號稱“華南最大地下商業中心”的地下商場，被擺上了拍賣臺！

近日，據阿里資產司法平臺顯示，番禺南村萬博商務區土地使用權及在建工程已掛牌，于今年7月28日開拍，起拍價約29.78億元。

據悉，該標物即為佳創盛匯，是廣州目前已建成的最大地下空間項目，總建筑面積179.87萬平方米，是珠江新城地下空間3.6倍，國際金融城地下空間4.8倍，廣州南站地下空間7倍。

“佳創盛匯”公眾號截圖

同時，該項目也是廣州市首宗帶產權的單建式地下商城，由廣州萬璟投資有限公司負責開發，總投資33億元，原計劃打造成一個集交通、停車、商業、市政于一體的“全天候購物公園”。

回顧項目歷史

追溯到2014年8月21日，佳創集團旗下廣州市萬雍投資有限公司以總價7.28億元，樓面價0.9萬元/平方米競得萬博商務區地下空間用地。

按照地塊出讓條件，廣州萬雍投資有限公司須接受有國資背景的廣州番禺信息技術投資發展有限公司（簡稱：番禺信投公司）入股，并成立項目公司（廣州萬璟投資有限公司）共同開發該項目。番禺信投公司對項目公司出資不超過7億元，并由根據項目開發建設進度，分階段按比例投入給項目公司。番禺信投公司持有項目公司25%的股份。

目前項目現狀 圖片來源：阿里資產

提到番禺信投公司，來頭并不簡單，萬博商務區能有今日的繁華也離不開它。

2009年，在番禺區委區政府指導支持下，該公司采用“一方出地、一方出資”的方式，引入萬達、奧園、粵海等8大發展商同期開發共建萬博商務區。

位于番禺萬博商務核心區中心位置的大型綜合性商業辦公樓宇德舜大廈，正是由番禺信投公司主導開發。目前，公司在片區內持有近100萬平方米物業，通過推出物業租賃優惠措施、開展產業招商等方式，為番禺萬博商務區產業聚力賦能。

由此可見，當時番禺區政府對佳創盛匯項目的重視程度。

實際上，該項目之所以能得到當地政府的高度重視，一方面除了項目“巨無霸”的體量之外，還是萬博商務核心區的地下心臟，連通著該片區內7大重要地標——德舜大廈、番禺萬達廣場、奧園國際中心、番禺天河城、廣晟萬博城、廣汽四海城和番禺敏捷廣場。

項目盤活難度高

據規劃文件，佳創盛匯整體呈開放式十字形狀，建筑面積28萬平方米，號稱“華南最大地下商業中心”。項目具有雙層商業、雙層停車場，66個出入口連通地面多個甲級寫字樓，商業部分以全球五大洲的國家特色風情為主題進行規劃設計——威尼斯主題、冰雪世界、日韓主題、港澳主題、兒童樂園。

項目還將打造30米高的燈光互動巨柱，激光可直射天空200多米，被稱為“定海神針”。

圖片來源：佳創盛匯公眾號

土地出讓合同約定，該地塊應于2016年2月21日前開工，2019年2月21日竣工。實際上，項目在2019年8月才拿到施工許可證，且至今未竣工。2021年3月，佳創盛匯舉辦了一場招商交流會，透露預計2021年年底開業。但2021年11月，項目就被債權人查封了。

從時間線來看，2021年，正值房地產行業流動性收緊，多家民營房企出險，金融機構惜貸，導致不少地產項目停工緩建。

爛尾商業項目的處置是個難題，廣州科學城板塊的爛尾地標建筑——松日總部大樓拍賣了三次才成交，于2023年2月被當地國企以13.12億元競得，較首次掛牌價下降了7.38億元。

佳創盛匯的起拍價近30億元，成交的難度系數無疑更高。附近的一位居民表示，很希望這個項目能盤活，這樣就可以從地下通道穿梭各個建筑，不用在地面上風吹日曬。業內人士則認為，實體商業競爭激烈，萬博商圈已有不少大型商場，以佳創盛匯的現狀，要開業仍需投入不少資金，就當前的行業環境而言，花幾十億元接盤一個地下商業體是一個巨大挑戰。

值得一提的是，買家若想拍下佳創盛匯項目，實際起拍價可不止是29.78億元，背后還有高達7.24億元的隱形成本。

圖片來源：評估報告

??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????據阿里拍賣分析標的物：

價格優勢明顯：對比廣州核心商圈商業資產價格，如天河區天河北路商業資產近期法拍單價約5.8萬元/平方米（起拍價1.33億/2284.22㎡），天河核心區住宅法拍單價近5萬元/平方米（118㎡住宅成交548萬）等2個標的，本項目作為在建工程，為投資者提供“低位入場”的難得機遇。

專業市場稀缺性：該區域內尚未形成規模化的高端家居博覽中心，本項目將填補這一市場空白，打造區域家居商業新地標。

經營前景廣闊：依托萬博商圈日均數萬客流和周邊高端社區消費力，項目定位清晰，市場潛力巨大。

與近期流拍的增城凱達爾項目（總價21億，體量34萬平方米）相比，本項目位于更成熟的番禺商圈，體量適中，且定位為專業家居市場，差異化競爭優勢明顯。

需要注意的是，作為在建工程，買家需詳細了解項目現狀、規劃許可及后續建設要求。專業家居市場的運營需要專業團隊，建議投資者評估自身商業運營能力、提前規劃招商策略、考慮與專業商業管理機構合作。

特別提醒：大宗資產拍賣的保證金通常較高（參考近期天河商業資產拍賣保證金約1億元），競買人需提前做好資金規劃。

來源：阿里拍賣、觀點、中國房地產報等

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