北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，探討個北京的理想房價，假如，我是說假如，以現在房價租售比700為標準，連續下跌52個月，每個月跌2%，這樣就能跌到250的國際標準線，也就是200至300之間?；蛘哒f跌至美國的最標準狀態200，這樣需要63個月，五年零三個月時間。

我知道您作為開發商一直是樓市唱多派，但我們只是做理論探討，研究一下理想狀態的可能性而已。請理性分析。

A：

1、好的，理性，用數字來進行對比和分析。我就不探討您的這些數字的來歷了，因為實在太理想化了，全世界到目前為止還沒出現過這種下跌的先例。任何投資品的走勢都從來不是線性的，而是永遠在波動。

2、舉例分析：現在北京一套價值700萬的房，每月租金1萬塊，租售比700，租金回報率在不扣除物業費取暖費的情況下是1.7%。

那按您的理想，52個月之后這套房的租售比跌到250，也就是租金仍然是每月1萬，但房價跌到了250萬，此時的租金回報率為4.8%。那請問，如果銀行存款利率仍然是現在的1.5%，手里有幾百萬的會不會認為這套房是撿漏兒，會不會來搶這高收益理財產品？

沒完，如果房租不變，63個月之后這套房跌到200萬了，租售比200，租金回報率6%。會不會太高了，連歐美財閥都得來搶這無風險+高收益的投資品了吧？

3、所以您發現自己這模型的Bug了嗎？就是只要房價大幅下跌，租金收益率就會上漲，大幅超過同期銀行利率。那但凡是有錢+不瞎+不傻的，是不是都會來買??？而商品價格是由供需關系決定的，在追捧之下房價又會上漲，請問怎么破？

而且還多說一句，銀行利率就是錢的價格，同時也是社會投資的平均收益率。也就是說，如果銀行利率為1.5%，說明現在社會上的所有生意的平均收益為1.5%。而此時如果出現一個非常賺錢的生意，那只要沒有行政限制，投資人就會蜂擁而上，很快就把這種生意的利潤拉回到平均線1.5%左右。能理解了嗎？

那現在的銀行利率既然是1.5%，如果房租收益能到4.8%甚至6%，就必定有大量的有錢人來買房出租，直到把收益率拉回1.5%左右，也就是房價又漲回到現在的水平了，租售比還是700。請問怎么破？

4、有一種辦法，就是讓房租和房價同比例下跌，這樣房價就不會反彈了，您能理解吧？但是，如果房租和房價同步下跌，那租售比就會不變，哪怕房價跌到200萬，房租卻也跌到了每月2857，租售比還是700。請問怎么辦？永遠折騰下跌嗎？什么時候是個頭兒啊？不會都跌成負數吧？買房租房都得由業主倒找錢？

5、而且這還牽扯到一個問題，就是在任何一座大城市，平均房租都和平均收入強相關。就因為房租屬于普通人最大宗的消費品，其漲跌和租房人兜里的錢強相關。

也就是說，如果想讓房租也和房價同步下跌，52個月之后跌到每平2.5萬，63個月之后跌到2萬，房租跌為2857。那與之同步的是，如果今天普通人平均收入為7000，那52個月之后就掙2500了，63個月之后掙2000。請問您能接受嗎？大家能接受嗎？是不是更攢不下錢買不起房子了？那這種情況有可能出現嗎？

6、總之就這樣兒吧，其他的我就不跟您探討了。當然，我估計您會質疑房租和收入的關系，不相信這兩個數值是強相關的。

那我也不解釋了，愿意信就信，不信就不信。探討這事兒本來就應該是同等認知的情況下才有意思，差距太大就沒意思了。跟郭德綱的相聲似的，如果誰教火箭專家用報紙劈柴點火，那人家多看一樣都算輸。

僅供參考。

二

Q:

請問，我一套房在朝陽山水文園東園06年的房，118平，買的時候凈房價930。一套在甜水園東里，西南北朝向，海關的樓，02年的，好像 86平，凈房價花了635萬。我現在想賣一套，山水文園東園是真舒服，但是位置尷尬，甜水園東里位置好，但是小區品質差。

全家要去西城了，琢磨著留一套養老，賣一套在西城租房或者置換一套。您看現在賣房子合適嗎？現在甜水園已經虧了100萬了，我怕再降，山水文園也逐漸老了，現在虧的不算多，不知道我有沒有表達好我的糾結和焦慮。

A：

1、呵呵，您對自己這兩套房非常了解啊，優劣勢都清楚。山水文園是李老板當年下了很大功夫的作品，從居住角度講各項都很不錯。但就是地段兒弱點兒，而且這種小區更適合北部，在南邊算“錯配”。所以價格走勢一直偏弱于大盤，以后最好成績就是不再落后吧。

所以如果是為了自住，那就應該留這套房，不自住的話意義就不大了。

2、甜水園以及周邊，或者說以團結湖為圓心，周邊都算北京樓市的標桿。北京好幾家大中介都是從這里起家，在網絡不發達的年代，團結湖（包括甜水園）的老小區的價格走勢，就等于北京大盤，我們開發商也用這里的數據。

所以如果是圖個穩妥，那就留甜水園的。這里的租金也是北京平均值，占不到便宜也至少不吃虧。如果是和西城的學區房換租，那肯定能占西城30%左右的便宜，也就是學區溢價的便宜。

