6項公積金政策措施，延長貸款最低首付比例政策至2025年12月31日。

存量閑置土地收儲和存量商品房收購是供給端政策的重點和難點。今年上半年，各地政府通過專項債、金融工具和政策創新，積極盤活存量資源。例如廣東省成為首個全年落實專線債收購閑置土地的省份，15個城市發布公告，涉及160宗、680萬平方米土地，擬收購金額達353.7億元。杭州首例土儲專項債回購項目落地，富陽區以1.5億元收購哦5萬平方米的商務用地，計劃重新規劃出讓。長沙等地也啟動了專項債收儲工作，優先收回企業無力開發的住宅和商服用地。自然資源部總結各地收儲情況發布了39個閑置土地處置典型案例，涵蓋優化開發、市場轉讓和政府收回等方式，為地方收儲工作提供參考。

存量商品房收購方面也取得積極進展。浙江省率先試點專項債收購存量商品房，投入16.53億元用于湖州、溫州、嘉興的8個住宅項目，改造為保障性租賃住房。遼寧省通過國開行貸款收購存量商品房，計劃新增4.5萬套保障性住房，大連、沈陽已發放貸款支持青年人才住房。福州國企安住發展以5.6億元收購建發、金茂旗下232套住宅，轉為保障性租賃住房。

“新模式”漸行漸近

隨著我國經濟轉型和房地產市場供求關系發生重大變化，加快構建房地產發展新模式成為近年來的重要課題。“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式”也被寫入中共二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》。6月13日的國務院常務會議指出，構建房地產發展新模式，對于促進房地產市場平穩、健康、高質量發展具有重要意義，要著眼長遠，堅持穩中求進、先立后破，有序搭建相關基礎性制度。

隨著近年來房地產轉型探索和實踐，房地產發展新模式框架已基本成型。基本可以概括為：以滿足居民剛性和改善性住房需求為重點，按照政府保基本、市場滿足多樣化住房需求的原則，深化供給結構、經營方式、調控政策、監管機制等改革，完善“市場＋保障”的住房供應體系，加快構建租購并舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。

在住房保障體系建設方面：一是積極推進保障性住房建設和籌集；二是優化土地供應政策，提升保障房用地占比；三是加大財政金融支持力度，給予保障性住房全方位的資金支持；四是不斷完善政策體系，推動保障性住房建設制度化、規范化。上半年，我國住房保障體系建設在政策支持、資金投入、土地供應、租賃市場發展等方面取得了顯著進展。保障性住房建設規模持續擴大，住房租賃市場發展提速，金融支持政策持續發力。這些舉措不僅提升了住房保障水平，也為房地產市場平穩健康發展奠定了堅實基礎。

在優化調控政策方面，去年10月住房城鄉建設部等部委在國新辦新聞發布會上提出一攬子政策措施，其中包括“四個取消、四個降低、兩個增加”，提出“充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類限制性措施”。其中“四個取消”包括限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。未來將建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，促進房地產市場健康發展。

今年5月在國新辦“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”發布會上，金融監管總局局長李云澤明確，將推出八項增量金融政策，其中“加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度”是重要內容。具體為加快出臺房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。這些制度將房地產發展新模式的重要制度保障。

“好房子”是房地產發展新模式的重要內容。其核心在于推動行業從“重速度、重規模”的粗放式發展向“重品質、重服務”的高質量發展轉型。這一模式的構建不僅回應了居民對住房品質提升的現實需求，也為房地產行業注入了新的發展動能，同時帶動了產業鏈的優化與升級。2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報告》；4月25日中央政治局會議再次強調“加大高品質住房供給”；5月1日，《住宅項目規范》正式施行，明確了“好房子”的底線標準。各地方政府也在積極出臺適合地域發展的“好房子”建設標準，積極開展“好房子”建設實踐。

“好房子”建設強調“安全、舒適、綠色、智慧”四大屬性，推動住宅從“滿足基本居住”向“全生命周期適配”轉變。這一轉變不僅提升了居住體驗，也倒逼房企在設計、施工、材料、服務等環節進行系統性優化，從而實現從“金融模式”向“制造業+服務業”模式的轉型。

城市更新也是房地產新模式的重要載體。傳統房地產開發依賴土地財政和規模擴張，而新模式強調對存量資產的盤活。城市更新通過舊改、工業用地轉型、商業升級等方式，為房企提供“輕資產化”運營機會（如租賃住房、社區商業、產業園區），推動行業從“高周轉”向“長期運營”轉變。

5月15日，中辦、國辦聯合印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），明確了城市更新行動的主要目標，部署了八項重點任務和六大保障支撐，成為推進城市更新行動的綱領性文件。5月20日國新辦召開新聞發布會，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、自然資源部、金融監管總局有關負責人就《意見》出臺相關情況作了詳細介紹，進一步明確了城市更新工作的實施路徑。城市更新頂層設計框架為房地產新模式的構建增添了一塊重要“拼圖”。