極目新聞記者 馬清妮

通訊員 任夢潔

7月15日，全球性房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行公布2025年上半年武漢房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：上半年，武漢甲級寫字樓中的核心商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)4.4萬㎡，同比增幅29.7%。五大核心商圈總存量維持在451.1萬平方，其中零售業(yè)態(tài)持續(xù)回暖，占到上半年新開業(yè)店鋪數(shù)量接近40%。

戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星表示，在新增供應(yīng)放緩、需求端結(jié)構(gòu)性調(diào)整的背景下，武漢甲級寫字樓市場正步入“深度運(yùn)營”階段；核心商圈零售市場則在戶外運(yùn)動、國補(bǔ)政策等新消費(fèi)熱潮帶動下持續(xù)回暖，下半年將迎來33.3萬平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)增量，進(jìn)一步重塑多中心商業(yè)格局。

甲級寫字樓市場：

供需雙放緩，產(chǎn)業(yè)升級積蓄新動能

2025年上半年武漢甲級寫字樓市場僅迎來越秀國際金融中心T5的交付，新增供應(yīng)10.8萬平方米，推動全市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓總存量升至331.1萬平方米，錄得市場整體空置率至37.3%，平均租金下探至77元/平方米。得益于新增項(xiàng)目前置預(yù)租策略，核心商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)4.4萬㎡，同比增幅29.7%。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

分行業(yè)來看，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融三大甲級寫字樓傳統(tǒng)客戶仍然是支撐市場存量去化的主要需求來源。值得注意的是上半年工業(yè)/制造業(yè)以占成交面積比13.1%緊跟其后，表現(xiàn)搶眼。從企業(yè)選址偏好來看，TMT行業(yè)在上半年的選址中呈現(xiàn)分散態(tài)勢，主要選址于武廣和建設(shè)大道商務(wù)區(qū)，顯示出TMT類企業(yè)較強(qiáng)的成本敏感性；專業(yè)服務(wù)業(yè)在上半年的成交中，比較偏好建設(shè)大道和沿江等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)較為集中區(qū)域；金融業(yè)則比較青睞沿江板塊和武廣商務(wù)區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

從成交驅(qū)動因素來看，搬遷是主要的驅(qū)動因素，占比65.8%，新設(shè)需求仍相對有限。從具體的新設(shè)需求行業(yè)來看，上半年TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)和零售貿(mào)易類企業(yè)是新設(shè)需求的主要來源，分別占上半年武漢甲級寫字樓新設(shè)需求的39.2%、24.9%和14.5%；且TMT企業(yè)在武漢甲級寫字樓新設(shè)需求中的占比逐年升高，由2021年的占比14.6%上升至今年上半年的39.2%。其次，零售和貿(mào)易類企業(yè)的占比也有升高的趨勢，2024和2025年上半年均位于新設(shè)需求的前三。新設(shè)需求的以上特點(diǎn)反映出當(dāng)前武漢市經(jīng)濟(jì)正處于產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級轉(zhuǎn)型期，高科技企業(yè)已成為武漢寫字樓租賃增量需求的重要支撐，同時以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級所引起的消費(fèi)變革和貿(mào)易崛起也正激發(fā)出更多的市場增量需求。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

2025年年內(nèi)，武漢甲級寫字樓市場還將迎來包括阿里中心T1、國鐵城投中心在內(nèi)的約21.4萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)辦公空間，將集中供應(yīng)于武昌沿江商務(wù)區(qū)。總的來看，武漢甲級寫字樓市場目前處于市場深度調(diào)整期，雖然供應(yīng)節(jié)奏已然放緩，但由于市場增量需求有限，租金內(nèi)卷下行顯著、空置率高企。但同時我們也注意到，增量需求有限但其結(jié)構(gòu)優(yōu)化的特點(diǎn)，新質(zhì)生產(chǎn)力驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)升級正逐步釋放新的動能。戴德梁行武漢項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管羅楊蘭表示，業(yè)主需敏銳覺察到市場變化和客戶需求的升級，從“以價換量”轉(zhuǎn)向 ?“運(yùn)營賦能”?，通過?智能化運(yùn)營、精準(zhǔn)定位、成本重構(gòu)與服務(wù)升級?等多個方面實(shí)現(xiàn)空間的去化與利潤提升。

