上半年，深圳的房地產(chǎn)市場發(fā)生顯著變化。

中國房地產(chǎn)報調(diào)研小組持續(xù)深入深圳樓市，了解房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升行情，以及“好房子建設(shè)”于各個項目的落地情況。

一方面，從市場需求看，深圳的改善需求占比越來越高，成為本輪樓市增長動力。根據(jù)深圳中原半年報數(shù)據(jù)，上半年的新房成交結(jié)構(gòu)方面，改善型戶型持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)，90~144㎡戶型成交占比始終位居第一，遙遙領(lǐng)先其他戶型段，不少改善型項目也在市場中脫穎而出。

改善型置業(yè)需求外，深圳購房者當(dāng)前的另一個顯著需求則是——現(xiàn)房。

上半年，深圳的現(xiàn)房銷售比例在逐步拉高，趨勢明顯。數(shù)據(jù)表明，2025上半年，深圳一手住宅網(wǎng)簽總量共21846套，其中現(xiàn)售網(wǎng)簽6745套，占比為30.9%，相較2024下半年上漲了6.3個百分點。在6月份的深圳一手住宅網(wǎng)簽中，同樣也是現(xiàn)房銷售項目拉高了單月成交，成交環(huán)比上升24.3%。

（數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心）

市場向來是最好的試金石，進入7月份，調(diào)研小組走訪發(fā)現(xiàn)，位于深圳龍華區(qū)的改善型現(xiàn)房項目鵬瑞鷺璟府，憑借所見即所得的現(xiàn)房優(yōu)勢，成為與當(dāng)前市場需求深度契合的“現(xiàn)象級項目”，銷售套數(shù)登頂二季度龍華區(qū)現(xiàn)售新房TOP1。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

更值得關(guān)注的是，該項目作為鵬瑞集團繼深圳灣1號后打造的又一高端人居標(biāo)桿，所呈現(xiàn)出來的從外到內(nèi)的“高定”實景呈現(xiàn)，獲得了業(yè)主與行業(yè)的高度認(rèn)可：在當(dāng)前房地產(chǎn)市場邁向“住有優(yōu)居”的新階段，實景現(xiàn)房易得，鵬瑞品質(zhì)難求。

（項目實景拍攝）

01

風(fēng)起鷺湖中心城

敏銳的改善群體正在占位

中房報調(diào)研小組查詢到，根據(jù)《深圳市國?空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，將龍華納?南?-前海中?、福?-羅湖中?在內(nèi)的深圳都市核?區(qū)。并在此基礎(chǔ)上，打造龍華南北雙中?戰(zhàn)略，于北中?，打造“?政+科技+?化+?活”于?體的深圳市級功能中?。

作為深圳擘畫的新一代中心區(qū)，龍華北中心又以鵬瑞鷺璟府所在的鷺湖片區(qū)為引擎，聯(lián)動觀瀾文化特色小鎮(zhèn)、九龍山數(shù)字城等戰(zhàn)略板塊，高水平規(guī)劃市級功能中心，建設(shè)深圳都市圈戰(zhàn)略支點、灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新中樞。

時至2025年，風(fēng)起鷺湖中心城，這個深圳向北拓展、再塑城市中心格局的“戰(zhàn)略心臟”，其價值開始被越來越多的人看到。

鷺湖中心城的恢弘前景，源于其背后逾2500萬㎡的舊改煥新潛力，規(guī)模足以“再造3個福田中心區(qū)”，也源于龍華北中心正聚焦人工智能、生物醫(yī)療等尖端科技領(lǐng)域，鷺湖中心城與九龍山數(shù)字城雙核驅(qū)動，吸引了邁瑞、華為、華潤、穩(wěn)健醫(yī)療等眾多龍頭企業(yè)進駐，目前已形成強大的產(chǎn)業(yè)集群，這里正在崛起的，是一座萬億產(chǎn)值的“深圳北部硅谷”。

在這樣的“雙中?占位”下，高等級、高濃度的城市頂級資源和配套，搭建起了鵬瑞鷺璟府“好房子”的價值底盤。

中房君現(xiàn)場看到，項目不僅近享如地鐵22號線（在建中）、18號線（規(guī)劃中）、有軌電車2號線等多維交通，龍華區(qū)鷺湖實驗學(xué)校、觀湖實驗學(xué)校的“雙實驗”優(yōu)質(zhì)教育外，還坐擁由圖書館、群藝館、大劇院、科技館（均已封頂）構(gòu)成的“鷺湖四館”，以及觀瀾體育中心（已封頂）、觀瀾文體中心（在建中）等城市級文化地標(biāo)。

