北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我先生在未來科學城國企工作，我去年年底大廠被裁，現在自由職業，收入不穩定，家庭年收入預計40-50左右。我們孩子一歲半，在這附近租房一年，現在房東要賣房，不得不換房子，就萌生了買房的念頭。

房子是東方藍海中心的一套三居室104平，差不多5萬一平，優點是離地鐵近，自住舒服，挑高高視野好，樓層還可以，業主當時花了幾十萬裝修，全屋智能有地暖新風，家具家電全送比較齊全，不需要裝修，所以農村的公婆很滿意。缺點是三居室只有一衛，而且是開放小區，沒有小區環境，平時遛娃就在附近公園。

我糾結的是，這個價格不便宜，但這里發展太慢，人少，小區最近幾年都沒有交易，上次交易在21年，流通性很差。而孩子未來在哪里上學還沒有定，將來要是想去城里上學，又得再倒騰。首付男方父母出大頭，我們存款還沒有掏空，房貸去掉扣除公積金部分和現在租房差不多持平，附近租房差不多7500-8000。

現在在糾結要不要狠心買下？還是繼續租房，等兩三年，孩子上幼兒園后，再決定根據上學需求買房？

對了，先生是北京集體戶口，要買了房以后給孩子上北京戶口，這也是家人想早點定下來的原因。

可能有點亂，家人都很想買，但是我很糾結，我的工作不穩定，我的安全感來自手里有錢，很擔心被房子套牢，這幾天太糾結了。

A：

1、5萬一平，那這業主賠了，我印象中當時均價至少5.5萬呢。再加上幾十萬的裝修，那業主賠了百十萬。

2、小區怎么說呢？房子挺好的，當年施工的時候我去看過，設計的不錯。但您聽這名字，中心，說明是綜合體，也就是不是純住宅，而是結合寫字樓商業的項目。住宅好像就幾萬平米吧，小幾百套房，規模小點兒。一般來說，這種小規模社區在房齡新的時候保值還行，年頭長了多數不太好。

優勢是離地鐵近，但也是因為離地鐵近才規劃成綜合體的，這種住宅將來的出租率一般都會偏高，從保值角度也受影響。

所以常規建議是短期持有沒問題，一旦發現物業水平下降+租房的越來越多，那就趁著房齡新換掉。當然自住為主的就無所謂了，自己覺得合適就行。

3、如果這套房能租到8000，那租售比還可以，基本接近北京平均值（650）。7500的話就有點兒略低了，說明房價中還是有點兒泡沫。或者說是因為房齡新，房價中的新房溢價還存在一部分。當然也有可能是因為成交量少，業主們的報價略高了。

4、買不買的只能自己決定，我只是列出這些情況。常規建議是如果買房，盡量選擇規模大些的純住宅，這種小區的物業收入高，理論上維護小區設施將更好。

另外也可以計算租售比或租金收益率，北京現在平均年化1.8%，基本和同期銀行利率差不多。這種小區就沒什么泡沫空間了，否則買房出租的收益就明顯高于存銀行了。

5、簡單就這情況，我沒明確的建議，看自家的情況吧。未來科學城的地段兒長期看好，短期還不算太強，離地鐵較遠的老小區價格走勢普遍偏弱，臨地鐵次新房基本和大盤差不多，真要買的話選擇其中較強小區。

僅供參考。

二

Q:

今天沒啥問題，就是最近有些房子的感想，純分享，您忙了不用回復。

這兩年家里望京和酒仙橋的老破小掉了差不多30-40%，原來400多現在200多，我粗算幾套房跌了350-400萬，我們都是體制內，收入不高，這絕對是巨款了，但說實話，心里還好。主要是這些房子買的便宜，價格好的時候也沒想賣，都是出租，漲跌都是紙面財富。

去年幾套房租戶陸續退租，租房行情極差，空置一個月，降價10%-15%才租出去，不過我發現近期房租好像漲回來了，雖然沒有超過疫情前，也比去年好很多。我算了算如果現在的價格買老破小，收益在年2.5左右，已經超過銀行利率，就是我現在沒錢了，否則還想買，我老公老說我，買那么多老房子干嘛？

確實，都40多年了，比我還大，不過從這次的行情變化看，那些網紅次新也沒少跌，老房子位置好生活方便，為啥不能買呢？現在工作不好找，就業多難，我在仕途人脈上沒啥發展，小科員一個，給孩子留點資產收租也是對得起他了。

這兩天看新聞，巴勒斯坦的人民多慘呀，我們和平寧靜，生活幸福，真是太幸運了，我總覺得我就是古代那些幸運的生在盛世的人，真心話，對國家有信心就是對房子有信心，不指望再大漲了 ，能維持比銀行利率高點就挺好，攢夠了還想來一套，長期持有，謝謝您看我的嘮叨。

A：

1、如果租金回報率真的達到2.5%，那就說明一點：超跌了。因為從常理來講，租金收益從長期看是必須低于同期銀行利率的。否則誰還存款啊，但凡有點兒錢都買房去了。畢竟利率是錢的真實價格，租金收益是房子的真實價格。投資品價格上漲時，沒人在乎短期收益，而下跌時，真實收益就是投資品的底線。

