老鐵們，跟你們講個實實在在發生的事兒。昨天晚上，我一大學同學跟我說，他在2017年連裝修花了100萬買了廊坊的一套公寓，結果現在已經跌了30萬。他就問我，要不要割肉賣掉。我跟他說，你先瞅瞅小區晚上亮著幾盞燈，再看看高鐵站那兒還有沒有年輕人在排隊。

那些專家，老是愛扯什么空置率、人口負增長、產業轉移這些，咱們普通人聽著云里霧里的，對吧？其實啊，想要看清樓市的未來，就死死盯住三個生活場景，我覺得這可比啥數據都有用。

第一個，看窗外的燈比看報表準多了。你們老家的新區是不是建得特別漂亮？但你要是走進去，會發現路燈比住戶的燈還多。現在全國可有9780萬套房子是空置著的，尤其是在三四線城市。

就說南寧吧，每5套房里就有一套常年黑燈瞎火的。廊坊新房成交里，七成都是北京的剛需買的，結果空置率超過30%。要是單靠廊坊本地，這空置率只會更高。我甚至在小紅書的評論區看到有人求購廊坊便宜房子，就為了放他的泡泡瑪特盲盒。

國際標準早就說了，空置率超過20%就是危險信號。像那些三四線城市的高鐵新城、政務新區，房子早就供過于求了。還是拿南寧舉例，二手房掛牌量高達12萬套，是深圳的1.6倍。你要是在南寧掛盤賣房，得等上4年才能把自家那套二手房賣出去。

第二個，看孩子的出生數量比看人口總數更靠譜。你想想家族聚會的時候，是老人多還是小孩多？中國人口這三年一下子減少了432萬，差不多相當于少了一整個三亞市的人口。更扎心的是，90后比80后少了四分之一，00后又比90后少四分之一。

以前咱們覺得房子是硬通貨，那是因為人越來越多。可現在呢，你爸留一套房，你自己有一套，將來孩子還能繼承兩套，你說以后誰還會來買房啊？小城市就更慘了，商場都在關門，房價可不是跌不跌的事兒，而是壓根有沒有人接手的問題。

第三個，看城市搶人的成果比看政策更實在。雖說現在人少了，但搶人大戰反而更激烈了。長三角、珠三角靠發錢留人，杭州給人才發租房補貼，東莞給技術工人落戶還發安家費。山東、河南這些地方就發愁留不住人，縣城工資一個月才3000塊，年輕人寧愿出去送外賣也不愿回去。

一個城市有沒有發展前途，其實就看兩件事：一是早餐店有沒有人排隊，人多了才有煙火氣；二是寫字樓亮不亮燈，有產業才能支撐房價。你看深圳南山，凌晨兩點還堵車；上海陸家嘴的咖啡店里，坐滿了談生意的人。

這些地方就算空置率高點，也有人看好它們的未來，當然啦，人家空置率連5%都不到。可有些城市的新區，售樓處比商場還豪華，出門卻連共享單車都掃不到，你琢磨琢磨是不是這個理兒。

最后送大家一句話：水泥房子本身不值錢，值錢的是窗外的熱鬧和屋里的生活。要是一座城市留不住年輕人，那你手上的房本遲早跟廢紙沒啥區別，你們覺得呢？