資料顯示，“鷺湖四館”位于鷺湖科技文化片區(qū)核心區(qū)，所有場館合計用地面積60427㎡，總建筑面積221869㎡，是目前龍華區(qū)規(guī)劃最大的文化設(shè)施建筑群。

更難能可貴的是，鷺湖片區(qū)“一山一湖四公園”的頂級生態(tài)配置，超200萬㎡的綠化面積，這種為城市中心生活帶來的繁盛寧靜、對城市資源和自然資源的雙占有，正是深圳許多改善型購房者所追求的的理想之地。

行業(yè)人士也普遍認(rèn)為，鷺湖中心城作為當(dāng)前政策扶持與資源傾斜的焦點，是官方長期力挺且重點布局的潛力核心，其發(fā)展勢能已被精準(zhǔn)錨定。當(dāng)前在改善需求爆發(fā)的市場背景下，區(qū)域的資源虹吸效應(yīng)也達到巔峰，鷺璟府項目的持續(xù)熱銷便是印證之一。

“鷺湖板塊絕對是承接龍華乃至深圳下一階段發(fā)展的‘璞玉’，此刻搶占鷺湖核心區(qū)，便成為深圳改善群體們的一種敏銳的擇居默契，是這類人群對于具有豪宅資源屬性的核心區(qū)域的率先占位。”業(yè)內(nèi)人士向中房君表示。

02

鷺湖中心城的“絕對1號”

深圳灣1號同檔配置的實景呈現(xiàn)

中房君了解到，從接觸地塊開始，開發(fā)商鵬瑞就決定在此打造鷺湖唯一的傳世大宅，于是，鵬瑞集團抽調(diào)了60余位深圳灣1號核心團隊精英，歷經(jīng)1000余個日夜的極致推敲、160余次視野模擬精研、80余稿規(guī)劃方案迭代，只為將“1號基因”毫無保留地注入鷺湖這片天賦之地。

首先，在設(shè)計團隊的選擇上，對品質(zhì)有著嚴(yán)苛要求的鵬瑞，便堅定地聯(lián)合了深圳灣1號同系國際大師團隊——AUBE歐博設(shè)計，換句話說，鵬瑞鷺璟府項目，將成為深圳人才公園、半島城邦等深圳城市地標(biāo)后，歐博在深圳出品的同級別之作。

事實也是如此，在鷺璟府，項目承襲了深圳灣1號建筑與自然環(huán)境“無界共生”的至高理念，以中軸造景的磅礴氣韻、仿機翼平面的流動美學(xué)、全景框景的取景藝術(shù)，讓建筑成為與鷺湖山水對話的優(yōu)雅載體。

（項目建筑外立面實景圖）

從外到內(nèi)，鵬瑞鷺璟府不僅在建筑布局上承襲了深圳灣1號的精髓，其在園林打造上也延續(xù)了深圳灣1號的現(xiàn)代美學(xué)，達到了新的高度。

小區(qū)以“山水林璟”為園林構(gòu)造理念，將周邊山湖勝景巧妙融入4.5萬㎡的實景園林之中，據(jù)中房君觀城，這一次的鵬瑞鷺璟府，從疊水魚雕到林下濃蔭，既是傳承，也在創(chuàng)新。

調(diào)研小組進一步了解到，“魚”系列的藝術(shù)品，是鵬瑞頂豪的專屬符號與生態(tài)圖騰，源自深圳灣1號——彼時，在深圳灣1號的園林設(shè)計中，以深圳灣濕地為靈感，采用“魚”系列藝術(shù)品作為主元素，致敬填海前的濕地生態(tài)，演繹自然與人文的共生美學(xué)，打造1號專屬符號。

而此次，是該系列藝術(shù)品首次在深圳灣之外的落筆，穿行于深圳灣1號的魚雕藝術(shù)，此刻正游走在鷺璟府的恢宏疊水之上，也在這里被賦予了新的生命力，與“山”“水”“林”的自然景致交相輝映，創(chuàng)造出多層次的視覺體驗，讓藝術(shù)在自然中綻放，在生活中升華。

（項目魚雕藝術(shù)品）

其次，在鵬瑞鷺璟府看來，為了塑造匹配“1號人物”的生活場域，兌現(xiàn)“1號人物”的生活承諾，“優(yōu)質(zhì)”的標(biāo)準(zhǔn)遠遠不夠，據(jù)悉鵬瑞集團不惜追加千萬資金，投入項目提升大宅格調(diào)，以“極致”代替“優(yōu)質(zhì)”。

這樣再次超越行業(yè)想象的魄力，自然不是簡單的成本疊加，中房君現(xiàn)場看到，鷺璟府約4.5萬㎡的實景園林，從“選石、造景、營境、擇木、拾趣、拓界”6大板塊進行了全面升維，只為讓每一寸空間都承載起“1號人物”的生活信仰。

