上周就開(kāi)始炒樓市會(huì)有棚改貨幣化和政府大規(guī)模收儲(chǔ)。
周二,中央城市會(huì)議通稿發(fā)布!傳的小作文一個(gè)都沒(méi)實(shí)現(xiàn)。
很多人還指望著拉房?jī)r(jià),甚至有人一個(gè)勁的鼓吹:房?jī)r(jià)不漲,內(nèi)需就起不來(lái),經(jīng)濟(jì)好不了。
這種人不是蠢就是壞!
當(dāng)然,這樣的人往往從事的工作是:房產(chǎn)中介,外資機(jī)構(gòu),國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)等。
站在他們的角度上,當(dāng)然希望國(guó)家放水拉抬房?jī)r(jià)了。
還有另外一些人說(shuō),房?jī)r(jià)不漲,股市也不會(huì)漲。
這簡(jiǎn)直就是愚蠢至極。
很多人看了會(huì)議之后,覺(jué)得好像沒(méi)啥新意,似乎都些老生常談的事。然而,或許10年之后,人們才會(huì)意識(shí)到這場(chǎng)會(huì)議的重要性。
因?yàn)樗举|(zhì)上是解放生產(chǎn)力的一場(chǎng)重大變革。
帶著這些問(wèn)題,我跟大家分享一下我的看法。
一、樓市落,股市起的資金面邏輯
任何資產(chǎn)的價(jià)格說(shuō)到根上就是看有沒(méi)有資金不斷流入。
在增量資金不足的情況下,資產(chǎn)與資產(chǎn)之間就是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
假設(shè)社會(huì)上一共只有10萬(wàn)億資金,流入樓市8萬(wàn)億,股票、債券等其他資產(chǎn)就只有2萬(wàn)億的規(guī)模。
反之,如果流入樓市的資金減少,其他資產(chǎn)就能獲得更多資金。
而資金流向什么資產(chǎn),很大程度上在于管理層如何引導(dǎo)。
過(guò)去這20多年,管理層將資金主要向樓市引導(dǎo)。
中國(guó)樓市巔峰時(shí)刻的總市值是450萬(wàn)億。
而現(xiàn)在股市的總市值只有100萬(wàn)億,流通市值是80萬(wàn)億左右。
中國(guó)的債市是190萬(wàn)億。
很顯然,中國(guó)樓市的市值占比過(guò)于畸形,搶奪了社會(huì)大部分資金。
之所以樓市有這么多資金追捧,是因?yàn)閲?guó)家發(fā)展的早期,需要先做基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這些建設(shè)跟土地綁定在一起,加上地方的收入來(lái)源主要是賣(mài)地,那么管理層就會(huì)引導(dǎo)資金進(jìn)入樓市。
這次中央城市會(huì)議定調(diào)未來(lái)樓市主要是存量?jī)?yōu)化,而不是繼續(xù)擴(kuò)張,這就意味著房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲的空間了。
我們都知道,貨幣會(huì)不斷超發(fā),那么未來(lái)超發(fā)的貨幣會(huì)更多進(jìn)入其他資產(chǎn)中,這其中股市會(huì)接受很大一筆注入。
現(xiàn)在美國(guó)樓市的市值是52萬(wàn)億美元,而美國(guó)股市市值是60萬(wàn)億美元左右。
未來(lái),中國(guó)的樓市和股市市值的比例大概率也會(huì)奔著美國(guó)的方向走。
二、這是一場(chǎng)提升勞動(dòng)者效率的革命
中央城市會(huì)議并非只是關(guān)于樓市的會(huì)議,它是一場(chǎng)關(guān)于提升效率的革命。
現(xiàn)在的樓市已經(jīng)嚴(yán)重束縛了生產(chǎn)率的提升。
房地產(chǎn)既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一面,也有虛擬經(jīng)濟(jì)的一面。
實(shí)體的一面是在修建的過(guò)程中能帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)。虛擬的一面就是房子的金融屬性膨脹。
當(dāng)全國(guó)人民都熱衷于炒房的時(shí)候,請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)還有心思踏實(shí)工作和創(chuàng)業(yè)?
所以,我們國(guó)家在很早之前就提出了脫虛向?qū)?/strong>,主要針對(duì)的就是房地產(chǎn)。
只不過(guò)那個(gè)時(shí)候,居民沒(méi)把這當(dāng)回事,還在玩命的買(mǎi)房。
當(dāng)房?jī)r(jià)被炒到天上的時(shí)候,大部分還沒(méi)有買(mǎi)房的人只能忍受更高的房?jī)r(jià)和租金。
當(dāng)年輕人工作一輩子都買(mǎi)不起房的時(shí)候,請(qǐng)問(wèn)他們還會(huì)努力工作嗎?即便努力工作,他們還舍得消費(fèi)嗎?
