21世紀經濟報道記者 張敏 深圳報道據新華社消息，中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。

會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

會議部署了城市工作7個方面的重點任務。分別是：

著力優化現代化城市體系；著力建設富有活力的創新城市；著力建設舒適便利的宜居城市；著力建設綠色低碳的美麗城市；著力建設安全可靠的韌性城市；著力建設崇德向善的文明城市；著力建設便捷高效的智慧城市。

這是時隔近十年后，黨中央再次召開的最高規格的城市工作會議。放在我國城市發展階段和現今復雜的內外形勢下，其意義值得關注。

1、城市工作十年再定調

上次召開中央城市工作會議，是在2015年12月20日。會議提出“五個統籌”的城市工作基本思路，就一系列根本性問題闡明原則立場，校正工作導向，為做好新時代城市工作提供了根本遵循。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，上一次中央城市工作會議，最早提出“人民城市人民建、人民城市為人民”的理念，城市發展也由此具有更為清晰和明確的方向。

比較典型的例子是：一是從民生的角度不斷發展好城市，尤其是從城市更新和城市安全等角度落實有關工作。二是城市發展更加注重市場規律。尤其是結合“人房地錢”和供求關系變化，持續優化供求關系，既抓增量，又積極盤活存量，持續為城市注入靈活的市場機制。

此后，各級監管部門針對城市工作做出進一步部署。

2016年2月，中共中央、國務院印發《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，針對城市各種規劃“打架”、城市規劃執行不到位等問題，強調依法制定城市規劃，實現一張藍圖繪到底。

在各項制度保障下，我國城市工作取得了積極進展。會議指出，黨的十八大以來，我國新型城鎮化水平和城市發展能級、規劃建設治理水平、宜業宜居水平、歷史文化保護傳承水平、生態環境質量大幅提升。

進入新時代，我國常住人口城鎮化率從2012年的53.1%提高到2024年的67%；2013年到2024年，我國累計實現城鎮新增就業超過1.5億人；2024年，27座城市國內生產總值超過1萬億元。

2、從增量擴張到存量提質增效

此次中央城市工作會議的召開，契合了一個重要的時代背景。會議指出，“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”

嚴躍進表示，此次會議對我國城市的發展歷史階段做了一個重要判斷，這是做好城市工作的重要背景。

他認為，“穩定發展期”“存量提質增效期”的提法，要求我們時刻關注當前市場新需求，找到新的突破點。會議提到了幾個重要轉變，對于如何發揮城市在宏觀經濟發展和中國式現代化中的功能作用，都具有非常好的啟示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道表示，從增量到存量，從物質的增長到關注人的需求，從重視項目、投資和經濟，轉向城市的社會治理，這是城市增長方式、增長動力的巨大轉變。這種轉變的頂層部署很早就開始著手落實，但由于各種原因，轉變的難度很大。從這個角度講，這次會議既是動員會，也是部署會。

3、打造現代化城市群和都市圈

在上述背景下，會議部署城市工作7個方面的重點任務，其中不少內容倍受關注。

會議指出，著力優化現代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展。

李宇嘉表示，大城市虹吸其他城市，大城市中心區資源、人口、產業、就業等過于集中，地級市同質化發展，產業基礎弱，是某種程度的現實。現代化城市體系，必然是大中小協調發展，不同類型城市都有承載力，不同人群都能找到適宜的工作生活空間。

因此，要通過規劃的、市場的力量等，疏解大城市過密人口、產業，在不同區域合理分布，特別是大城市要組團式、網絡化發展，實現職住交平衡、產城融合，這才能釋放城市新的增長動力。

4、高質量開展城市更新

會議還提出，著力建設富有活力的創新城市。精心培育創新生態，在發展新質生產力上不斷取得突破；依靠改革開放增強城市動能，高質量開展城市更新，充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用。

嚴躍進指出，“充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用”的表述，分量非常重。這意味既要把城市作為宜居生活的重要載體，也要把城市作為宏觀經濟發展的重要動力源。

他表示，雙循環體系最為關鍵的就是把握要素和市場。從要素角度看，要把人口、產業、城鎮、交通等要素更好地統籌，高質量做好城市發展的工作。同時也要具備統一大市場的思維，如在構建以城市群、都市圈為依托構建大中小城市協調發展格局中，視野要更開闊。

值得注意的是，在城市發展進入存量提質增效階段時，城市更新的重要性進一步提升。

去年末的中央經濟工作會議和今年的政府工作報告，均提及城市更新。今年1月3日，2025年首場國務院常務會議召開，研究推進城市更新工作，并提出一系列政策支持措施。5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》。

多位分析人士指出，中央城市工作會議關于“高質量開展城市更新”的提法，意味著城市更新工作仍有進一步的深化和優化空間。高質量城市更新的推進，既有助于改善城市面貌，提高宜居水平，也能帶來不少新的產業需求。

5、延續樓市調控政策主線

會議還指出，著力建設舒適便利的宜居城市。堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。

58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道表示，“加快構建房地產發展新模式”的表述，延續了房地產調控的政策主線。此次放在城市工作的背景下，凸顯出其在城市發展中的獨特價值。

其中，城中村和危舊房改造工作，此前已經過充分的政策預熱。2024年，監管部門提出在35個超大特大城市實施城中村改造，后又將改造范圍擴大至近300個地級及以上城市。去年末的中央經濟工作會議指出，加力實施城中村和危舊房改造。今年的政府工作報告中，再度提及“加力支持城中村和危舊房改造”。

城中村和危舊房改造在“宜居”層面的價值毋庸置疑，其對于上下游產業鏈的拉動同樣值得關注。有機構估算，算上土地購置和建安等投資，城中村改造能拉動的投資規模在數十萬億量級，即使分散在未來數年內，其帶動的投資規模也較為可觀。

李宇嘉指出，在構建新模式的同時，房地產作為支柱產業的貢獻仍然值得重視。存量時代下，二手房交易占比提高以及城市更新推進，對家居、家電、家裝、裝飾、裝修、建筑建材、租賃等帶動很強，這本身就是房地產回歸民生、大宗消費的體現。依托其產業鏈條長、帶動性強的特征，激活、牽引的消費需求很大，這也是其支柱地位的體現。

6、治理模式新突破

會議還強調，著力建設綠色低碳的美麗城市。多位分析人士指出，這與以綠色低碳為重要特征的“好房子”頗為契合。

近年來，推進“好房子”建設成為房地產業的重要發展方向。今年全國兩會期間，好房子還首次寫入《政府工作報告》。“安全、舒適、綠色、智慧”，成為好房子的標準。

中指研究院分析認為，各地在優化“好房子”標準、規范計容規則、鼓勵“好房子”建設、探索存量住房改造為“好房子”的路徑等方面存在諸多政策空間，預計未來在規劃、土地、財政、金融等方面將有更多支持性政策落地。

在安全治理方面，會議特別強調建設韌性城市，要求“推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級”。這既延續了上一次中央城市工作會議“把安全工作落實到城市工作和城市發展各個環節各個領域”的要求，但更為細化、具體。

在文化維度上，會議要求“保護城市獨特的歷史文脈、人文地理、自然景觀”，加強城市文化軟實力建設。相比2015年“保護弘揚中華優秀傳統文化”的表述，同樣更為具體。

此外值得注意的是，會議強調，建設便捷高效的智慧城市。且要求創新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務熱線等機制，高效解決群眾急難愁盼問題。

分析人士指出，與以往相比，這種表述更加強調市民在城市治理中的主體性，意味著在城市治理模式上，未來可能有新的制度突破。