（項目園林實景）

第一，選石——材質(zhì)是品質(zhì)的外在體現(xiàn)，是豪宅的第一眼吸引力，于是，鷺璟府項目對地面廣場、景墻、臺階、花池等公共區(qū)域進行了全系石材升級，采用了如黑金砂，藍金沙，夜里雪，葡萄牙米黃等高檔的名貴石材，以此將整個社區(qū)的質(zhì)感與格調(diào)再度拔升。

第二，造景——項目突破原規(guī)劃限制，于入口處增加雙重疊水景觀系統(tǒng)，交相輝映的雙水景，對比其他社區(qū)的單一景觀，形成了更獨特動人的入門視覺對比，豐富了業(yè)主的歸家景觀層次。

第三，營境——都說“門庭即門第”，因此，鵬瑞鷺璟府更以花境藝術(shù)，重新定義高規(guī)格歸家禮序，鷺璟府的每一棟入戶區(qū)域都精心打造了獨具一格的主題花境，這種定制的歸家美學(xué)，愿意如此費時費力的打磨，讓鷺璟府的歸家標(biāo)準(zhǔn)居于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之上，也展現(xiàn)了鵬瑞對生活品質(zhì)的極致追求與獨到的審美藝術(shù)。

第四，擇木——漫步于鵬瑞鷺璟府，項目臻選的超50種花木綠植，讓小區(qū)的園林景觀升級為一幅四季更迭卻皆有景趣的畫卷，鷺璟府的業(yè)主們沉浸式享受到的這番“四季如畫”園林盛宴，自然也是要歸功于開發(fā)商鵬瑞的投入，堪稱“以真金白銀移植時間”。

（項目園林實景）

第五，拾趣——在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，項目更有著多處以人性化理念出發(fā)作為產(chǎn)品內(nèi)核的設(shè)計。現(xiàn)場看到，鵬瑞鷺璟府內(nèi)部特別擴建了兒童主題區(qū)，擴充游樂場景，讓下一代擁有更多的充滿歡樂與探索的空間。

第六，拓界——包括架空層空間，經(jīng)過開發(fā)商的精心規(guī)劃與配置升級，也打造成了覆蓋全齡段的“家庭第二客廳”，鵬瑞設(shè)置了豐富的主題場景與功能區(qū)域，滿足了不同年齡段業(yè)主的需求，鄰里生活也有了更融洽的空間與溫度。

（社區(qū)架空層實景）

應(yīng)該說，從深圳灣1號到廣州·鵬瑞1號，再到此次調(diào)研的鵬瑞鷺璟府項目，鵬瑞的豪宅基因與品質(zhì)付出，在鷺璟府的每一處均有跡可循，更重要的是，鷺璟府項目如今各方各面均已是實景呈現(xiàn)，是鵬瑞集團以“1號之魂”，于鷺湖山水間落地譜寫的新章。

03

可遇不可求

當(dāng)鵬瑞2025年再造“傳世大宅”

完美復(fù)刻“1號基因”的鵬瑞鷺璟府，便是這樣矗立于深圳中軸線上，其極致品質(zhì)的產(chǎn)品打造背后，是開發(fā)商鵬瑞集團毫無保留的匠心、真金白銀的投入。

作為以深圳灣1號登頂全球奢宅之巔的巨匠，鵬瑞集團秉持“以信念致美好”的初心，以城市開發(fā)運營商與優(yōu)質(zhì)生活綜合服務(wù)商的雙重使命，打造的每一座建筑都是一次對“鵬瑞出品”的升級詮釋，也均是全球塔尖人士心中的理想之選。

應(yīng)該說，在深圳、灣區(qū)乃至全球，從剛需、改善到豪宅，每個置業(yè)者心中，其實都有著一種“鵬瑞情懷”。

建筑無言、匠心有聲，在此次調(diào)研現(xiàn)場，有已經(jīng)收房的鷺璟府業(yè)主向中房君表示：“買房是一件很嚴(yán)肅的事，看房選房過程也很累，所以，選足夠優(yōu)秀的開發(fā)商品牌，是節(jié)省時間和精力最好的方式，而鵬瑞也沒有讓我們這些業(yè)主失望?！?/p>

事實證明，鵬瑞匠心打造下的鷺璟府現(xiàn)房，給業(yè)主帶來的遠遠不僅是安全感，更是自豪感。

值得關(guān)注的是，始終以國際創(chuàng)新視野改善?居品質(zhì)的鵬瑞集團，還在不斷延續(xù)?平層產(chǎn)品的豪宅傳奇。中房君最新得知，鵬瑞鷺璟府的TOP級作品——8棟樓王單位即將重磅登場，戶型約163~213㎡，一梯一戶，單戶型最?配置3陽臺7飄窗。

