原創 劉曉博

中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。今天中午，會議的新聞通稿發布。

而這，大概就是上周四房地產股大漲的時候，坊間傳說的那個“重要會議”。

“中央城市工作會議”雖然不經常開，但非常重要。

我在網上查了一下，1949年以來只開過5次，分別在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年。

上次會議至今正好是10年。

10年前那次會議（2015年12月）召開時，也正值房地產深度調整，中央提出了“去庫存”的目標。隨后發生的事情大家應該記得：房地產很快進入了一輪新牛市。

2015年的會議還產生了以下幾個重要影響：

1、會議提出了“堅持集約發展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量”，關注了大城市病。兩年后，雄安新區誕生，北京通州副中心啟動，北京和上海同時進入減量優化發展階段。

2、重點關注了城市群的概念，提出“要優化提升東部城市群，在中西部地區培育發展一批城市群、區域性中心城市”。隨后，一批中西部城市群規劃出臺。成都、重慶、西安的定位顯著上升。

3、重點關注了城市的綠色發展、文脈延續性等問題，由此影響了最近10年的城市規劃理念。

4、提出“加快城鎮棚戶區和危房改造，加快老舊小區改造”，貨幣棚改全面發力，對2016年到2017年的樓市回暖發揮了重要作用。

通過回顧2015年的會議，可以看出“中央城市工作會議”影響之大。

今年的這次會議，又傳遞了哪些重要政策信號？

第一，城鎮化“轉段”了，城市工作思路要變了。

會議通稿提出，“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。

對策是：要主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

這看起來比較籠統，但其核心思想非常明確：城市規模迅速擴張的時代結束了，房地產要去產能，各種基礎設施要量力而行，不能再出現類似高鐵新城建得很遠的浪費土地、資源的現象了。

各級官員也要“要樹立和踐行正確政績觀”，不能再搞低效的大基建和隱性債了。

第二，著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈。

2015年會議召開的時候，尚未把都市圈的概念擺上臺面，只強調了城市群的重要性。其實都市圈更能產生化學反應，出現1+1＞2的效果。

“發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈”，意味著人口、產能、資金會進一步向以大城市為核心的都市圈、城市群集中，地域性差距會拉大。

與此同時，會議通稿還提出要“分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展”。

這其實不矛盾。就好比家長既要鼓勵天賦好的孩子向前沖，也要給天賦差的孩子兜底和鼓勵。但趨勢肯定是前者，是大城市及其都市圈吸附能力越來越強。

第三，城市更新被擺在更重要的位置。

新聞通稿說：以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升……

在未來的城市建設中，城市更新（舊改）越來越重要。城市人口增長放慢了，很多新區發展不起來了。在城市邊緣新增城市建設用地，效率不高，可能沒人買單了。配套完善、有人氣的老城區，城市更新還是有價值的，可以產生經濟效益。

未來會有更多產業用地置換到郊區，在市中心騰出更多住宅、公共配套、總部經濟用地。

第四，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。

通稿里“房地產”這個詞只出現了一次，就是上面這句話。好像跟之前說的沒有什么區別，看不出房地產有什么新利好。

但別掉以輕心。

2015年的會議通稿里，也沒有對房地產說什么，但后面大招就來了。目前遇到的情況比2015年嚴峻，所以一定有大招在醞釀中，具體是什么我也不知道。

再過一兩周，將召開今年第二次研究經濟工作的政治會議，相信會有新一輪政策。

今天國家統計局公布的上半年房地產數據也都有所下行，顯示出去年9月和今年5月的兩輪新政，“藥效”正在減退。

最近不少經濟學家建議，國家發行2到5萬億的特別國債，搞房地產穩定基金，用來保交付、回購存量房、存量土地等。未來會不會出臺類似的大招，不妨拭目以待。

第五，嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

改革開放40多年，尤其是1998年全面城鎮化以來，中國建設了全球最多的超高建筑。200米以上超高建筑的棟數，中國已經超過全球其他國家加起來了。

超高建筑隱含著很多風險，維護成本也比較高。2022年的時候，國家發改委在《“十四五”新型城鎮化實施方案》中明確：嚴格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上的建筑。

現在，“嚴格限制超高層建筑”被最高規格的城市工作會議再次確認。所以，未來不論是小區還是整個城市，降低容積率將是基本方向。

今年以來，中國高樓最多、居民小區容積率最高的深圳，也全面降低了新增供地的容積率和高度。比如昨天深圳前海新拍出的一塊住宅用地，容積率降低到了3.1，限高80米。12家開發商瘋搶這塊土地，樓面地價創出了4年來新高。

第六，建設舒適便利的宜居城市，“煙火氣”將越來越受重視。

會議提出，要“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構”，“建設舒適便利的宜居城市”。

過去這些年，很多城市盲目追求高、大、新，城市規模膨脹得很快。在城市新建核心區搞了很多大而無當的“禮制建筑”，老百姓10分鐘步行可達區域的資源越來越少，生活非常不方便。

超大城市有一些“禮制街區”可以理解，普通三四線城市都這樣干，就把城市煙火氣弄丟了。一些新區還盲目提出不建住宅、把寶貴土地留給企業，造成了職住分離，城市交通壓力巨大。

上述這些問題，會在未來10年糾偏。

產業、人氣、煙火氣，才是能撐住城市價值的核心因素。

第七，繼續大力推進農業轉移人口市民化。

中國城鎮化率已在相對高位，常住人口城鎮化率超過了67%。以中國目前的發展階段看，距離飽和不太遠了。

城鎮化是拉動經濟的重要力量。所以，政策導向是“繼續推進農業轉移人口市民化”。農民居民收入不高，很難匹配大城市房價，所以官方一直強調“推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”。

未來的城鎮化，是增量和存量并存的時代。大城市吸引中小城市的居民，縣城吸引農民。有人口增量的城市越來越少。未來人口增長的重點，主要在二線城市。

最后總結一下：

城市工作會議非常重要，不僅關系到房地產行業，還關系到每個人的家園是否宜居、安全，關系到一系列產業的盛衰。此次會議通稿比較短，很多政策有待進一步明確。估計在房地產方面會有新政策接近于發布，力度有多大尚不清楚。

以目前的人口趨勢、經濟態勢，讓樓市一夜反轉并不現實。

讓我們先看看，北上深三大核心城市會不會放松限購把，我認為今年年內會有動作。