燕翔、朱成成、楊文吉（燕翔 系方正證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事）

核心摘要

時隔十年，中央城市工作會議再度召開

本次會議凸顯了當下中央對地產發展的重視，會議不僅部署當前任務，更錨定了未來十年城市發展的基本方向，對統一各級政府認知、引導社會預期、優化資源配置意義重大。城市發展模式轉型是中國經濟社會轉型的核心，更是推進中國式現代化的必要條件。

第一，城市發展邏輯從“快速增長期”轉向“穩定發展期”，從“增量擴張”轉向“存量提質”；第二，城市發展目標聚焦“人民城市”理念；第三，城市發展任務強調“構建房地產發展新模式”。

如何理解房地產的新發展模式

房地產的“新發展模式”近年來被政策反復提及。2021年的中央經濟工作會議上提出對于房地產要“探索新的發展模式”，并給出“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”三條路徑。此后，房地產新發展模式相關概念開始頻繁出現。2022年，中央經濟工作會議強調：“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”，進一步明確房地產新發展模式已成為當下地產轉型的核心抓手。近年來，可以看到，有關“新發展模式”的政策表述一以貫之，且工作重心已逐步確立為城市更新，包括推進城中村和危舊房改造等相關措施。

隨著中國經濟的改革和房地產模式的轉變，“三高”為主的舊發展模式已然難以為繼：一方面，土地收讓金下降進一步促使土地財政轉型；另一方面，居民的杠桿潛在空間逐步縮小、地產對消費的擠出效應明顯。之前幾年，舊模式下個別房企風險的持續累積，也帶動銀行的不良率上升。

展望未來，房地產新發展模式的核心必然是以適應我國地產供求新形勢為核心，分別圍繞供需兩大主線展開。從需求側來看，“房住不炒”下，地產的金融屬性已經消減；從供給結構看，保障性質的租賃住房占比將進一步提升、低杠桿、低負債、低周轉企業將占據更高比重。此次工作會議，也進一步確立未來發展的工作重心，在存量提質增效的思想下，以推進城市更新為重要抓手，重點工作聚焦推進城中村和危舊房改造等相關方向。

風險提示：

地產后續政策出臺不及預期；國內經濟恢復不及預期；海外市場大幅波動

報告正文

事件：中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平出席會議并發表重要講話。中共中央政治局常委李強、趙樂際、王滬寧、蔡奇、丁薛祥、李希出席會議。

1 中央城市工作會議再度召開

時隔十年，中央城市工作會議再度召開，凸顯黨中央對城市發展新階段的高度重視。本次會議不僅部署當前任務，更錨定了未來城市發展的基本方向，對統一各級政府認知、引導社會預期、優化資源配置意義重大。從宏觀視角看，城市發展模式轉型是中國經濟社會轉型的核心組成，更是推進中國式現代化的必然要求。

城市發展邏輯從“快速增長期”轉向“穩定發展期”，從“增量擴張”轉向“存量提質”。這一調整基于對中國經濟階段、人口結構及資源約束的精準研判：人口增長放緩、老齡化加劇、環境壓力增大，使得傳統外延式擴張難以為繼。會議提出的“存量提質增效”，正是對這些挑戰的主動適應，彰顯了政策的前瞻性與務實性。

城市發展目標聚焦“人民城市”理念。會議明確以“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”六大維度構建現代化人民城市全景，強調發展需以人民為中心，精準回應群眾對美好生活的核心訴求——涵蓋居住環境、公共服務、文化傳承與安全韌性等多元領域。

城市發展任務強調“構建房地產發展新模式”。會議部署涵蓋土地供應、開發機制、融資體系與住房保障等多維度重構。結合“穩步推進城中村和危舊房改造”的部署，未來政策將更注重存量資產活化，而非單純增量供給。這一轉向將深刻重塑行業商業模式與盈利邏輯，推動房地產從規模驅動轉向品質與效率驅動。