房?jī)r(jià)上漲只會(huì)暫時(shí)刺激消費(fèi),因?yàn)橘I(mǎi)了房的人會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。但漲價(jià)過(guò)度之后,整個(gè)社會(huì)將失去活力。
我們可以想想香港。其經(jīng)濟(jì)本來(lái)是很好的,可在超級(jí)地租下,第?產(chǎn)業(yè)消失了,第?產(chǎn)業(yè)消失了,最后連依附于?級(jí)服務(wù)業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)也快要消失了。
超級(jí)地租,是指由居民承擔(dān)的,超越合理?平上限的, ?于購(gòu)房(供樓)或租房的?出。通常,我們將居民收?之30%定義為居住?出合理?平上限。
國(guó)內(nèi)恐怕很多地區(qū)早就超過(guò)合理水平了。
當(dāng)下,一線城市的社零增速就持續(xù)低于全國(guó)水平。
如果還讓房?jī)r(jià)繼續(xù)漲,你敢想象會(huì)發(fā)生什么嗎?
我們能看到,現(xiàn)在政策明顯對(duì)于房?jī)r(jià)已經(jīng)不著急了,只要不大跌,大概率不會(huì)有增量政策了。
三、這是一場(chǎng)提升生產(chǎn)要素效率的革命
土地本身也是一種非常重要的生產(chǎn)要素。
經(jīng)濟(jì)要更好的發(fā)展,需要管理層做好城市的大統(tǒng)籌。
這次會(huì)議不是提到未來(lái)的主旋律是城市更新嗎?
大家可以看看各個(gè)城市的老城區(qū),是不是很多破破爛爛的房子?
最典型的就是北京的胡同。
放著這么好的地段不開(kāi)發(fā),難道是腦子有???
當(dāng)居民都指望高額的拆遷賠款時(shí),拆得動(dòng)才奇了怪了。
為啥美國(guó)不修高鐵?
其中一個(gè)重要的原因就是,美國(guó)的土地是私有化的,美國(guó)政府拆不起。
很明顯,這都浪費(fèi)了土地的效率。
好的土地沒(méi)有被開(kāi)發(fā),劣質(zhì)土地卻被開(kāi)發(fā)出來(lái)。
還有些開(kāi)放商為了抬高房?jī)r(jià),捂盤(pán)惜售!當(dāng)年李嘉誠(chéng)拿了地都不蓋。等到地價(jià)漲起來(lái),轉(zhuǎn)手就賣(mài)了。
你可以說(shuō)他精明,但這就浪費(fèi)了這塊土地應(yīng)該釋放的價(jià)值。
地方政府也同樣如此,由于他們的收入大都來(lái)自于賣(mài)地。為了獲得一個(gè)好的價(jià)格,他們每年批出來(lái)的地就摳摳搜搜。
為了釋放土地的生產(chǎn)力,未來(lái)還要進(jìn)行更加徹底的稅改。
當(dāng)?shù)貎r(jià)被炒高后,企業(yè)將承受更高的成本,對(duì)于我們產(chǎn)業(yè)升級(jí)十分不利。
你可以想象一下,假設(shè)你開(kāi)一家便利店,租金5000元,毛利1萬(wàn)元。把其他成本除開(kāi)后,還能賺幾個(gè)錢(qián)?
然而,房東又做了什么?創(chuàng)造了什么價(jià)值?
任何人都想當(dāng)包租公,因?yàn)榭梢圆粍诙@嘛。
但當(dāng)包租公分走的利潤(rùn)太多時(shí),對(duì)整個(gè)社會(huì)是不利的。
相比而言,股票本身不是生產(chǎn)要素,即便是把股價(jià)炒高,對(duì)生產(chǎn)要素的效率并沒(méi)有影響。
因此,股票接力樓市成為居民財(cái)富蓄水池是大勢(shì)所趨。
四、房子回歸消費(fèi)屬性
我在給大家分析政策時(shí),很早就說(shuō)過(guò)了,管理層現(xiàn)在就是要讓房子回歸消費(fèi)屬性。
比如,多次會(huì)議中都提到了“好房子”。說(shuō)明管理層依然堅(jiān)持房住不炒。
在這樣一個(gè)大背景下,就不要指望房?jī)r(jià)還像以前那樣瘋漲了。
能止住不跌就是不錯(cuò)的了。
當(dāng)它拖去金融的外衣后,投資的性價(jià)比就很低了。
當(dāng)然,買(mǎi)來(lái)住是另一外一回事。
當(dāng)人們還在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的時(shí)候,說(shuō)明金融屬性還很強(qiáng)。
大家好好品一品其中的味道吧。
當(dāng)房子逐漸拖去金融屬性時(shí),必然會(huì)有另外一種資產(chǎn)替代房子作為財(cái)富蓄水池的功能。
方向已經(jīng)很明確了。畢竟管理層都在用真金白銀往里買(mǎi),也在不斷的引導(dǎo)資金往里買(mǎi)。
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