2、投資品三要素，安全性+流動性+收益性。從安全性講，房子和存款差不多，都挺安全的。因為票面不貶值。從流動性講，房子明顯占優，想取就取，而房子不好賣。從收益性來講，房子有上漲的預期，但也有下跌的可能，而存款利息是確定的，且長期略高于租金收益。那如果租金收益高于存款利息了，從投資角度來說就是扭曲，不太可能長期存在，要么利率漲，要么房價漲。

3、世界的事兒咱管不了，我也只想著老婆孩子熱炕頭兒。近期我也是非常關注租金收益，所以買房資格騰出來了，錢也準備好了，一直在找收益最高的房源。不圖升值多少，只是希望房租能給孩子當個“低保”而已，反正也不賣了。

收房租這種事兒在古代叫“癡錢”，意思是地主家的傻兒子都能干。我家孩子不太聰明，當父母的不指望他多有出息，能衣食無憂+平平安安就挺好了。

4、咱們的想法差不多，我也認為當今中國是5000年來從未有過的盛世，我小時候的夢想無非是住樓房+坐汽車+天天能吃肉+年年有新衣，如今都實現了。30年前我第一次去歐美日本，看著人家的普通員工開車上班無比羨慕。但今天，我站在公司樓上，同樣看著同事們開車來上班，恍如隔世。

寧為平安犬，不做亂世人，不奢望國家永遠昌盛，和平就好。不奢望房價暴漲，暴漲之后必定是暴跌，穩定就好。

僅供參考。

三

Q:

請問，想買一個落戶房，海淀集體戶，孩子已經上中學，這幾年住在單位的人才公寓，對學區暫沒有需求，通勤也沒要求。預算首付200萬，通州的共有產權房亦城亦嘉能買么?還有更合適的推薦么？

A：

1、海淀集體戶，那買在亦莊多遠啊，通勤能方便嗎？共產房可是典型的自住為主的，如果只是落戶就沒什么意義了。

2、簡單說兩句共產房吧。這種房的性質是迄今為止，管理最嚴格的保障房。如果是自住為主，那買這種房合適，能用相對低的價格住新房。居住的性價比雖然一般不太高，但畢竟是新房，而且土地方和開發商也是要有利潤的，可以算三方共贏。

但如果有其他想法，那共產房不算太合適。這種房從制度上堵死了所有投資獲利的通道，至少是遠遠低于商品房。因為價格只是表面上不貴，但實際上也未必便宜，而且將來出售時還要被審核價格，也就是收益性不太高。

再有一點是流動性，也是投資品三要素之一。商品房可以自由交易，而共產房先是有五年禁售期，到期后想賣房也必須遵守“封閉式管理”。也就是向管理部門提出申請，在核準價格后，只能賣給同樣具有購買保障房資格的人。那商品價格是由供需關系決定的，在限定人群的情況下自然流動性弱。

3、以亦城亦嘉來說，單價2.55萬確實不貴，但產權只有70%，那基準價就是3.64萬了。而旁邊的國風美侖成交價也不過是3.2萬左右，亦城亦嘉貴出了14%。

常規來講，新樓盤比周邊同等次新房貴出10-15%都算合理。但這不是商品房啊，而是保障房，無論是從質量還是品質上來說，都很難與商品房相比。所以如果基準價明顯高出周邊二手商品房，就不算太便宜了。

4、總之吧，共產房是一種優劣勢非常明顯的產品，如果是長期自住的話買了合適，有投資想法就不合適。投資品三要素，這種房在兩點上都明顯不占優，另一點安全性則是所有房子都一樣的，考慮清楚再買。

我沒什么合適的推薦，這共產房把我整不會了。不過以首付200萬來說真的不低了，沒必要非得買共產房吧？如果是300多萬的總價，那在昌平回龍觀就能買到中小戶型，各項指標都不落后。朝陽五環外的選擇更多，租金更高（性價比高），價格走勢也大多不落后。

僅供參考。

四

Q:

請問，我買房遇到糾結，南北通透的要價520萬，南向西陽臺的要價490萬，面積差不多，價格都基本是底價了，您覺得應該選哪個？

另外還有個選擇小區的問題，我現在看的是教師樓的老破小公房，但價格比旁邊才十年多的回遷房的價格還高，回遷房明顯新的多。但我擔心一個保值的問題，一直忍著沒去看回遷房，您覺得有必要嗎？

A：

1、如果南北的沒有采光的缺陷，那當然首選這個了。西向陽臺也沒什么不好，只是考慮好西曬的問題。

另外很多時候都是這樣，就是在選擇的時候，因為不太大的代價而放棄了最優解，結果就是過幾年后悔，甚至成為心結。所以常規建議是如果價差不大，那最好別給自己留下遺憾，畢竟30萬才占總價的5%。

2、回遷房，我覺得該看就去看看唄，不看的話也就談不上比較了。房子是用來住的，沒必要因為所謂的保值而限制自己。

任何東西其實都是性價比和自己是否喜歡的問題，既然是買來自住的，那就多考慮居住體驗吧。回遷房小區也未必差，看完之后才能判斷。

3、不過說實話，如果真的是房齡新但價格低，那很有可能是保值不如這教師樓。另外也可以用近似戶型和面積的做下比較，算算租售比，如果回遷房的更劃算，那就說明真的是保值不太好。

僅供參考。

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