2 如何理解房地產的新發展模式

房地產的“新發展模式”近年來被政策反復提及。2021年12月，中央經濟工作會議上提出，對于房地產產業要“探索新的發展模式”，并給出“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”三條路徑。此后，房地產新發展模式相關概念開始頻繁出現。2022年，中央經濟工作會議強調：“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”，更進一步明確，建立并完善地產新發展模式是已經成為當下地產轉型的核心。近年來，可以看到，有關“新發展模式”的政策表述一以貫之，且工作重心已逐步確立為城市更新相關，包括推進城中村和危舊房改造等相關措施。

“三高”為主的發展模式難以為繼。過去的二十年中，我國經濟處在高速增長與城鎮化的進程中，房地產也順應時代需求，抓住人口紅利趨勢快速發展。過去的房地產以資源+杠桿驅動的模式為主，最后形成“高負債、高杠桿、高周轉”為代表的發展模式：早年地產通過信貸、債券及非標債務等方式加速融資，以“高杠桿”實現快速擴張，“高杠桿”最后的結果就是“高負債”；預售制度下，企業壓縮開工周期，獲得預售許可證后開啟預售，在預售回款后再立刻拿地，以此來提高資金周轉率，造成了房地產的“高周轉”模式。但是，隨著中國經濟的改革和房地產模式的轉變，舊發展模式已然難以為繼，地產轉型與升級迫在眉睫。

土地收讓金下降也進一步促使土地財政轉型。長期以來，土地使用權出讓收入占據著國家財政收入的絕對大頭。土地出讓收入通過調入一般公共預算、支持地方政府債和地方投融資平臺債務等方式對經濟發展和城市建設發揮著重要作用。但是，在房地產景氣度下行階段，地方政府土地出讓下滑嚴重，直接影響了地方政府性基金收入。自2022年開始，國有土地出讓收入累計同比持續為負，因此，地方政府若要提高綜合財力，更需要探索新的增長引擎。

與此同時，隨著中國城鎮化進入后半程，大規模房地產開發已接近尾聲，土地財政轉型勢在必行。2018年以來，隨著人口結構和供求關系變化，房地產行業增速放緩，全國國有土地使用權出讓收入整體亦呈現逐年放緩的趨勢。尤其是2020年疫情以來，受多重因素打擊，全國土地出讓收入比上年下降較大。

財政轉型問題之后，居民的財富效應是地產所面臨的另一個關鍵問題。近年來，由于商品房供需問題使得房價一路走高，居民因為購買力不足，更多向銀行申請住房按揭貸款，使得居民部門杠桿率快速抬升。根據數據統計，截至 2023 年上半年，我國居民部門杠桿率已達到63.5%，距離日本和美國等發達國家的空間愈來愈小，可以預見，居民未來加杠桿的空間已經較為有限，未來再一輪的加杠桿大規模購房可能性較小。同時可以看到，在舊發展模式下，居民個人購房貸款在疫情前增速較快，遠高于個人可支配收入增速與消費增速，可見房貸對于消費的擠出效應較為明顯。直到2022年年底，個人房貸增速才逐漸落后于可支配收入增速與消費增速。

更重要的是，舊發展模式下，個別房企風險持續累積。房地產開發資金來源中除了居民銷售回款、按揭貸款以及自籌資金外，占比更大的是國內貸款，包括開發貸、并購貸及非標融資等。過去的模式讓地產風險持續累積，一些房企暴雷，對應主要銀行不良率略有上升，隨著新發展模式的逐漸推進，作為影響，我們從主要銀行的年報中可以看到，近兩年來，銀行不良貸款率出現回落的趨勢。

展望未來，房地產新發展模式的核心思路必然是以適應我國地產供求新形勢為核心，分別圍繞供需兩大主線展開。從需求側來看，“房住不炒”下，地產的金融屬性已經消減；從供給結構看，保障性質的租賃住房占比將進一步提升、低杠桿、低負債、低周轉企業將占據更高比重。此次工作會議，也進一步確立未來房地產業發展的工作重心，在存量提質增效的指導思想下，以推進城市更新為重要抓手，重點工作聚焦推進城中村和危舊房改造等相關方向。