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鴻榮源觀城，位于龍華區觀湖街道4號地鐵線“觀瀾站”旁，從大區位來看，項目處于龍華六大重點發展片區之一的鷺湖中心區，規劃建設集聚區域性總部研發辦公、中高端商業服務、應用研發與雙創專業服務平臺、培訓展示、文化、醫療、行政服務、中小企業孵化培育等功能，將環湖活力生態區升級為輻射深莞中部的綜合服務核心區。

占地約81萬㎡，總建面約410萬㎡，涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業、公園、歷史文化、教育、醫療、康養等一體

【鴻榮源觀城】位處龍華觀瀾板塊，位于4號線地鐵上蓋，這個出行通勤是很便利的，

項目規劃前期是有3個住宅地塊會拿出來賣，分別名為觀城未來花園、觀城時尚花園和觀城世紀花園

分三期來開發，一共19個地塊，首推的觀城時尚花園已經封頂狀態，今年買明年年底精裝交付。

基礎信息：

開發商：深圳市嘉創投資有限公司（鴻榮源集團）

物業：鴻榮源物業

總占地面積：約81萬平方米

總建筑面積：約410萬平方米

即將推08地塊：占地約2.7萬平方米，建面約37.9萬平方米

08地塊總棟數：5棟

總樓層：58/59層

總戶數：1548戶

車位：1598個

容積率：9.23

物業費：5.3元/月/平

產品類型：（住宅）

梯戶比：四梯六戶

批地：2023年12月6號

狀態：在售

戶型面積：

88/98/108--118/142平（三至五房）

交樓：2026年12月精裝

賣點：品牌開發商，近地鐵

「鴻榮源觀城」首先規劃方面，因為大灣區+先行示范區雙重政策利好疊加，“龍華中心”成為重點規劃三個城市核心區之一，而觀瀾作為龍華發展的重中之重，除了是龍華區政府的所在地之外，還擁有龍華行政文化中心、九龍山數字城等疊加板塊概念，產業、舊改、交通、教育等發展也是一直位于龍華前列。

鴻榮源CITY X觀城項目位于龍華區核心地段，毗鄰地鐵4號線觀瀾站，交通便利，區位優勢顯著。項目的核心亮點在于其“壹方天地”的規劃。

據了解，繼前海壹方城、龍華壹方天地刷新深圳商業版圖后，鴻榮源將在CITY X觀城項目上以“公園+”主題再升級，打造這個約410萬平方米的“壹方天地2.0”。

交通配套

門口就是4號線地鐵口觀瀾站，平時出門都能有空位，直接坐40分鐘到福田或者中途北站換乘還算ok；如果是開車進關的話，周邊有梅觀高速、沈海高速、外環高速、龍瀾大道等主干道環繞，自駕30分鐘直達福田、南山核心區，通勤便捷性遠超同價位新盤。

教育配套

項目規劃3所幼兒園、1所72班及1所54班九年一貫制學校，未來大概率引入深圳名校資源！目前小學是劃分在觀瀾中心學校小學部范圍的，初中則是這邊的觀瀾中學和觀瀾第二中學。

商業配套

項目自帶壹方系列商業，200米百佳華廣場、4公里內從容抵達，觀瀾天虹、觀瀾湖新城MH Mall等繁華商圈環繞，未來鴻榮源百萬舊改計劃打造約40萬㎡大型商業綜合體，打造區域潮流風向地標，創造理想生活的煙火氣。

休閑配套

樓下即是錦山公園，約2KM內松元公園、觀瀾老街公園、大步巷南公園、深圳民法公園、馬壢社區公園、觀城社區公園6大公園環伺，生態自然環抱，悅享生活詩意

2公里內即可抵達各大人文藝術場館，例如深圳觀瀾美術館、龍華圖書館、觀湖文化藝術體育場館、全能的文化體育新地標—觀瀾文化體育中心（在建中）、龍華人文四館（在建中）等，感受歷史文脈新生，用人文凝固過去、現在和未來。

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最新稅費/公積金/限購限貸/學位

文章結構：

01. 新政常見問題解答

02. 新契稅政策解讀

03. 新增值稅政策解讀

04. 最新公積金擬調解讀

05. 最新利率、購房政策解答

06. 2024年房學位申請要求

01.新政問題解答

先對這兩天契稅增值稅的常見問題作解答：

1、增值稅滿二免征是從什么時間計算？

答：以網簽合同時間為準。

2、最近剛交過契增稅的能退嗎？

答：已經交了一般都退不了了。

3、上月買的新房還沒網簽，能享受這個優惠嘛？

答：只要還沒交稅的都可以。

4、140平是按套內還是建面算？

答：建面。

5、公寓3%也變1%嗎？

答：這次沒有提過公寓，大概率是不含公寓的。

6、契稅什么時候申報繳納？

答：新房一般在辦證前申報，二手房一般在過戶前。所以說只要沒有過戶登記，都可以按新政執行。

7、契稅、增值稅的新政策什么時候實施？

答：12月1日起實施

新政前：首套90平以內契稅1%、90平以上1.5%，二套統一3%。

新政后：不到140平契稅統一1%；超過140平首套1.5%，二套2%。

新政后最受益的人群：

首先是二套的改善型客群，尤其是140平以下的。

以總價500萬的房子為例，之前只要是二套就要承擔3個點契稅，現在降為1個點，立省10萬元。

其次是二套140平以上的，從3%變為2%；再是首套90-140平的，從1.5%變為1%。

前后減免幅度在0.5%-1%，差距在小幾萬到十幾萬不等，優惠力度也可以了，確確實實省了一筆錢。

最新房貸利率、購房政策解答

1、深戶家庭已有兩套非核心區域的房產，第三套還能購買核心區的房產嗎？

答：可以的，深戶家庭可買3套(2+1非核心)，不看順序（公積金中心回復）。

2、深戶家庭沒有小孩可以買幾套？

答：深戶家庭可買3套(2+1非核心)。

3、深戶未婚 (離異、喪偶)帶一未成年，可以購買2+1非核心嗎？

答：這種情況只能買2套。

4、有兩個及以上未成年的家庭，二套房按首套貸款，那契稅也是按首套算嗎?

答：不是，契稅按第二套算。

5、外地有房，深圳再買算不算首套？

答：以深圳的為準，房產套數只看深圳，貸款看全國。

6、買了人才房的，還能繼續買嗎？

答：不能，必須先退掉人才房。

7、通過直系親屬轉讓取得新證，也能直接出售嗎？

答：可以的，不過需要交稅費。

8、港澳臺及外籍人士可以買幾套?

答：只能買一套。

新房學位申請要求

福田、南山需要入學當年的8月31日之前入伙；

羅湖需要入學當年的4月30日前入伙；

坪山需要在入學當年的申請學位前入伙；

鹽田購房時間需要在入學當年的4月1日前；

2025年寶安、龍華申請學位，必須在2024年8月31日前登記居住信息。