業(yè)委會的作用不容忽視。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

物業(yè)管理費“降價潮”蔓延到了廣東的一座三線城市。

位于佛山市順德區(qū)的容桂鳳凰灣項目是一個大型社區(qū)，涵蓋20個苑區(qū)，總戶數(shù)超3萬戶，此前住宅洋房的物業(yè)費在2.5元/平方米/月至2.98元/平方米/月。5月份，該項目的物業(yè)公司——碧桂園服務開展了調整物業(yè)費的調研，提供了兩個方案給業(yè)主選擇，一是降價，二是維持原收費方案，物業(yè)公司提取一定比例的利潤后全部返還給業(yè)主。

7月3日，碧桂園服務相關人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，容桂鳳凰灣的所有苑區(qū)都通過了降價的方案，其中洋房的新收費標準為1.98元/平方米/月，自6月1日起執(zhí)行。

據(jù)統(tǒng)計，該小區(qū)的物業(yè)費平均下降了近3成，洋房業(yè)主的物業(yè)費最高降幅達到了34%，100平方米的房子，每年最多可節(jié)省1200元的支出。有業(yè)主認為在原服務標準不變的前提下，物業(yè)公司主動降價是好事，也有業(yè)主表示還需要觀察降費之后的服務是否有變化。

有數(shù)據(jù)顯示，截至5月份，佛山市已有30個小區(qū)下調了物業(yè)費。

大型小區(qū)主動降物業(yè)費

5月13日，容桂鳳凰灣的主業(yè)收到一份來自物業(yè)公司的問卷調查，調研內容主要為物業(yè)服務費單價的調整。收費方案有兩種，一是住宅洋房1.98元/平方米/月，二是維持原收費方案，在第三方審計的基礎上，物業(yè)公司提取8%的利潤后，全部返還給全體業(yè)主。問卷表中還有一個選項——經(jīng)確認上述收費方案后，是否同意由碧桂園服務繼續(xù)提供服務。

從各苑區(qū)的調研結果來看，大部分業(yè)主都支持第一個收費方案。如，右里苑共有1993戶，截至5月18日已收到1384戶的調研問卷，同意方案一的業(yè)戶1364戶，建筑面積約15.17萬平方米。方案一的同意戶數(shù)和面積數(shù)已超出三分之二的法定比例，物業(yè)服務費自6月1日起按照方案一的1.98元/平方米/月執(zhí)行。

一位業(yè)主表示自己支持物業(yè)費降到1.98元/平方米/月，每月能省幾十元很實在，方案二則涉及復雜的審計工作，普通業(yè)主很難評估，相對而言，還是實實在在的優(yōu)惠比較好。

除了洋房業(yè)主，公寓業(yè)主的物業(yè)費也同步下調。據(jù)了解，容桂鳳凰灣的銀濤苑、風情尚庭等組團為公寓產(chǎn)品，原物業(yè)費為4.2元/平方米/月，此次調整為3.4元/平方米/月。

據(jù)業(yè)主介紹，此次降費的背景是該小區(qū)各苑區(qū)紛紛成立業(yè)委會，借前期物業(yè)服務合同到期的機會，與物業(yè)公司協(xié)商續(xù)簽合同的條件。如，2024年7月，聽濤苑成立業(yè)委會，幾個月后向碧桂園服務發(fā)出詢證函，提出新物業(yè)服務合同的續(xù)簽價格范圍是高層住宅物業(yè)管理費為1.8元/平方米/月至2元/平方米/月，碧桂園服務最后同意按2.8元/平方米/月收取，贈送0.6元/平方米/月（贈送部分用于：現(xiàn)金優(yōu)惠、公共設施維護、大小中維修）的標準執(zhí)行。

今年4月份，聽濤苑業(yè)委會召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘現(xiàn)有物業(yè)公司、按協(xié)商后的新物業(yè)費標準執(zhí)行等議題進行表決。在投票期間，碧桂園服務主動向所有苑區(qū)的業(yè)主發(fā)出了這份問卷調查，表達了統(tǒng)一降物業(yè)費的意愿。

碧桂園服務方面表示，調整物業(yè)費是基于市場經(jīng)濟形勢不斷變化，結合項目實際情況和業(yè)主需求，希望在成本與服務之間找到合適的平衡點。1.98元/平方米/月的定價，“綜合考慮了小區(qū)運營成本，參考了周邊同類型小區(qū)的物業(yè)費水平以及市場物價波動情況，力求在保障物業(yè)服務正常開展的同時，最大程度滿足業(yè)主的經(jīng)濟承受能力和心理預期。”