這也是鵬瑞憑借獨具慧眼的前瞻性，和在對龍華區(qū)高端人居需求的深度洞察下，填補區(qū)域現(xiàn)樓大宅空白的稀缺作品，是為高端改善型置業(yè)量身打造的“傳世大宅”。

鵬瑞對頂豪生活的理解，已經(jīng)深入肌理，這一次，亦不例外。

8棟樓王坐擁環(huán)幕視野，四面無遮擋，超寬樓間距搭配超寬陽臺尺度，將超廣角觀景體驗融入業(yè)主的日常生活，同時，闊境雙陽臺、全屋大飄窗、豪華主臥套間等高定配置一應(yīng)俱全，彰顯著大宅生活的極致品位。

以項目213㎡的四房三廳三衛(wèi)戶型為例，超18米的豪奢景觀面，將外界美景與室內(nèi)空間無縫連接，客餐廳與開放式西廚相連，形成南北通透、超50㎡的寬綽空間，既增加了空間的通透感和明亮度，又為家庭互動和社交聚會提供了充足空間。

并且，不僅每個臥室都配備大飄窗，更設(shè)計有全景式主臥雙套房，配備私密衛(wèi)浴和衣帽間，以奢闊的空間尺度和精妙的功能布局，為業(yè)主呈現(xiàn)了一個極致舒適的終極置業(yè)居所。

（項目213㎡戶型實景拍攝）

而項目163㎡的四房兩廳三衛(wèi)戶型，同樣已展現(xiàn)出“闊境大宅”的不凡氣勢，南北雙陽臺的打造，確保了室內(nèi)極佳的通透格局與自然通風(fēng)，更通過南向的超尺度觀景采光陽臺，將室外景觀與充沛光線最大化引入室內(nèi)，營造開闊明亮的居住氛圍。

該戶型在功能性與舒適度上表現(xiàn)卓越。四間臥室搭配三衛(wèi)浴的配置，充分保障了多成員家庭的居住需求，其中“雙龍抱珠”的雙套房設(shè)計，大幅提升了家庭成員的生活便利與居住品質(zhì)。

（項目163㎡戶型實景拍攝）

04

千萬級別改善置業(yè)的終極之選

鷺璟府8棟樓王給出“天花板答案”

鵬瑞鷺璟府此次的8棟樓王產(chǎn)品，足以滿足市場對大平層生活的一切美好想象，也是鷺璟府項目更具有“1號傳承”代表性的壓軸單位。

更重要的是，目前，于深圳中軸線上，建筑面積約200㎡以上的新盤大宅實際供應(yīng)十分稀缺。于鷺湖中心城，憑借區(qū)域的地段價值，不少同片區(qū)項目的產(chǎn)品均是偏向剛需的“入場券”，板塊的高端產(chǎn)品供應(yīng)已經(jīng)斷檔。

因此，鷺璟府的8棟樓王的到來，為區(qū)域追求高品質(zhì)生活的千萬級改善型購房者提供了絕佳選擇。

此外，相較福田龍華兩大區(qū)域的同價位房產(chǎn)，鷺璟府更優(yōu)渥的生態(tài)資源與空間尺度，生活品質(zhì)要明顯升維，而對比同等面積的產(chǎn)品，鵬瑞鷺璟府不僅具備現(xiàn)房優(yōu)勢，價差優(yōu)勢同樣明顯，為業(yè)主省下的現(xiàn)金流，甚至相當(dāng)于預(yù)存了下一個置業(yè)周期的首付款。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場的不少高端改善型買家，對于此次的鵬瑞鷺璟府“傳世大宅”，無疑是翹首相盼已久。在如此的市場需求及高呼聲下，鷺璟府的8棟大宅樓王一登場，便直達千萬圈層的終極置業(yè)天花板。

這樣的稀缺大平層產(chǎn)品，疊加從外到內(nèi)均是“1號傳承”的極致產(chǎn)品力、所見即所得的現(xiàn)樓品質(zhì)、深圳灣1號同系物業(yè)服務(wù)，以及所在鷺湖板塊的核心配套、頂級生態(tài)、發(fā)展能級等，毋庸置疑，鵬瑞懂這座城市，懂鷺湖片區(qū)，更懂生活在此處的塔尖置業(yè)人群。

在深圳，千萬預(yù)算如何完成終極改善？如今，鵬瑞鷺璟府給出了天花板級別的答案。中房君最新獲悉，鵬瑞鷺璟府8棟樓王即將重磅推出，且僅有84席，同時，項目88~143㎡的三至四房戶型也在持續(xù)熱銷中，值得深圳購房者關(guān)注并出手。