核心商圈優(yōu)質(zhì)零售市場：

零售業(yè)態(tài)持續(xù)回暖，戶外運(yùn)動引消費(fèi)新熱潮

2025年武漢核心商圈優(yōu)質(zhì)零售市場沒有新增供應(yīng)，五大核心商圈總存量維持在451.1萬平方米。得益于上半年核心商圈各大運(yùn)營商積極的招商調(diào)改，截至2025年二季度末全市核心商圈整體空置率同比下降0.5個百分點(diǎn)至15.1%；同期首層平均租金錄得404.6元/平方米每月，同比下降10.2%。由于沒有新增供應(yīng)，上半年市場整體凈吸納量3.6萬平方米，同比下降69%。

分商圈來看，目前存量最大的兩個商圈分別是武廣和中南中北商圈，分別占全市核心商圈總存量的31.5%和26.9%。從空置率情況來看，目前空置率最低的商圈仍然是武廣商圈，在二季度末達(dá)到11.3%。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

從歷史供需情況來看，2021至2024年武漢零售市場迎來了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中開業(yè)的高峰期，四年年均新增供應(yīng)達(dá)到47.4萬平方米，新增供應(yīng)主要位于中南中北和武廣商務(wù)區(qū)，占比44.7%和35.6%。新增供應(yīng)普遍較為優(yōu)質(zhì)，市場凈吸納情況良好，4年年均凈吸納量36.3萬平方米。然而新增供應(yīng)的集中交付，對存量老項(xiàng)目造成一定壓力，市場對品牌資源的爭奪日益加劇，反映為市場平均租金從2020年開始顯著下降，市場整體空置率高位徘徊。

從核心商圈新店開業(yè)情況來看，零售業(yè)態(tài)持續(xù)回暖，占到上半年新開業(yè)店鋪數(shù)量接近40%。緊跟其后的是餐飲業(yè)態(tài)和娛樂休閑業(yè)態(tài)，占比33.3%和15.2%。從零售業(yè)態(tài)細(xì)分的時尚零售板塊來看，運(yùn)動服飾特別是戶外運(yùn)動服飾品牌拓店積極，運(yùn)動服飾類在時尚零售板塊的占比達(dá)到21.6%。戶外運(yùn)動消費(fèi)正形成新的消費(fèi)熱潮：中央財(cái)經(jīng)新聞顯示，今年五一假期全國體育消費(fèi)市場有望帶動約539.7億元的消費(fèi)支出；中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年中國戶外用品和戶外服飾的市場規(guī)模有望分別達(dá)到5990億元和1213億元；另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至少15家海外戶外品牌在中國開設(shè)了首店，所涉及的運(yùn)動類型包括登山、徒步、攀巖、慢跑、滑雪、沖浪、戶外騎行等多種類戶外運(yùn)動。2025年也是國家倡導(dǎo)的全民健身年，預(yù)計(jì)在政策支持全民健身及消費(fèi)年輕化趨勢下，這一態(tài)勢將持續(xù)走高。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

最后，值得注意的是國補(bǔ)政策作為重要的消費(fèi)刺激工具，也顯著推動了零售業(yè)態(tài)的回暖，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2025年1-5月，家用電器和影像器材、通訊器材、體育娛樂用品、文化辦公用品、家具等商品的增速同比都在20%以上，個別甚至達(dá)到30%的增速。

2025年下半年，武漢零售市場還將迎來新榮天街、濱江天街和光谷創(chuàng)新天地商業(yè)公園的開業(yè)，預(yù)計(jì)將為市場帶來約33.3萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間。其中新榮天街和創(chuàng)新天地商業(yè)公園的開業(yè)將有效彌補(bǔ)后湖和光谷東板塊優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)配套不足的問題，不僅解決基礎(chǔ)消費(fèi)缺口，更以場景化體驗(yàn)重塑區(qū)域生活方式，助力武漢多中心商業(yè)格局形成。

（圖片由通訊員提供）

（來源：極目新聞）