不過，也有業(yè)主認為目前容桂鳳凰灣的服務價格只是相對合理，還有下降的空間。而碧桂園服務能否借此舉順利保盤，還要看各苑區(qū)業(yè)主大會的表決情況。

全市超30個小區(qū)降物業(yè)費

容桂鳳凰灣不是孤例，據(jù)佛山市業(yè)委會聯(lián)誼會披露的數(shù)據(jù)，截至今年5月份，該市已有30個小區(qū)下調了物業(yè)費，幅度大部分在20%以上。其中，佳兆業(yè)金域花園的高層住宅物業(yè)費由2.49元/平方米/月降至1.8元/平方米/月，降幅27.7%。別墅及商業(yè)用房由4.98元/平方米/月降至2.31元/平方米/月，降幅達54%。

6月份以來，還不斷有新的小區(qū)加入降價隊列。6月1日，電建洛悅華府物業(yè)服務中心發(fā)布了關于調整物業(yè)費的通知，透露該公司在5月下旬針對物業(yè)費收費標準開展調研，根據(jù)調研結果，將住宅物業(yè)服務費單價從3.2元/平方米/月調整至2.7元/平方米/月，自6月1日起執(zhí)行。

成功調降物業(yè)費的小區(qū)有一個共性，那就是業(yè)委會在其中發(fā)揮了重要作用。佳兆業(yè)金域花園業(yè)委會自2024年3月成立以來，多次與物業(yè)公司協(xié)商降低物業(yè)費，最初物業(yè)公司只同意2.35元/平方米/月，而業(yè)委會則堅持1.8元/平方米/月的底線，最終物業(yè)公司妥協(xié)。2025年1月，金域花園業(yè)主大會以97.53%的同意率表決通過新物業(yè)服務合同。

今年佛山還有不少小區(qū)在積極成立業(yè)委會，推動物業(yè)費下調。2月份，云谷廣場小區(qū)的業(yè)主宣布將搜集20%業(yè)主簽名并發(fā)起業(yè)主大會投票表決物業(yè)費調整方案，5月份該小區(qū)就啟動了業(yè)委會選舉投票工作。業(yè)主表示，該小區(qū)目前的物業(yè)服務存在嚴重質價不符的問題，收費高服務低的矛盾突出，在經(jīng)濟下行的環(huán)境下，高昂物業(yè)費嚴重加重業(yè)主負擔。據(jù)了解，該小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)費標準為住宅3元/平方米/月，公寓4元/平方米/月，擬統(tǒng)一調整為2.38元/平方米/月。

克而瑞物管的研究報告顯示，2024年僅重慶、銀川、青島和武漢4座城市就有百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費下調，降幅在20%至35%。多數(shù)小區(qū)的降價通過友好協(xié)商達成，物業(yè)公司承諾降價不降服務標準，部分小區(qū)則通過更換物業(yè)公司的方式達成降低物業(yè)費的訴求。

一些物業(yè)公司也抱著開放心態(tài)應對業(yè)主的降價訴求。如，萬物云推出“彈性定價”模式，將物業(yè)費定價權部分交給業(yè)主。但作為物業(yè)公司的主要收入來源，物業(yè)費下調不可避免會對企業(yè)的盈利模式帶來挑戰(zhàn)。某大型物企內部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，降價最直接的影響是物業(yè)管理費收入減少，在維持原有服務標準的情況下，企業(yè)需重新優(yōu)化成本結構，通過合理調整人員配置、優(yōu)化采購渠道、加強設施設備維護管理等方式，降低運營成本，以確保物業(yè)服務工作的正常運轉。

并非所有業(yè)主都支持下調物業(yè)費。佛山某小區(qū)業(yè)主表示，降物業(yè)費長遠來看對整個小區(qū)不利，數(shù)年后物業(yè)服務成本上升，可能只能靠降服務質量維持。

中國社區(qū)發(fā)展協(xié)會社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理工作委員會專家李廣友認為需理性看待物業(yè)費“降價潮”，因為物業(yè)管理非市場化定價的核心原因是業(yè)主組織缺失導致的談判主體缺位，沒有業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)主無法有效參與定價，物業(yè)公司與開發(fā)商的關聯(lián)關系又加劇了業(yè)主的不信任感。即使是有業(yè)委會的小區(qū)，由于業(yè)主對物業(yè)服務的專業(yè)性了解不足，定價協(xié)商過程也可能因需求差異而陷入僵局。要解決這些問題，應降低業(yè)委會成立門檻，提升業(yè)主的參與度和專業(yè)性，建立公開透明的成本披露機制和第三方評估體系，確保物業(yè)費與服務質量掛鉤，增強業(yè)主信任。