3、我覺得看在西城的時間長短吧，如果是三五年，那就留山水文園的，上完學回來住。如果是時間長，那要是我就留甜水園的了，至少不吃虧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在石景山，預算是350-400萬，家庭自住。目前看上了五里坨的伴山觀瀾（新房），天翠陽光新城的三居（二手房）和天著春秋曉山的公寓（50年商住房）。

前兩個一個是精裝買完就剩不下預算了，一個需要裝修還能省點預算，而且前兩個公共交通都不方便，需要坐公交車到金安橋坐地鐵，第三個精裝修而且便宜，聽說年底福壽嶺地鐵開通，但是商住房后期生活成本較高，想聽取一下您的意見。

A：

1、既然是自住，而且還看上了50年公寓，那就憑個人喜好選擇唄，本來房子就是用來住的，不用考慮別人的意見。如果有保值一類的想法，那才需要參考大眾的喜好和意見呢，畢竟投資就是做生意，否則賺誰的錢去？

2、房產的價值由什么決定？地段地段還是地段兒。這話是李嘉誠的名言，注重投資就聽他的，不注重的話就甭搭理這窮老頭兒，跟他反著來。

地鐵是城市房產的必須配套，尤其是偏遠地段兒，有了地鐵不加分，沒有的話必定減分。除此之外新房從投資角度有賭的成分，如果周邊配套按規劃保質保量的完成了，那就算預期兌現，不輸不贏。提前完成或增加了大型配套，那就算跑贏大盤，落后或減少那就有可能陪著站崗了。

另外房產在地段兒之后最重要的是性質，這相當于人的出身，比如學歷，清北985和三本的在職場發展上不太一樣。房子的常規排序是商品房、公房或福利房、政策房、保障房、安置房、回遷房。前面的投資性強一些，后邊的自住性更強，經濟實惠，所以看自己的主要需求吧，各有優劣。

3、50年公寓更是優劣明顯。優勢是居住的性價比高，劣勢是有隱形風險，所以才沒什么人投資的，價格也才走弱，商品價格是由供需關系決定的。

4、總之我沒什么意見，房子是用來住的，還是多考慮自己的需求和感受吧。所有事物都有兩面性，都是優劣共存，看自己更注重哪方面了。

僅供參考。

四

Q:

我想問下我們家孩子現在府學一年級，戶口在那片區，但是府學對口初中不好，我想有沒可能換個房子到時初中可以重新擇校。

A：

1、剛一年級就想小升初換學校了？而且還是府學的學區，多數對口五中分，是覺得不靠譜兒是嗎？感覺這都有凡爾賽的嫌疑了，少見。

2、那東城靠換房來確定性的擇校是不可能了，如果真的這么想，基本只能是朝陽區。到目前為止大多數中學還都是單校劃片，小升初靠房籍+戶籍進入對口校的概率高?？?0和朝外的學區吧，理論上穩妥，學校也很強。

不過真的考慮好了，這也只能說是概率高，但沒人敢100%的保證。萬一被派位，那很可能是白折騰，畢竟朝陽是牛校很牛，部分普中不如東城。另外朝陽的好高中相對少，萬一到時候沒考上，那普高的平均資源更是遠遠不如東城。

3、簡單就這情況，我勸您再想想吧，感覺有點兒突發奇想了，一般沒這么干的。

僅供參考。

五

Q:

想請教一下，東城老破小想置換到通勤麗澤半小時的三居或四居，有時開車有時地鐵，二套目前看了新宮，豐科園，大瓦窯，分鐘寺附近新房；還看了草橋，豐科園，朝陽合生匯附近二手，都還可以，如果三年后才入住，不知應該800-900左右的新房還是差不多面積便宜100多二手房？

哪個板塊保值性好一些？另外還有沒有其他板塊和樓盤可以推薦？

A：

1、三年后入住，那新房除非是價格非常合適，否則肯定不合適啊。相當于說我想買輛新能源的車，三年后再開，能合適嗎？

這三年里如果自己不住，那就等于錯過了最宜居的階段，相當于娶個新媳婦兒晾三年，屬于浪費資源?？扇绻鲎獾脑捯膊缓线m，好東西讓別人享受，自己收不到多高的租金，而且還把裝修什么的毀了，虧不虧??？

2、另外如果考慮保值，最好還是考察一下地段兒吧。常規建議是盡量避開兩區交界和城市邊緣，這么高的預算了沒必要賭。賭贏了也不多賺，賭輸了也就輸了。

當然，如果價格確實合適的話也行，比如能做到明顯倒掛就算合適。我對新房不熟，不知道具體價格和折扣，這問中介和渠道商吧，他們賣房的才熟悉。

3、如果單從地段兒來說，那二手房這仨板塊都挺好的，結合8/900萬的預算以東邊為主吧，一般流動性更強。另外看具體的小區吧，雙井到四環這板塊的兩極分化非常明顯，沒法兒籠統的說。簡單說就是以板樓商品房為主，盡量避開老公寓和塔樓。

4、我推薦不了，歲數大了很少出門，鬧不清麗澤附近的通勤時間，這還是看自己的感受吧。

僅供參考。

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